“地下車位購(gòu)賣存在的風(fēng)險(xiǎn)就是產(chǎn)權(quán)。”昨日，記者就地下停車位購(gòu)賣一事咨詢多位法學(xué)專家，他們不約而同地建議市民在車位購(gòu)賣交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎樣才能做到“心水清”呢？

專家提醒：車位交易過(guò)程中，較核心的問(wèn)題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有？

關(guān)鍵問(wèn)題1

無(wú)產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)

華工法學(xué)教授關(guān)永宏舉例，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主較后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。

這些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的共有車位購(gòu)賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤消發(fā)展商對(duì)這些共有車位的購(gòu)賣合同。合同撤消后，購(gòu)購(gòu)這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購(gòu)車位款項(xiàng)。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵問(wèn)題2

車位被開(kāi)發(fā)商多次出售

“沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開(kāi)發(fā)商二次銷售！”華工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，“廣州今年3月國(guó)土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。’”

然而，有的開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得購(gòu)了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商等車位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價(jià)次賣出并幫購(gòu)家辦理完過(guò)戶，那么次的購(gòu)家反而成了被趕走的那個(gè)?！胺删椭怀姓J(rèn)已過(guò)戶的車位”。

專家在此提醒，無(wú)論交易一手車位還是二手車位，較核心的問(wèn)題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有。購(gòu)家交易前頭先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購(gòu)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)購(gòu)人簽的合同的保障力到底有多大。

關(guān)鍵問(wèn)題3

人防工程車位有特殊性

“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)會(huì)被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時(shí)不作私人停車位用途?！比A工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無(wú)條件地把這個(gè)車位交出來(lái)給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購(gòu)購(gòu)車位時(shí)市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

關(guān)鍵問(wèn)題4

租賃期限超20年后無(wú)效

有的開(kāi)發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能購(gòu)賣。他們不會(huì)與業(yè)主簽購(gòu)賣合同，只簽租賃合同?？墒牵麄?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“租賃期限超過(guò)20年后將不受法律保護(hù)”。

廣東天勝律師事務(wù)所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的那部分無(wú)效?！币簿褪钦f(shuō)，消費(fèi)者租賃車位（庫(kù)）（就是所謂的銷售使用權(quán)）較長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

專家提示，凡是銷售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

專家提議

巧用羊城通盤活小區(qū)車位

針對(duì)小區(qū)內(nèi)車位售賣后利用率不高的尷尬局面，近日有專家建議政府建立動(dòng)態(tài)停車信息數(shù)據(jù)庫(kù)，利用羊城通繳停車費(fèi)來(lái)把握動(dòng)態(tài)信息，從而較終把這些小區(qū)車位“盤活”。

“如果政府能建好動(dòng)態(tài)停車信息系統(tǒng)，盤活小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)將不是夢(mèng)想！”華南理工大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院物流系教授蔡文學(xué)表示，任何公共停車智能系統(tǒng)都是以統(tǒng)一動(dòng)態(tài)停車信息管理為前提，要通過(guò)這些動(dòng)態(tài)信息使已出售的小區(qū)停車位在白天的空置時(shí)間得以利用，羊城通將會(huì)是較關(guān)鍵的一環(huán)：通過(guò)羊城通刷卡繳交停車費(fèi)從而把停車場(chǎng)停車位的動(dòng)態(tài)信息傳至公共停車智能系統(tǒng)。蔡教授建議，政府可以通過(guò)招投標(biāo)把公共停車智能系統(tǒng)租給企業(yè)，企業(yè)與購(gòu)購(gòu)了車位的車主簽訂合同，幫車主在空出車位的時(shí)候把車位對(duì)外臨租，事后分給車主一定的租金。萬(wàn)一車主中途回來(lái)，承包企業(yè)也可以根據(jù)停車智能系統(tǒng)里的信息給車主安排臨時(shí)?？康奈恢?。這樣一來(lái)產(chǎn)生雙贏的結(jié)果是：車主獲得了利益，政府也解決了部分停車難的問(wèn)題。

相關(guān)法規(guī)

　　廣東物管相關(guān)條例將出臺(tái)

個(gè)人豪囤車位現(xiàn)象或杜絕

一戶業(yè)主豪囤幾十個(gè)車位也沒(méi)“法”管？近來(lái)陸續(xù)有媒體報(bào)道，不同小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)一戶業(yè)主購(gòu)購(gòu)數(shù)十個(gè)車位再提高租金返租給小區(qū)業(yè)主。然而，隨著《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案修改稿）》）（下簡(jiǎn)稱“修改稿”）于今年7月29日提交省十一屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議審議，這種“豪霸”車位的現(xiàn)象或能得到有效解決。

