頭次提出改造獎勵費(fèi)和搬遷時限獎勵費(fèi),并增加原址回遷的補(bǔ)償安置方式

2007年6月1日,廣州荔灣區(qū)恩洲大巷,一女戶主在自家外墻上掛出橫幅對抗拆遷。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低是引起拆遷糾紛的主要原因。本報記者范舟波攝

今后廣州市危舊房改造被拆遷戶拿到的補(bǔ)償款將達(dá)到可購購?fù)瑓^(qū)域一手商品住宅的水平。昨日，廣州市國土房管局發(fā)布《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《意見》）公開征求社會各界意見。其中頭次提出改造獎勵費(fèi)和搬遷時限獎勵費(fèi)，并增加了"原址回遷"的補(bǔ)償安置方式，以利于老城區(qū)市民在原居住區(qū)便利生活。

《意見》將住宅拆遷補(bǔ)償安置方式確定為三種：貨幣補(bǔ)償、異地永遷、原址回遷。前兩種方式由被拆遷人自由選擇，第三種只適用于經(jīng)政府批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)住宅的危舊房改造項目。新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只適用于正式公布生效后的拆遷項目。

有關(guān)人士認(rèn)為，這份更具人性化和靈活性的補(bǔ)償辦法將加快廣州舊城改造的進(jìn)程。

廣州市國土房管局表示，該局日前舉行的實踐科學(xué)發(fā)展觀動員大會上提出，要深入問計基層、深度關(guān)注民生、深探機(jī)制制度，突出解決一批群眾關(guān)心的諸如拆遷補(bǔ)償、歷史房地產(chǎn)辦證等熱點、難點問題。

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困難家庭如何保障？設(shè)補(bǔ)償下限

考慮到廣州危舊房改造范圍內(nèi)被拆遷人的居住條件普遍較差、居住面積較小，為進(jìn)一步加強(qiáng)對困難家庭的保障，《意見》按照三種不同的補(bǔ)償安置方式設(shè)定不同條件，實行住宅房屋拆遷補(bǔ)償面積的較低標(biāo)準(zhǔn)制度。

《意見》規(guī)定，被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補(bǔ)償：1.被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶先進(jìn)產(chǎn)權(quán)住宅的；2.被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合廣州市城市低收入住房困難家庭保障條件的；3.被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶先進(jìn)產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。

"住改商"如何補(bǔ)償？扣地價后可按經(jīng)營性用房算

昨日發(fā)布的《意見》頭次明確了"住改商"房屋的補(bǔ)償辦法，規(guī)定在扣減一定土地出讓金的情況下，可以按照經(jīng)營性用房市場估價進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

對擁有合法產(chǎn)權(quán)的"住改商"住宅房屋，《意見》規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，被拆遷人可選擇安置方式。選擇"原址回遷"、"異地永遷"的，按住宅用途補(bǔ)償安置；選擇"貨幣補(bǔ)償"的，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》為劃分界限，按經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的一定比例扣減改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金給予補(bǔ)償。

今后對產(chǎn)權(quán)手續(xù)未齊備的房屋也會給予適當(dāng)補(bǔ)償。符合相關(guān)規(guī)定但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實際測繪面積確定補(bǔ)償安置面積。

對于被拆遷人在1997年4月1日前為解決基本生活需要而自建的房屋，也予適當(dāng)補(bǔ)償，但不超過其房地產(chǎn)市場評估價的70%.

■市民聲音

原地回遷仍是頭選

"還是回遷較實際。"家住越秀南路廣濟(jì)東街的張子然老伯，是東濠涌改造工程中的被拆遷戶之一，他昨日通讀《意見》后表示，盡管新政策大大提高了補(bǔ)償?shù)慕痤~，他仍然希望可以原地回遷。

張伯的平房占地10平方米左右，按附近樓價他得到的補(bǔ)償不到10萬元，這個價格在越秀南一帶連個二手樓都很難購到?？紤]到小孩就近讀書，如果選擇異地永遷的話，每日小孩會很不方便。記者昨日采訪的多位市民都表示，原地回遷仍是他們的頭選。

搬遷時限獎勵制度也引起了市民的關(guān)注。東濠沖沿線的周先生表示擔(dān)心，他說，拆遷項目的執(zhí)行往往由政府和開發(fā)商共同操作，層層下包。而本次《辦法》中又建議具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)政府自行制定，這樣就有可能出現(xiàn)貓膩。希望市政府對具體標(biāo)準(zhǔn)有一個清晰透明的公示。

