近年來(lái)部分境外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，被視為是境內(nèi)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。對(duì)此，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部近日出臺(tái)規(guī)定強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理，規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房。 這份《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，境外主體辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購(gòu)匯匯出。 《通知》對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等所涉及的外匯管理問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定：凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊(cè)資本金、未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額３５％的，不得借用外債；境外主體并購(gòu)或收購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部還要求加強(qiáng)對(duì)境內(nèi)商品房交易外匯收支及匯兌的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)。要求各外匯指定銀行、外匯分局及時(shí)匯總上報(bào)境外主體購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房有關(guān)外匯收支和匯兌的統(tǒng)計(jì)信息。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售合同登記備案制度。 據(jù)介紹，目前世界上許多國(guó)家都嚴(yán)格限制非居民購(gòu)賣(mài)本國(guó)商品房。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，在其１８７個(gè)成員中，有１３７個(gè)成員對(duì)非居民投資本國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行管制。 國(guó)家外匯管理局表示，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房屬于資本項(xiàng)目交易，按照自用和實(shí)需原則進(jìn)行管理也是國(guó)際通行做法。這個(gè)文件的發(fā)布，有利于加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，也有利于規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)下跨境資本流動(dòng)秩序，促進(jìn)中國(guó)國(guó)際收支基本平衡。 ■主要看點(diǎn) 昨日（9月4日），國(guó)家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，這標(biāo)志著“限外購(gòu)房”調(diào)控新政中關(guān)于限制外匯炒樓的細(xì)則終于露面了。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制是實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的重要手段，而從新規(guī)內(nèi)容上看，其規(guī)范的主要目的不在限制，而在監(jiān)管。 《通知》規(guī)定，無(wú)論是境外機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人還是港澳臺(tái)居民與華僑，在符合國(guó)稅總局171號(hào)文件要求的購(gòu)房條件之后，有關(guān)外匯結(jié)匯的流程則按以下規(guī)定辦理： 一、從境外匯入購(gòu)房款的，應(yīng)持相關(guān)文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購(gòu)房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。 二、從境內(nèi)外匯賬戶支付購(gòu)房款的，外匯指定銀行同樣將購(gòu)房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內(nèi)代表機(jī)構(gòu)經(jīng)常項(xiàng)目賬戶資金不得結(jié)匯購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民和華僑直接由境外匯入的購(gòu)房款。 由此可見(jiàn)，外匯可直接購(gòu)房時(shí)代就此終結(jié)。 據(jù)了解，此前，境外個(gè)人通過(guò)外匯直接購(gòu)房的情況比較普遍，而境外機(jī)構(gòu)購(gòu)房多采用結(jié)匯成人民幣后購(gòu)房的方式?！耙虼?，這一結(jié)匯要求對(duì)外資購(gòu)房并不造成實(shí)質(zhì)的影響，只有心理作用。”上海同策房產(chǎn)總裁孫益功表示，這種將外資購(gòu)房全部統(tǒng)一為人民幣支付的方式，與其說(shuō)是限制購(gòu)房，不如說(shuō)是方便金融系統(tǒng)對(duì)外資購(gòu)房行為的監(jiān)管和統(tǒng)計(jì)。 一位上海浦發(fā)銀行支行行長(zhǎng)分析，這一政策也可以保護(hù)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在人民幣升值周期下的匯率損失，“手中拿著大量美元，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)未必劃算?！? 外匯直接購(gòu)房終結(jié) 銀行把關(guān)購(gòu)房資質(zhì) 根據(jù)新規(guī)，外資能否在境內(nèi)購(gòu)房的資格認(rèn)定，較終在外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到控制。而承擔(dān)審批責(zé)任的是外匯部門(mén)指定的銀行系統(tǒng)。 《通知》規(guī)定，無(wú)論是機(jī)構(gòu)、個(gè)人還是港澳臺(tái)居民，在購(gòu)購(gòu)符合實(shí)際需要的自用商品房時(shí)，須向外匯指定銀行提交若干文件。除了商品房銷(xiāo)售合同或預(yù)售合同、房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的所購(gòu)商品房預(yù)售合同登記備案證明外，三類(lèi)購(gòu)房主體須提交的不同文件包括：機(jī)構(gòu)性購(gòu)房須提交境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)設(shè)立的批準(zhǔn)文件和有效登記證明；所購(gòu)商品房符合實(shí)需自用原則的書(shū)面承諾。 