住房改革可能有新的走向。

據(jù)本報獲悉，國務院參事室較近組成調研組奔赴全國各地，就房地產(chǎn)問題展開調研，并提出房地產(chǎn)改革建議。

這項調研成果將向總理匯報，為下一步的房地產(chǎn)政策提供參考。全國政協(xié)常委、國務院參事任玉嶺牽頭組織此事。

自2006年以來，隨著“房價高、住房難”成社會輿論的焦點，住房改革“失敗論”也在抬頭，這使得決策層重新考慮房改的總體思路，并陸續(xù)啟動一系列相關的論證和調研工作。

國務院參事室組織的此次調研近日已經(jīng)開始著手。4月3日，建設部部長汪光燾專程應邀到國務院參事室，就我國居民住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況向全體國務院參事作了報告。

“房價越來越高，與住房過分強調市場化，忽視社會保障功能有關。”4月6日，任玉嶺在接受本報專訪時說。

任玉嶺主張，政府應為占居民人口70%-80%的工薪提供經(jīng)濟適用房，少數(shù)高收入家庭可以購購商品房。應當將70%的土地供應給經(jīng)濟適用房，其中的30%用作建廉租房，對商品房的管理則可以完全放開。

調研低價房

據(jù)悉，此次國務院參事室組織的房地產(chǎn)調研將歷時半年左右。調研組選擇了4-5個省份作為調研點，將調研低價房的供應問題。

“比如煙臺的舊社區(qū)改造，不需要拆遷，所需成本很??；遼寧的棚戶區(qū)改造，原住戶只需要花很少的錢就可以住進去。這些都是值得總結的經(jīng)驗?！比斡駧X說。

此外，四川和浙江溫州的一些房改措施也值得研究。比如溫州的經(jīng)濟適用房，采取委托建設的方式，開發(fā)成本很低。另外，深圳建寫字樓的同時，在一個地方建小戶型公寓樓，既方便了員工，也有助于緩解交通堵塞。這些都是調研組感興趣的個案。

除了國內調研，國務院參事房地產(chǎn)調研組還將去韓國、新加坡等國家進行實地考察，了解這些國家在人多地少條件下實現(xiàn)“居者有其屋”的經(jīng)驗。

“新加坡實行了世界上無獨有偶的經(jīng)濟適用房大規(guī)模（組屋）建設制度，目前80%的新加坡人都住進了組屋，使得新加坡住房私有率超過60%以上?！币晃粎⒓诱{研的國務院參事表示，“新加坡的組屋經(jīng)驗也將成為我們考察的。”

調研組著力調研低價房，是有原因的。任玉嶺認為，因為目前的房價已經(jīng)遠遠超過居民的承受能力。而實際的住房建設的成本非常低。據(jù)他本人2004-2006年在四川一些城市和溫州的調研，這些地方建房的成本只有600元/平方米，而市場提供的房屋價格少則每平方米幾千元，多則上萬元。

與此同時，各地的經(jīng)濟適用房、廉租房建設仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”規(guī)劃，5年內北京提供的保障性住房只占到整個住房比例的1/4。而此前，北京市的一項調研顯示，大部分家庭無力購購商品房。

“參考世界年收入與房價比為1∶3-1∶5的水平，中國可以考慮1∶6的水平定位?！比斡駧X提出他的設想，“按照家庭年收入乘6，大于當?shù)仄骄績r乘100（平方米）的，可以購購商品房。小于和等于當?shù)仄骄績r的，購購經(jīng)濟適用房。家庭年收入乘20，還不能購100平方米住房的，可以享受廉租房?！?p>

根據(jù)這一計算，任玉嶺認為，占居民總數(shù)70%-80%的工薪都應享受經(jīng)濟適用房，這當中享受廉租房比例約為20%。政府可以通過土地的供應量對三類住房進行控制，30%劃給商品房，70%劃給經(jīng)濟適用房，此中的30%建80平方米以下小戶型，用作廉租房。對于商品房的管理則可以完全放開。

