談過了土地源頭和金融支柱，房地產 市場的根本還是房屋的購賣，這事關天下的交易問題。

2006年，房地產交易環(huán)節(jié)出了不少大政策，所得稅、增值稅和營業(yè)稅等稅收政策攪動樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產持有稅也在坊間流傳。

然而，無論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實際效果仍然值得探討。隨著2007這個調控政策落實年的到來，這些效果迷霧有待沖破，這團亂麻咱還得硬著頭皮理下去。

一手房交易 捂盤現(xiàn)象杜絕難

"樓盤還沒有拿到預售許可證，現(xiàn)在不能賣。"近日，上海浦東某大型住宅樓盤的五期銷售人員告訴記者。記者走進小區(qū)，冬日午后陽光下，小區(qū)寂靜無聲，園林景觀溫馨明媚，8幢住宅樓內外部工程已經全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見開盤。

據(jù)記者了解，該小區(qū)的樓盤銷售價格已經從四期的均價5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米。"開發(fā)商打算等待附近的大賣場和**站建成，再賣出新一輪高價。"一位知情人士稱。盡管一些購房者紛紛質疑開發(fā)商早已拿到房產證、只想捂盤待沽的行為，但銷售人員堅持稱房產證還未拿到。還有銷售人員告訴記者，開盤時間可能要等到今年5月，均價將超過萬元。

去年7月，建設部、國家發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，稱將進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序。其中一項重要內容就是加大對房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，加強商品房預售許可管理，房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。

"房子建好幾個月了，我們無法理解房產證為什么遲遲辦不下來。"一位購房者詢問，如果是開發(fā)商故意拖延辦理房產證的時間，這一過程的監(jiān)管如何落實？

另外，根據(jù)建設部等三部委的《通知》內容，進行嚴格監(jiān)管的除了捂盤行為外，還包括未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。

《通知》要求，各級房地產管理部門要抓緊建立健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統(tǒng)和房地產交易信息公示制度；商品房基本情況、銷售進度、權利狀態(tài)等信息應及時、全面、準確地在網上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示。

"雖然目前一、二線城市中多數(shù)已經具有網上商品房銷售備案系統(tǒng)，但絕大多數(shù)中小城市的購房者無法從公開信息渠道了解市場內的商品房銷售情況。這也是未來全國房地產交易秩序完善的重要工作內容。"華東某市的一位房地局人士告訴記者。

二手房交易 舊洞堵住補新洞

對于二手房交易環(huán)節(jié)的管理，建設部等三部委也在去年7月發(fā)布的整頓規(guī)范房地產交易秩序的《通知》中提及。《通知》稱，對于房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在代理購賣過程中賺取差價等違規(guī)行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒有出臺制度性措施以保障政策的落實。

而今年初，《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》的正式出臺，被房地產中介行業(yè)稱為全面治理經紀人挪用二手房交易款的強有力新政。

《通知》明確，房地產經紀機構和經紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息；不得以低價購入（租賃）、高價售出（轉租）等方式賺取差價；房地產經紀機構代收代付客戶資金時必須通過銀行專用賬戶轉賬，不得支取現(xiàn)金。

"這意味著所有的二手房交易款在銀行有了專門的獨立賬號，中介和購賣雙方均沒有權力單獨從賬號中提款。"上海中原地產的一位金融分析師告訴記者。市場人士還表示，此前大型中介機構已經落實了專款專戶的管理辦法，新政僅針對中小中介機構有所影響。

不過，關于中介方面的規(guī)范管理看似井然有序，但隨著房地產交易和金融形勢的日趨繁雜，一個新的違規(guī)做法正在中介行業(yè)流行開來。

"我們可以為用戶辦理加按揭服務，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購購目的出發(fā)。"有中介人士告訴記者，在房地產中介和銀行系統(tǒng)逐步熟絡之后，兩家合作放貸的做法正流行開來，"一些銀行的評估很寬松，甚至可以超額貸款。"

而根據(jù)建設部新近發(fā)布的《注冊房地產估價師管理辦法》和《關于加強房地產估價機構監(jiān)管有關問題的通知》，房地產評估環(huán)節(jié)可能受到嚴格監(jiān)管，"還是那句話，政策的關鍵是落實效果如何。"市場人士稱。

交易環(huán)節(jié)稅 調控作用仍有待檢驗

曾經有人把稅收視作平抑房地產投資熱情的較有效的調控工具之一。然而，即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負已經或即將來襲，稅收政策所承載的調控希望能否變成現(xiàn)實，仍有待檢驗。

所得稅：地方執(zhí)行態(tài)度寬松

去年7月，《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅 有關問題的通知》正式下發(fā)，對于二手房轉讓需要繳納個人所得稅作了進一步明確，此稅收新政還被專家稱為直接導致去年下半年房產交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調研，大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法，令售房人更多地滿足核定征收的要求，進而調低個人所得稅的交納總額。

舉例來說，以房產原值70萬元、售價100萬元計，房產轉讓時需要繳納的個人所得稅如果按差額20%計，為6萬元；如果按全額1%計，即1萬元，以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。