據(jù)了解，今年4月1日起執(zhí)行的《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》已對(duì)每戶購(gòu)購(gòu)車位數(shù)量作出相關(guān)規(guī)定：車位比例低于1∶1的廣州樓盤小區(qū)，車位只能賣給業(yè)主，且一套房只能限購(gòu)或限租一個(gè)車位。在廣州市區(qū)車位比例低于1∶1的樓盤比比皆是，然而確保小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用、轉(zhuǎn)讓或拍賣時(shí)也應(yīng)以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先的“優(yōu)先原則”在實(shí)際操作中有很大的灰色區(qū)域。

“具體多少時(shí)間內(nèi)只能向業(yè)主發(fā)售、以什么樣的形式公示等細(xì)節(jié)的缺失使操作起來(lái)十分模糊。”華工法學(xué)教授關(guān)永宏表示此次省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂稿里對(duì)如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要作出了細(xì)化，使業(yè)主優(yōu)先原則更具操作性。

“修改稿”中明確表示，擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)購(gòu)一個(gè)車位、車庫(kù)。同時(shí)，在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位（庫(kù)）出售給其他人。

業(yè)內(nèi)說(shuō)法

協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)贊成停車位提價(jià)

對(duì)于目前廣州停車位緊張現(xiàn)象，記者采訪了廣州市停車協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)康斯平先生，他稱“我希望廣州目前的小區(qū)停車位價(jià)格恢復(fù)到2004年的600元／月”。

康會(huì)長(zhǎng)在接受采訪時(shí)稱，現(xiàn)在廣州的小區(qū)停車位是由政府規(guī)定的，有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律?！败囄怀闪讼∪逼?，反而價(jià)格倒降了下去，現(xiàn)在小區(qū)的車位價(jià)格至少要恢復(fù)到2004年的水平才正常?！?p>他認(rèn)為政府部門較好不要介入小區(qū)車位價(jià)格的漲跌，“政府就該多建設(shè)些公共停車位，而不是強(qiáng)行規(guī)定某個(gè)價(jià)格要大家來(lái)執(zhí)行?！蓖瑫r(shí)，價(jià)格的偏低還導(dǎo)致部分持有車位的業(yè)主，不愿放租自己的車位，一定程度上加劇車位緊張的情況。

另外，現(xiàn)行的小區(qū)停車位的收取價(jià)格對(duì)于很多投資者來(lái)說(shuō)，門檻偏高，“按現(xiàn)在廣州小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，投資者要幾十年才能收回”，而對(duì)于15年以上才有的項(xiàng)目，投資者往往是望而卻步的。這又進(jìn)一步減少新建停車位的可能。

他山之石

解決停車難問(wèn)題國(guó)外有成功做法

新快報(bào)訊　停車難的問(wèn)題已成為世界各大城市的難題之一，對(duì)于如何更好地解決停車難的問(wèn)題，不少城市都有自己的成功做法值得借鑒。

美國(guó)：咪表計(jì)時(shí)停車

美國(guó)的停車位一般都有一個(gè)咪表，過(guò)時(shí)了會(huì)出現(xiàn)紅色違規(guī)停車信號(hào)。在洛杉磯，市政府所在的市被劃成幾個(gè)圓圈，越是處于地帶的停車場(chǎng)的停車費(fèi)就越高，而且為了讓停車者盡量減少停車時(shí)間，計(jì)費(fèi)都是從15時(shí)辰起。

日本：無(wú)停車位禁上牌

面積只有2100平方公里的日本頭都東京及其周邊的三個(gè)縣集中了大約2200萬(wàn)輛車，卻看不到車輛無(wú)序停放造成的交通堵塞，這得力于日本政府制定的一系列法律、法規(guī)。例如，購(gòu)車先購(gòu)?fù)＼囄?，沒(méi)有停車位不能上牌照；新建或改建建筑時(shí)，停車位不達(dá)標(biāo)不允許開(kāi)工。如今，每天進(jìn)入東京市內(nèi)的車輛多達(dá)六七百萬(wàn)輛，但要找一個(gè)停車位并不難。

韓國(guó)：鼓勵(lì)民間投資

韓國(guó)各地方政府針對(duì)各自的情況采取各種措施，如：地方政府自己出資建設(shè)公共停車場(chǎng)；利用城市的政府土地建設(shè)停車場(chǎng)；減少低價(jià)位的路邊停車并提高路邊停車的價(jià)格；鼓勵(lì)民間對(duì)停車場(chǎng)的投資等。

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