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“農(nóng)地權(quán)益”或?qū)⒂邢藁貧w

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 602 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一場(chǎng)土地制度改革的大幕正在徐徐拉開,與外界期待的“制度變革”有所不同,這只是一次在維護(hù)現(xiàn)有二元土地制度不變前提下的“技術(shù)土改”。

農(nóng)村土地的抵押權(quán)或在三中全會(huì)后逐步“開禁”,征地制度以及其附屬收益分配制度都將進(jìn)入“改革節(jié)奏”,但始終被外界看做是“同地、同價(jià)、同權(quán)”關(guān)鍵的農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn),恐將被政府控制的流轉(zhuǎn)所替代,而且短期內(nèi)不會(huì)在試點(diǎn)區(qū)外廣泛推行。

當(dāng)18億畝耕地事關(guān)中國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略安全與社會(huì)穩(wěn)定之時(shí),不改變現(xiàn)行土地基本制度的“技術(shù)土改”,已然成為中國(guó)較高決策層的現(xiàn)實(shí)選擇。

農(nóng)村土地或可抵押

對(duì)于北京平谷蘇子峪的果農(nóng)何樹祥來說,擴(kuò)大再生產(chǎn)真是個(gè)難事。

他的“主業(yè)”是“種棗樹”,已經(jīng)有了5年多的歷史。由于北京平谷有“采摘經(jīng)濟(jì)”的傳統(tǒng),何樹祥5年多的經(jīng)營(yíng)還是攢下了不少錢,然而,當(dāng)他又承包了額外150畝果園之后才發(fā)現(xiàn),自己5年間攢下的錢,離在150畝地上種滿棗樹還很遙遠(yuǎn)。

何樹祥想起了自己正在經(jīng)營(yíng)的50畝果園,他想以此抵押,向銀行貸款,但卻被婉拒,銀行告訴他,承包經(jīng)營(yíng)的土地不能作為抵押,銀行自然不能放貸。

——這一切就發(fā)生在十七屆三中全會(huì)召開前的國(guó)慶節(jié),不過,發(fā)愁的何樹祥或許還不知道,他的轉(zhuǎn)機(jī)就要來了。而在不久以后,他現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的50畝果園,將可以作為抵押物,從銀行獲得貸款。

“相比于其他一系列敏感問題,抵押權(quán)相對(duì)簡(jiǎn)單,因此,會(huì)率先開禁?!?0月7日下午,一位接近決策層的政府人士向記者透露,十七屆三中全會(huì)審議的《中共關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(下稱決定),將對(duì)與此相關(guān)的問題進(jìn)行“原則性的定調(diào)”。

記者了解到,此事目前在國(guó)務(wù)院層面已經(jīng)沒有異議,待三中全會(huì)后可能會(huì)繼續(xù)細(xì)化,并對(duì)用于抵押物的農(nóng)村土地進(jìn)行分類,目前比較主流的思路是,農(nóng)民用于耕種糧食的承包的基本農(nóng)田仍不得用于抵押,而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的以及農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村集體土地則可以用于抵押。

上述政府人士告訴記者,接下來國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)將共同研究抵押的具體實(shí)施辦法。在較為敏感的抵押物執(zhí)行方面,銀行將在貸款者不能還貸時(shí),對(duì)抵押物進(jìn)行處置,但在此前的工作流程中,有意引入當(dāng)?shù)卣鳛橛邢迵?dān)保,且在銀行執(zhí)行抵押物時(shí),作為有限擔(dān)保方的地方政府,擁有優(yōu)先權(quán)。政府在收回這些抵押的土地后,再行處置。

“當(dāng)然,這些具體的技術(shù)思路還在探討過程中?!边@位政府人士強(qiáng)調(diào)。

農(nóng)民參與征地收益分配

農(nóng)村土地的抵押權(quán)開禁,或許是此后農(nóng)村土地改革較為實(shí)質(zhì)的新內(nèi)容,而除此之外,其他現(xiàn)行土地制度的基本框架都被保留,其中,長(zhǎng)久以來飽受非議的“征地”制度將被保留下來,只是做技術(shù)性的改革。

“據(jù)我所知,正在修改的《土地管理法》中仍然保留了征地制度,不會(huì)廢除?!币晃粐?guó)土資源部的官員表示,他告訴記者,十七屆三中全會(huì)的主要議題是農(nóng)村改革,土地是農(nóng)村問題的組成部分,只會(huì)做一些原則性的表述,具體的操作思路由相關(guān)部門進(jìn)行細(xì)化,《土地管理法》的修改即是途徑之一,目前正由國(guó)土資源部政策法規(guī)司完成“基礎(chǔ)工作”。