而據(jù)記者了解，截至目前，華東地區(qū)多個城市均采用了核定征收的辦法。"想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。"此前，當記者向某市地稅局人員詢問房產原值是否一定需要出具時，該工作人員回答。該人士同時表示，核查房產原值手續(xù)繁雜，加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產走勢，核定征收已經成為二手房轉讓時征收個人所得稅的主流。

增值稅：規(guī)避空間不可小覷

同樣是國稅總局關于房地產市場的一紙稅收通知，在今年的房地產市場內引起了的軒然大波。本月1日，國稅總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》正式開始執(zhí)行。從此，房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目結算時將面臨嚴格的土地增值稅清算。

有專家預測，如果嚴格清算土地增值稅，一些房地產開發(fā)項目將面臨較高數(shù)億的稅負壓力。"雖然只是對增值部分征收累進制稅率，但是大多數(shù)開發(fā)商都不曾預料清算土地增值稅的新政會如此快速地出臺，因此多數(shù)需要繳納的稅款已經挪作其他項目成本，土地增值稅的清算可能直接導致開發(fā)商資金鏈斷裂，同時收益率大打折扣。"上海興海房產綜合開發(fā)公司的一位高層向記者表示。

也正因為如此，新政出臺后兩天內，房地產股在內地和香港的資本市場全部陷于恐慌。不過，恐慌過后，股市信心還是逐步修復。究其原因，除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財務狀況外，一個重要因素就是開發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。

按照《通知》精神，如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無法進行清算，稅務機關"可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅"。

"這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細則的出臺和落實。"有市場人士表示。然而，在嚴格清算土地增值稅政策公布近一個月后，市場仍未看到一份完整的公開的地方稅務部門關于土地增值稅清算的操作細則。

持有稅：落地概率依舊不大

近期，另一個與稅收有關的房地產調控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產業(yè)直接管理部門相關負責人的一次公開言論，該人士稱，可以考慮通過對大戶型征收"持有稅"的辦法來保證住房結構調控政策的順利推進，如120平方米以上大戶型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。

消息一出，引來輿論一片嘩然，與土地增值稅政策不同，對持有稅的評價，業(yè)界似乎貶多褒少。"對大戶型的面積如何確定？這種確定如何能得到公眾信服和認可？為什么居住面積大就要額外交稅？這些都會成為公眾廣泛質疑的話題，簡直沒有可操作性。"一位業(yè)內人士向記者強烈表示了對這一提議的反對。

易居房地產研究院上海區(qū)副總經理于丹丹則認為，這一提議很可能是決策層在出臺大型政策前的一種市場摸底。在《物權法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺前，政府官員及專家學者通過"放風"方式向市場探聽虛實的做法此前時有發(fā)生，主要目的是觀察市場對可能出臺的新政的反響。"如果目前的政策調控遲遲未能見效，不排除新稅種出臺的可能。如果都能有效落實，顯然不需要更多約束需求的政策。"她稱。

記者觀察 調控交易環(huán)節(jié)，樓市需要一針"安定劑"

在這場多管齊下的房地產市場整治中，從交易環(huán)節(jié)入手進行的穩(wěn)定市場型調控已經拉開帷幕。

一方面，從去年初開始，國家對房地產交易稅的研究就在提速，改革的信號相當明顯。國稅總局對房屋的地下室、地下停車場等地下建筑征收房地產稅，以及對包括房地產在內的8個行業(yè)的稅收情況進行專項檢查算是預熱。而后，九部委出臺"國六條 "細則，住房轉讓營業(yè)稅的調整、個人所得稅的征收立刻形成一定"殺傷力"，潑了二手房市場好一盆"冷水"。

"房地產的稅制改革自然是此次政府宏觀調控的重要組成部分。" 中國指數(shù)研究院副院長陳晟當時就向記者表示，"無論是何種措施，政府的目的都是希望進一步打擊炒房、穩(wěn)定房價。而從結果來看，政府還是決定從年限上而非稅率上來加強稅收調控，主要為的還是一個執(zhí)行力問題。"

陳晟還認為，今后，圍繞節(jié)地能、滿足基本居住需求的調控主基調不會改變，房地產稅制改革也將圍繞這些一貫的方針展開，對投資者、資源占有者的影響也會逐步顯現(xiàn)。同時，一些開發(fā)商也意識到，房地產稅有趨勢成為未來政府控制房地產投機行為的必要手段。

另一方面，為培育一個規(guī)范穩(wěn)定、良性發(fā)展的房地產市場，國家也加大了對樓市交易秩序的整治力度。去年下半年，建設部、發(fā)改委、工商總局先是發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，后又召開"全國整頓規(guī)范房地產交易秩序電視電話會議"，嚴厲的房地產交易秩序整治風暴就此刮起。今年年初，又出臺了房地產經紀行業(yè)資金監(jiān)管政策，防范二手房交易風險被放到重要位置。

根據(jù)三部委作出的部署，將

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