新《企業(yè)所得稅法》出臺，對眼下的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳有沒有影響？新的《企業(yè)所得稅法》自2008年1月1日正式施行，2006年度的所得稅匯算仍按現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)。分析兩個文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來主要體現(xiàn)在預(yù)售收入利潤率、銷售收入確認(rèn)、成本扣除等方面。

預(yù)售收入利潤率不同外資政策規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實施辦法及預(yù)計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。如河南省規(guī)定，省會城市的開發(fā)項目預(yù)計利潤率不得低于20%；其他省轄市的開發(fā)項目預(yù)計利潤率不得低于15%。外資企業(yè)在計算當(dāng)期預(yù)征稅款時，直接以當(dāng)期預(yù)收房款×預(yù)計利潤率×所得稅稅率計算得出。

內(nèi)資政策規(guī)定，全國范圍進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房不得低于3%；開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。內(nèi)資企業(yè)在按照規(guī)定的毛利率計算出毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

銷售收入確認(rèn)存在三項差異

一、完工條件有明顯差異。

外資政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者頭筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理頭筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。

內(nèi)資政策規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。

二、不同銷售方式下收入確認(rèn)原則有差異。

外資列舉了4種不同銷售方式下收入確定的原則：1.采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付購方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。2.采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。3.采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。4.采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。

內(nèi)資列舉了5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對委托方式銷售的4種形式進(jìn)行了具體規(guī)范：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其頭付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：(1)采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(2)采取視同購斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購購方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購購方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于購斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于購斷價格，以及屬于受托方與購購方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按購斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購購方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購購方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購購方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述(1)~(3)項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。5.開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

三、存在有無“視同銷售”規(guī)定的差異。

內(nèi)資政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。而外資房地產(chǎn)的稅收政策對視同銷售未給予明確規(guī)定。

預(yù)提費用體現(xiàn)成本扣除差異

外資政策規(guī)定，對于企業(yè)在售后發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提，待工程結(jié)束后應(yīng)按實際決算成本在完工當(dāng)期作出調(diào)整。具體比例可由企業(yè)提出申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。如河南省規(guī)定：按銷售收入的10%比例范圍預(yù)提，若房屋主體工程已完工，只剩下后期的花、草、樹木等配套的環(huán)境綠化，則預(yù)提比例不應(yīng)超過銷售收入的2%。

內(nèi)資政策規(guī)定，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提(或應(yīng)付)費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！