為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價標準？

　　《標準》的實施有什么意義和作用？

　　較低價標準是如何確定的？

　　土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　《通知》在較低價標準的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　貫徹落實好《標準》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

關于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》的通知（全文）

　　　一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價標準？

　　一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地是當前土地管理與調控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了宏觀調控政策的有效實施。二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調發(fā)展。三是由于土地出讓的價格遠低于其實際成本，國有土地所有者權益沒有得到應有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑置浪費。五是損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農(nóng)民利益為代價的，其結果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權益。

　　要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學發(fā)展觀為指導，按照促進社會經(jīng)濟全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價格形成機制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，針對當前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的較低控制標準是推進工業(yè)用地市場化配置的重要基礎。為此，2004年國務院下發(fā)的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓較低價標準，協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于較低價標準?！钡歉鞯卦趫?zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂較低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

　　為此，今年8月31日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓較低價標準，建立工業(yè)用地出讓較低價標準統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的較低價標準。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓較低價標準》（以下簡稱《標準》），下發(fā)了《關于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓較低價標準>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標準》的有關實施政策做出了一系列明確規(guī)定。

　　二、《標準》的實施有什么意義和作用？

　　《標準》的發(fā)布實施，是貫徹落實國發(fā)〔2006〕31號文件精神，加強工業(yè)用地調控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，保障土地所有者合法權益，促進土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個方面發(fā)揮重大作用。

　?。ㄒ唬┮?guī)范工業(yè)用地市場秩序

　　《標準》的實施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

　?。ǘ┍Ｕ媳徽鞯剞r(nóng)民的基本權益

　　《標準》在制訂過程中，嚴格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農(nóng)民的基本權益，促進社會的和諧穩(wěn)定。

　?。ㄈ┐龠M區(qū)域協(xié)調發(fā)展

　　《標準》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑藴省放c土地等別掛鉤，不同土地等別的較低價標準不同，較高等別（一等）相對應的較低價標準（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結構的調整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉移，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

　　（四）穩(wěn)定住宅用地價格

　　較低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩(wěn)定。同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為。

　　三、較低價標準是如何確定的？

　　《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關單位及有關專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對較低價標準的制訂思路和技術方法進行了認真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業(yè)人士意見，按照《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）關于“國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓較低價標準”和“工業(yè)用地出讓較低價標準不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數(shù)關系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓較低價標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價格進行了調查測算。經(jīng)測算并征求各地意見，較終按6倍確定較低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。

　　為了確保較低價標準得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

　　四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　土地等別是制訂較低價標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調整。現(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別?，F(xiàn)行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

　　為了發(fā)揮地價對土地利用的調控作用，我們在制訂較低價標準時，明確了較低價標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的較低價標準，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，較高等別（一等）相對應的較低價標準（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

　　五、《通知》在較低價標準的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　為了確保較低價標準能在各地得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正較低價標準，變相達到低價出讓的目的，《通知》對較低價標準的實施做出了八個方面的政策規(guī)定。

　　一是明確了《標準》的性質和適用范圍。《通知》條明確規(guī)定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行的較低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質是較低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一的較低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的較低價標準），由于工業(yè)項目在同一區(qū)域內的準入“門檻”相同，就可促進工業(yè)項目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎設施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點火”、“冒煙”。

　　二是嚴格規(guī)定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執(zhí)行的“剛性”?！稑藴省肥菄栏癜凑諊l(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均較低水平。因此《通知》條

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