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土地使用權(quán)因震災(zāi)滅失問題探析

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 426 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

較近,國土資源部發(fā)布了有關(guān)災(zāi)區(qū)重建土地政策的通知,規(guī)定災(zāi)區(qū)可以采用行政劃撥和協(xié)議出讓供地。然而因地震導(dǎo)致的土地使用權(quán)滅失問題還有待作出具體的探討。

土地使用權(quán)滅失的情形

頭先,原土地由于形態(tài)變化,人工無法再利用的,視為土地滅失。例如,土地開裂成為峽谷等。此時(shí),原土地上的各種使用權(quán)消滅。

其次,土地形態(tài)發(fā)生變化,仍然可以加以人工利用,但用途發(fā)生變化,且無法和其他原土地權(quán)利人加以區(qū)隔的,也視為土地滅失,土地所有權(quán)及其上的土地使用權(quán)當(dāng)然消滅。例如,土地被淹沒為湖泊,雖然湖泊仍可以利用,從事養(yǎng)殖等。但是,由于水面將不同權(quán)利人的土地連為一體,對土地權(quán)利人來說,即使承認(rèn)其權(quán)利,也不具有現(xiàn)實(shí)意義。因此,該土地視為消滅,其上的權(quán)利當(dāng)然也同時(shí)消滅。如果土地形態(tài)和用途發(fā)生變化,但仍然能夠和其他土地所有權(quán)人加以區(qū)隔,則該部分變化了形態(tài)的土地仍然歸屬于原土地所有權(quán)人。例如,陸地雖然被淹沒,但水面如果仍然局限于某村集體經(jīng)濟(jì)組織原有的土地范圍內(nèi),則該水面及其下的土地,仍然歸屬于該村集體所有。

再次,因土地形態(tài)發(fā)生變化,土地使用人無法再按照原有用途繼續(xù)使用的,無論土地是否滅失,土地使用權(quán)均消滅。在我國,土地歸屬于國家和集體所有,個(gè)人只能取得一定用途的使用權(quán)。構(gòu)成個(gè)人財(cái)產(chǎn)的,并非土地這一自然形態(tài),而是對于某一范圍的土地按照規(guī)定用途加以利用的權(quán)利。所以,一旦因某種不可抗力,導(dǎo)致了這塊土地的形態(tài)發(fā)生變化,無法繼續(xù)滿足這種用途,原用途限定的土地使用權(quán)均歸于消滅。

如果土地所有權(quán)人基于新的用途,允許使用人繼續(xù)使用,則為原有土地使用權(quán)消滅之后的新使用權(quán)的設(shè)定。

在土地滅失或者土地使用權(quán)滅失的情況下,滅失的風(fēng)險(xiǎn)由土地使用權(quán)人承擔(dān)。其已經(jīng)繳納的出讓金,不得要求返還。其未繳納出讓金的,盡管土地滅失,仍應(yīng)繳納。當(dāng)然,國家也可以基于救助的目的,加以減免。

土地使用權(quán)收回的情形

原有土地仍然存在,并且從自然意義上可以繼續(xù)按照原有用途使用,但國家基于防震等規(guī)劃需要,禁止繼續(xù)按照原有用途使用此土地而要求異地重建的,可以收回該土地使用權(quán)。作為補(bǔ)償,國家可以采取免費(fèi)提供劃撥土地供其建房或者其他貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。原?quán)利人也有權(quán)選擇補(bǔ)償方式,原權(quán)利人拒絕接受劃撥土地的,國家應(yīng)給予貨幣補(bǔ)償。在補(bǔ)償數(shù)額的確定上,應(yīng)參照房屋拆遷補(bǔ)償辦法處理。

土地使用權(quán)繼續(xù)存在的情形

原有土地仍然可以按照原有用途使用的,并且國家規(guī)劃也允許繼續(xù)按此類用途使用的,原土地使用權(quán)繼續(xù)存在。房屋滅失的土地使用權(quán)人可以根據(jù)規(guī)劃要求,自行組織重建。土地使用權(quán)存在多個(gè)共有人的,共有人應(yīng)根據(jù)多數(shù)意志達(dá)成協(xié)議,就重建的具體辦法加以規(guī)定。不同意參與重建的,有權(quán)將自己的土地使用權(quán)份額轉(zhuǎn)讓。

房地分立情形下土地使用權(quán)的歸屬

現(xiàn)實(shí)中,盡管我國規(guī)定了房地合一。但實(shí)際上由于集體土地使用權(quán)的禁止流轉(zhuǎn),各地均有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)約定只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形。由于地震,房屋所有權(quán)消滅的,原房屋所有權(quán)人無權(quán)要求在原有土地上重建房屋。

另外,過去戶口在農(nóng)村,因此擁有宅基地和房屋,后來喪失村民資格的,在房屋存續(xù)期間,繼續(xù)享有宅基地使用權(quán),但房屋因地震滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。

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