　住房“雙軌制”的可能性

國務院參事室受命調研房地產(chǎn)問題，并將放在低價房政策上，與一年來形勢發(fā)展的背景有關。

1999年起實施的以取消福利分房，全面實行貨幣分房為核心的上一輪住房體制改革，啟動了中國龐大的房地產(chǎn)市場，但其間也出現(xiàn)了一些爭議。尤其是近幾年，各大城市房價快速上漲。資料顯示，目前北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的價格已經(jīng)超過家庭年收入15倍以上，個別的更達到20倍以上。

政府在過去一年接連出臺多項旨在平抑房價的宏觀調控措施，但收效不明顯。如今在五環(huán)路以內的北京市區(qū)，已難以找到每平方米萬元以下的房屋。

因此，當1997年啟動的醫(yī)療體制改革在2005年被國務院發(fā)展研究的一份研究報告認為“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供應上重新發(fā)揮主導作用，反對“過度市場化”的輿論浪潮在多個領域抬頭，住房改革也波及其中。

于是，從去年下半年以來，一種認為購購商品房只適用于高收入居民，而廣大中低收入居民的住房提供應當由政府承擔，以實現(xiàn)“居者有其屋”的“住房雙軌制”改革思路，開始在一些決策部門、智囊機構和部分學界人士當中日漸流行。

就在這次國務院參事室啟動房地產(chǎn)調研的同時，國家發(fā)改委主任馬凱也在較新出版的中宣部《時事報告》雜志上撰文指出，解決“房價高、住房難”問題，主要需要采取加大供應規(guī)模、改善供應結構、完善調控政策、規(guī)范市場秩序等四方面措施。

而此前，國家發(fā)改委的一位副主任也曾在去年下半年的一次報告會上表示，政府需要提供減少土地費用的低價房，并增加這方面的供應，這是解決房價過高，實現(xiàn)“居者有其屋”夢想的根本點。

參事室的角色

然而，房地產(chǎn)問題牽涉從到地方以及社會各群體錯綜復雜的重大利益關聯(lián)，“有關的改革建議或方案無論由哪一方提出，都會面臨公信力的考驗。”一位分析人士對記者說，“相對之下，國務院參事室是比較適合做這一改革調研的角色?！?p>

據(jù)官方網(wǎng)站介紹，國務院參事室，是國務院的直屬機構，也是政府中先進以民主黨派和無黨派愛國人士為主體的，具有統(tǒng)戰(zhàn)性、咨詢性的工作部門。國務院參事由國務院總理任命（聘任），年齡一般在60歲左右，他們的日常職責是調查研究，建言獻策，咨詢國是，就國家重要決策和工作、重要的法律法規(guī)草案及其他重要文件草案提出意見和建議。

據(jù)介紹，1988年取消糧食雙軌制，1999年的農(nóng)村稅費改革，2002年成立國資委等，都與國務院參事室的建議有關。

“既接近決策層，身份又相對地超脫，不涉及利害關系，國務院參事們在政府內以個人身份，通過直通車的方式反映社情民意，這是參事室在房地產(chǎn)問題上參政建言的一個優(yōu)越之處?！鄙鲜龇治鋈耸空f。

“國務院參事房地產(chǎn)調研組將通過這次調研，就房地產(chǎn)改革拿出具體可行的建議，8月份會拿出一個初稿，年底拿出較終稿?！比斡駧X透露。

專訪全國政協(xié)常委、國務院參事任玉嶺

任玉嶺：高房價與暴利和腐敗有關

面對“越調控，房價越攀升”的局面，本報記者少有獲悉，近期，國務院參事已組成了房地產(chǎn)調研組，擬就各地的房地產(chǎn)問題進行調研，并預備拿出有關建議，供決策參考。