特別值得注意的是，境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人須提交有效護(hù)照等身份證明；一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明。港澳臺(tái)居民和華僑須提交《港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證》等有效身份證明。 業(yè)內(nèi)人士表示，銀行系統(tǒng)能否細(xì)致到位地執(zhí)行資格審查是此次規(guī)范外資購(gòu)房的關(guān)鍵?！霸谀壳巴赓Y炒房已經(jīng)明顯減少的情況下，銀行的審查壓力也不會(huì)太大?！痹撊耸糠Q。 但是，上海某中介機(jī)構(gòu)研究人士表示，文件中對(duì)“有效護(hù)照等身份證明”、“《港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證》等有效身份證明”的說(shuō)法仍不完全明確，對(duì)于此前上海討論的“一證一房，多證多房”的說(shuō)法并未給出較終的定論。 定期核查實(shí)時(shí)監(jiān)控 《通知》規(guī)定，外匯指定銀行應(yīng)按規(guī)定，嚴(yán)格審核和辦理境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)賣(mài)境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌業(yè)務(wù)。同時(shí)，需要按月匯總境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌情況，于每月10日前，將上月情況制表后報(bào)所在地外匯局。 而外匯局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)賣(mài)商品房外匯收支以及匯兌的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和監(jiān)督管理，并加強(qiáng)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)的聯(lián)系和溝通。每月15日前，將轄區(qū)內(nèi)上月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制表后，上報(bào)國(guó)家外匯管理局。 “將外資購(gòu)房以人民幣方式統(tǒng)一管理有助于對(duì)外資購(gòu)房行為的實(shí)時(shí)監(jiān)控。”業(yè)內(nèi)人士稱，而此前以外匯直接購(gòu)房的方式令外匯監(jiān)管部門(mén)無(wú)法直接掌握真實(shí)的市場(chǎng)交易數(shù)額。 控制不合規(guī)外匯流轉(zhuǎn) 新政的另一個(gè)是從嚴(yán)控制外匯流轉(zhuǎn)。 《通知》規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本未全部繳付的，或未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。 另外，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。 “如果外匯管理部門(mén)不出具與交易有關(guān)的收匯和結(jié)匯證明，工商管理部門(mén)是不會(huì)進(jìn)行股權(quán)變更登記的?！币晃汇y行人士解釋。 《通知》還規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)銀行開(kāi)立的外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)?！耙酝?，無(wú)論是從國(guó)外直接進(jìn)入的資本項(xiàng)目外匯賬戶，還是國(guó)內(nèi)貿(mào)易產(chǎn)生的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶，并沒(méi)有明確規(guī)定不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，顯然，這一政策將對(duì)未來(lái)外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響。”上述銀行人士稱。 多管齊下堵住 外資炒樓灰色通道 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；非居民和居民個(gè)人投資；外資銀行信貸；非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而這次外匯局和建設(shè)部聯(lián)手規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的新規(guī)定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。 一堵企業(yè)灰色通道。新規(guī)定對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等所涉及的外匯管理問(wèn)題進(jìn)行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內(nèi)地后，通過(guò)舉借外債（如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約）、房地產(chǎn)股權(quán)投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，一方面炒熱房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規(guī)定還要求結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購(gòu)匯匯出 二堵個(gè)人灰色通道。新規(guī)在個(gè)人購(gòu)房方面要求，從境外匯入購(gòu)房款的，應(yīng)持一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明等規(guī)定文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，并將購(gòu)房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留境外個(gè)人境外匯入的購(gòu)房款。同時(shí)因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購(gòu)房款購(gòu)匯匯出的，則需外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，方可將人民幣購(gòu)房款及利息購(gòu)匯劃回境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人外匯賬戶。

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