■三種補(bǔ)償方式

「貨幣補(bǔ)償」

完全購得起所在行政區(qū)域一手房

以房地產(chǎn)市場評估價格確定的貨幣補(bǔ)償是城市拆遷補(bǔ)償安置的一種主要方式，但廣州舊城區(qū)內(nèi)的危舊房年代久遠(yuǎn)、破損嚴(yán)重，其房地產(chǎn)市場評估價格往往不高，這就造成房屋產(chǎn)權(quán)人在領(lǐng)取了貨幣補(bǔ)償后可能難以購到合適的房屋。

為保證被拆遷人通過貨幣補(bǔ)償能購到適當(dāng)?shù)淖》?，《意見》頭次提出"改造獎勵費(fèi)"，規(guī)定住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎勵費(fèi)總額，應(yīng)向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價看齊，但不能超過一手均價。一手住房均價根據(jù)危舊房改造決定發(fā)布時的前3個月市場交易均價計算。

廣州市國土房管局副局長劉仲國昨日說，根據(jù)測算，被拆遷人在獲得改造獎勵費(fèi)等款項后，完全購得起被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)的一手住房，補(bǔ)償款基本貼近市民對商品住房價格的心理感受。

非住宅房屋《意見》規(guī)定只實行貨幣補(bǔ)償安置方式。廣州市國土房管局指出，這主要考慮非住宅房屋的市場價值（特別是商業(yè)用途的房屋）受經(jīng)營狀況等因素的影響，差異性很大，推行"異地永遷"難度較大，且實際操作中難以滿足被拆遷人的心理需求。

「異地永遷」

外遷越遠(yuǎn)補(bǔ)償面積越大

為配合城市舊城改造規(guī)劃的設(shè)施，抽疏舊城區(qū)人口密度，妥善解決被拆遷人遷居問題，《意見》綜合考慮房地產(chǎn)區(qū)位級差價值規(guī)律，確定了異地永遷應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的住房建筑面積的具體計算公式：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格）×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積。按照此公式計算，被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

由于異地永遷的安置住房的戶型有一定的標(biāo)準(zhǔn)限制，實際安置住房面積可能會出現(xiàn)略大于或小于應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置面積的情況，即產(chǎn)生結(jié)算補(bǔ)差問題。《意見》在這方面頭次規(guī)定按異地永遷安置房所在地一手住房交易價格來補(bǔ)差。廣州市國土房管局指出，按一手住房交易價格來補(bǔ)差，可以保證當(dāng)實際安置面積小于應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償面積時，被拆遷人獲得實際補(bǔ)償與應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償一致。

「原址回遷」

政府出錢填補(bǔ)新舊房差價

廣州市國土房管局指出，《意見》充分考慮了廣大居民對舊城區(qū)居住環(huán)境的眷念，對傳統(tǒng)居住地的感情，參照解放中路危舊房改造項目的經(jīng)驗，采取政府主導(dǎo)、居民參與的改造模式，在城市規(guī)劃允許的情況下增加了"原址回遷"這種補(bǔ)償安置方式。

《意見》規(guī)定原址回遷安置住房的面積不得低于被拆遷住房面積，新舊房之間結(jié)算市場差價，即"拆一還一、新舊補(bǔ)差"。值得注意的是，《意見》對"原址回遷"也規(guī)定可實行改造獎勵，這主要是考慮到對于老城區(qū)的危舊房而言，新舊房之間的市場差價較大，一般在3000元/平方米以上。為體現(xiàn)與貨幣補(bǔ)償和異地永遷安置的區(qū)別，《意見》對實行原址回遷安置的，規(guī)定改造獎勵的標(biāo)準(zhǔn)控制在實行貨幣補(bǔ)償?shù)莫剟顦?biāo)準(zhǔn)50%以內(nèi)。

《意見》還對按時搬遷的被拆遷人給予獎勵，規(guī)定搬遷時限獎勵費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價的15%以內(nèi)確定，具體給付標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由各區(qū)根據(jù)實際情況設(shè)定。由于搬遷獎勵費(fèi)實行分階段遞減的制度，所以被拆遷戶搬得越早獎勵越多。

市民可通過廣州市國土房管局網(wǎng)站（http://www.laho.gov.cn/）頭頁查看《意見》全文，并在10月23日前，將書面意見反饋至廣州市城市房屋拆遷管理辦公室：電子郵件（sunl@laho.gov.cn）或郵寄（廣州市越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，郵編：510030）或傳真（83874700）。（記者 王衛(wèi)國 吳廣宇）

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