王小姐來信咨詢：她在京城某樓盤看中一套三居室，并很快與該樓盤開發(fā)商簽訂了“房屋認購書”，為此王小姐支付了三萬元訂金?？伤诎础胺课菡J購書”約定的時間內(nèi)到售樓處準(zhǔn)備簽訂“商品房購賣合同”時，卻被售樓人員告知——她訂的那套房屋已由開發(fā)商高價賣給了張先生，她只能另選一套房屋。王小姐咨詢在這種情況下她該怎么辦？

答：頭先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

因此，若王小姐在簽訂“房屋認購書”時，開發(fā)商尚未依法取得“商品房銷售許可證”，那么王小姐可要求開發(fā)商退還三萬元訂金、利息及相關(guān)損失。

其次，開發(fā)商已依法取得“商品房銷售許可證”，但對同一套房屋先后與王小姐和張先生簽訂了“房屋認購書”，那么，這兩份“房屋認購書”的效力如何呢？我們作如下分析：

1.開發(fā)商在將其開發(fā)的房屋售與他人并為其辦妥房產(chǎn)證前是房屋所有權(quán)人，它有權(quán)選擇將房屋賣給誰。況且簽訂“房屋認購書”僅是表明認購方欲購購某套房屋的書面憑證，它并不是認購方已取得某套房屋所有權(quán)的憑證。因此，開發(fā)商可以承擔(dān)違約責(zé)任為代價而將其所有的房屋另售他人。當(dāng)然，開發(fā)商要在有利潤可求的情況下才會“一物二賣”、“一女二嫁”。也就是說，在開發(fā)商將王小姐訂購的那套房屋又以高價賣給張先生的交易中，開發(fā)商所得的差價足以填補因違約而對王小姐應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額，并且還應(yīng)當(dāng)有一部分剩余作為開發(fā)商的利潤。

2.在市場交易過程中，應(yīng)鼓勵自由競爭，禁止不正當(dāng)競爭，通過市場調(diào)節(jié)以實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。房屋購賣交易也不例外，對同一套房屋，張先生自愿比王小姐出高價購房實質(zhì)是一種商業(yè)競爭行為，張先生采取的是正當(dāng)競爭手段，而不是不正當(dāng)競爭手段。因為張先生并未獲得不當(dāng)利益，相反他比王小姐付出了更多甚至昂貴的代價。而且，張先生愿出高價說明他更需要那套房屋，開發(fā)商將該套房屋售與他，可實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，從而產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益。

綜上所述可以得出如下結(jié)論，開發(fā)商先后與王小姐和張先生簽訂的兩份“房屋認購書”均是有效合同,對合同當(dāng)事人均有法律效力。也就是說，開發(fā)商在與張先生簽訂“商品房購賣合同”并到房地局登記備案后，就不能對同一套房屋再與王小姐簽訂“商品房購賣合同”了，而且房地局也不會給登記。所以，開發(fā)商對王小姐應(yīng)承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任，王小姐可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失；或者，王小姐退讓一步，讓開發(fā)商給她調(diào)房。筆者提醒購房人在簽訂相關(guān)商品房購賣協(xié)議或在收房時，較好請律師或其他專業(yè)人士把關(guān)，以充分維護自己的合法權(quán)益，防范購房風(fēng)險。律師 趙江濤

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