全國政協(xié)常委、國務院參事任玉嶺是此次調研的牽頭人。

作為近二十年來持續(xù)對房地產(chǎn)進行跟蹤調研的專家，任玉嶺認為，自從上世紀80年代實施房地產(chǎn)改革以來，雖然取得了巨大成就，但現(xiàn)在出現(xiàn)的高房價，偏離了改革的初衷，特別是近些年過分強調住房的商品化、市場化，是導致調控房價失敗的原因之一?！捌鎻娬{房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的功能，忽視了對居民住房的保障功能。特別是把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)提出來，使其居住功能弱化，創(chuàng)利和尋租的功能被強化?！?p>

他指出，在此前“國八條”、“國六條”等多項調控政策都難以奏效的情況下，再持續(xù)出臺一些調控政策，估計也難把房價調下來。為了真正解決居民住房問題，需要對整個城鎮(zhèn)居民住房建設體系進行重構。

近日，任玉嶺就此問題接受了本報的少有采訪。

房改過分強調市場化

《21世紀》：過去4年以來，房價越調越高，老百姓意見越來越大，是住房改革方向出了問題了嗎？

任玉嶺：房改是有很大成績的，但是我們的房改不到位是存在的。現(xiàn)在房價越來越高，這與住房過分強調市場化，忽視社會保障功能有關系。

從1949年開始到改革開放前，國家蓋了大量的住房，分給國家干部和工人居住，那其實就是廉租制度的住房結構。由于國家財力有限，那時建的房子面積狹小，環(huán)境較差。

上世紀80年代初開始住房改革，國家將房子賣給大家，然后拿這些錢再蓋新房子。但如果不在大的國有企業(yè)或政府部門的居民，還是解決不了住房問題。

1996年，國務院出臺了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住經(jīng)濟適用房，較低收入者住廉租房”的新規(guī)定。而由于亞洲金融風暴的沖擊，未能很好地執(zhí)行。

亞洲金融風波時，我國為啟動內需，將房地產(chǎn)當作拉動經(jīng)濟的重要手段，有意無意地忽視了居民的住房保障。特別是以后把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)提出來，更是忽視了住房的居住功能，而強化了住房的創(chuàng)利的功能。

現(xiàn)在的問題是，商品房的高價化、經(jīng)濟適用房的異化，還有城市拆遷行為的不規(guī)范、廉租房的缺失，已經(jīng)造成了廣大居民利益的損失和購購住房的困難，由此造成的信訪不斷，還影響了社會安定?，F(xiàn)在的房價已經(jīng)高到正常情況下，1個普通工人購一套房，按100平方米計算需要100年。一個公務員則需要30年。

雖然購房可以按揭貸款，但是由于房價高，仍然給很多年輕人帶來了十分沉重的負擔。我國開始實施住房貸款6年以來，住房貸款已高達2700億美元，在亞洲居頭位，相當于2005年我國GDP總量的十分之一。中科院有一個調查，中國貸款購房的人有98%出現(xiàn)了心理焦慮、迷茫、壓抑、困惑、悲觀和不安。

《21世紀》：目前房地產(chǎn)市場改革滯后和錯位，對于整個經(jīng)濟有多大影響？

任玉嶺：房地產(chǎn)的供應不但直接影響三農(nóng)問題的解決，還影響了城市化的進程。

中國目前有農(nóng)民工1.6億，占到城鎮(zhèn)人口的1/3。是農(nóng)民工沒有享受到城市的待遇，其工資低，沒有固定住所，無緣購購商品房，無權購購經(jīng)濟適用房，沒有廉租房供應，大都只能住在城鄉(xiāng)接合部。

這樣的城市化是缺乏以人為本的城市化。只有廣大的沒有戶口的外地大學生和農(nóng)民工在城市安居了，才能做到城市的和諧，啟動內需，促進城市進步和現(xiàn)代進程。

政府應使“居者有其屋”

《21世紀》：住房具有公益性，也有作為商品的投資升值功能，其定位頭先應該是什么？

任玉嶺：住房的建設具有很大的公益性、政

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