然而急著回收利益的新房東開始等不及了，他希望李銘能夠與原來的租客進行交涉，提出能否提前解除合同，如果愿意的話，可以給予租客適當補償。豈知李銘剛剛向租客提出這個建議，這個年輕白領(lǐng)卻不樂意了，不僅不同意解除合同，反而責怪李銘沒有在房屋出售之前通知他。了解下來，原來他自己也有意向購購這套房屋。

更糟糕的是，認為自己有理的租客還提出，直至租賃期限屆滿都不會再支付房屋租金。如果李銘不同意的話，就到法院進行起訴，以使得李銘與購房者簽訂的房屋購賣合同無效。

律師意見：

這個案例涉及的是房屋租賃合同當中的“優(yōu)先購購權(quán)”問題。根據(jù)我國《合同法》和《較高法院關(guān)于民法通則若干問題的意見》（《民通意見》），承租人對于承租的房屋享有優(yōu)先購購權(quán)，所謂優(yōu)先購購權(quán)，就是在同等的條件下（包括房屋的價款，價款支付方式等），承租人有權(quán)優(yōu)先購購所承租的房屋。

因此，本案中的李銘在欲出售這套房屋之前，租客年輕白領(lǐng)是頭要通知人，并需要征詢是否愿意行使優(yōu)先購購權(quán)。由于優(yōu)先購購是在同等條件的情況下提出，因此行使與否都不會影響到李銘的實際利益。

值得一提的是，根據(jù)《民通意見》，優(yōu)先購購權(quán)應當提前三個月予以通知；但是《合同法》中也有規(guī)定在“出賣之前的合理期限內(nèi)”通知承租人。這一規(guī)定可以說是對《民通意見》的修正，因此出租人只要在出賣前合理的期限內(nèi)通知了承租人，而承租人不明確表示需要行使優(yōu)先購購權(quán)，就可以將房屋出售了，當然這一合理期限也要給予承租人一定的考慮時間。

但是，類似于本案這樣，房東并沒有通知租客便將房屋進行了出賣，會產(chǎn)生如何的法律后果？根據(jù)《民通意見》，承租人可以起訴請求人民法院宣告該房屋購賣無效。但在司法實踐中，法院一般要考慮承租人的起訴目的是否為了行使優(yōu)先購購權(quán)；如果承租人的起訴目的是為了破壞原來交易，那么法院一般不會予以支持。

（作者為新華律師事務所律師）

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