記者了解到,征地制度的“技術(shù)改革”將主要集中于兩個(gè)方面,一是現(xiàn)行征地制度本身,二是征地產(chǎn)生溢價(jià)收益部分的分配制度,以后者為主。

對(duì)于征地制度本身,中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)黃曉虎告訴記者,是一如既往的改革思路,即政府逐步退出非公益項(xiàng)目的征地,商業(yè)項(xiàng)目的征地工作,將由企業(yè)、政府與土地上的農(nóng)村居民協(xié)商完成,與此前確定的改革思路與方向相比,改變不大。

在三中全會(huì)后將開始推進(jìn)的征地制度改革中,較具實(shí)質(zhì)意義的將是征地收益制度的分配改革?!皞鹘y(tǒng)的征地制度下,給予農(nóng)民的征地補(bǔ)償與變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行有償出讓的價(jià)格之間存在很大的一個(gè)差價(jià),也就是征地的收益,現(xiàn)在要逐步改革的就是這部分利益的分配方式?!鼻笆鼋咏鼪Q策層的政府人士告訴記者。

據(jù)了解,在現(xiàn)行體制下,這部分差價(jià)將頭先進(jìn)入地方財(cái)政,然后再由地方財(cái)政支出,作為對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償。而三中全會(huì)前基本確定的改革思路是,在這筆收益進(jìn)入地方財(cái)政之前,失地農(nóng)民作為主體之一,對(duì)這部分溢價(jià)收益進(jìn)行先行分配。

“考慮中分配方式有兩種,一是直接的現(xiàn)金分配,二是經(jīng)營(yíng)性征地項(xiàng)目的股權(quán)以及長(zhǎng)期收益權(quán)分享?!币晃唤咏鼑?guó)土資源部的消息人士告訴記者。

農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)“押后”

實(shí)際上,在三中全會(huì)前的土地制度改革探討中,政府內(nèi)部分歧的,即在于農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)問題,外界一再呼吁的自由流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)“同地、同價(jià)、同權(quán)”并未得到政策的實(shí)際操作者的完全認(rèn)同,土地管理法的修改也一度因此而放緩進(jìn)度。

“完全的自由流轉(zhuǎn)現(xiàn)在高層認(rèn)為時(shí)機(jī)還不成熟,而且,現(xiàn)行的二元土地制度還是會(huì)被保留下來,用途管制的管理體制也會(huì)保留,所以農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)‘開禁’基本沒有可能?!鼻笆鼋咏鼪Q策層的政府人士表示。

消息人士向記者透露,代替“自由流轉(zhuǎn)”的,可能是在規(guī)劃管制、用途管制甚至是項(xiàng)目管制的前提下,有限制地開展政府主導(dǎo)下“經(jīng)審批、核準(zhǔn)、同意”的流轉(zhuǎn)。而這個(gè)思路將在《土地管理法》的修改過程中有所體現(xiàn)。

記者了解到,此舉可能牽涉到的土地主要包括如下兩部分,一是農(nóng)民有償取得的集體建設(shè)用地;二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過分配無償獲得的集體建設(shè)用地使用權(quán),后一種情況將受到更為嚴(yán)格的政府管制。

“耕地、基本農(nóng)田不在自由流轉(zhuǎn)的范疇?!鄙鲜鱿⑷耸肯蛴浾邚?qiáng)調(diào)。不過,他還是感到,2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定,集體建設(shè)土地和宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。該規(guī)定意味著沿用現(xiàn)行法,但也被理解為為將來放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)預(yù)留了空間。

目前,天津、重慶等地試點(diǎn)進(jìn)行的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)工作,都遵循著用途管制、規(guī)劃管制的原則進(jìn)行。相關(guān)消息人士告訴記者,目前這一思路還未較終定案,不過即便定案,在全國(guó)試點(diǎn)以外區(qū)域短時(shí)期內(nèi)大規(guī)模推廣的可能性也不是太大。

“現(xiàn)行的土地制度有很多成因,受多方的制約,因此,大改的空間不大,要徹底自由流轉(zhuǎn),就意味著政府征地比例的逐步降低,這對(duì)于先行分稅制之下的地方財(cái)政收入是個(gè)問題,”農(nóng)業(yè)問題專家,中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長(zhǎng)溫鐵軍告訴記者,“流轉(zhuǎn)是個(gè)涉及制度的根本問題,需要其他領(lǐng)域的配套改革才能實(shí)現(xiàn)?!彼麖?qiáng)調(diào),整個(gè)農(nóng)村土地制度的改革也都是如此。

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