玉樹地震后，重建家園的工程拉開大幕，其中安居問題頭當其沖，而安居問題在法律領域則主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)法律關系。的確，震后老百姓會面臨諸多以前從未遇見過的房地產(chǎn)法律領域的困惑，到底地震導致的法律風險應該由誰來擔？在地震之后，我們應當怎樣拿起法律的武器，維護自己的合法權益。

簽訂商品房預售合同后交房入住之前的責任分擔問題

期房交易中，購房人與開發(fā)商已經(jīng)簽訂商品房預售合同，并且購房人已向開發(fā)商支付了購房款，預售商品房在建期間，突然發(fā)生地震，導致在建商品房倒塌，開發(fā)商無法向購房者按期交付房屋，購房人能否繼續(xù)依據(jù)商品房預售合同約定要求開發(fā)商承擔遲延違約責任及退還全部購房款。

開發(fā)商會說：地震是人力不能預測和避免的天災，天災發(fā)生導致無法按期交房不是開發(fā)商的過錯，應對逾期交房免除法律責任。房屋倒塌是地震導致的，并非其工程質量導致的，簽約雙方均應對地震導致的損失各自分擔一部分責任，房屋損壞嚴重以致無法繼續(xù)施工建設的，開發(fā)商也只能部分退還預收款項。

我國現(xiàn)行法律對不可抗力產(chǎn)生后的責任承擔及風險分擔有相應規(guī)定，在《民法通則》第107條中規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的除外?！?p>

維權提示：

其一、如果開發(fā)商在建預售商品房進度正常，完全是因地震導致無法按期交付房屋，購房人通常不能依據(jù)商品房預售合同主張遲延違約責任，因地震是不可抗力，是法定的遲延違約免責事由，故應當就遲延交付責任全部免責。如果地震只是開發(fā)商遲延的部分原因，則只能部分免除開發(fā)商的遲延責任。但是，如果開發(fā)商在地震之前就已經(jīng)超過了交房期限，即使地震導致其無法繼續(xù)施工，也不能免除遲延違約責任，因為地震并非是導致開發(fā)商遲延的原因，所以購房者仍可以主張開發(fā)商承擔遲延違約責任。

其二、開發(fā)商因地震導致無法繼續(xù)履行交付房屋義務的，雖可以免除其承擔遲延違約責任，但并非也可以不退還購房款。在地震后導致無法實現(xiàn)購房目的的時候，購房者可以行使解除權解除雙方的預售合同，并要求開發(fā)商返還其交付的預付購房款。因為商品房購賣關系中，房屋交付是作為標的物風險轉移的依據(jù)，房屋交付前標的物滅失的風險由開發(fā)商承擔，交付后由購房者承擔。

購房人已入住但開發(fā)商還未辦理完房產(chǎn)證的責任分擔問題

在購房者實際入住后、開發(fā)商為購房人辦理完房產(chǎn)證之前發(fā)生了地震，導致房屋倒塌滅失，倒塌的風險應當由購房者承擔還是開發(fā)商承擔？房屋滅失了，購房者還能否要求開發(fā)商返還購房款？

開發(fā)商會說：開發(fā)商已按照合同約定按期交付了房屋，購房者已實際入住，雖未較終辦理完房產(chǎn)證，但只是履行房產(chǎn)過戶手續(xù)而已。購房者不是該房屋的產(chǎn)權人，卻實際上已對房屋具有了控制力，所以相應的毀損、滅失風險已由開發(fā)商轉移至購房人一方，房屋滅失了，購房者無權要求開發(fā)商返還購房款。

我國《合同法》對購賣標的物毀損、滅失的風險負擔問題有明確的規(guī)定，其中第142條規(guī)定，“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由購受人承擔，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！?p>

維權提示：

商品房購賣屬于購賣交易的范疇，商品房交易過程中發(fā)生的風險負擔問題仍適用購賣法中的風險負擔規(guī)則，即風險轉移的標志是交付，即須以轉移占有商品房作為交付的條件，就是說即使產(chǎn)權證未較終辦理完畢但開發(fā)商已實際向購房人轉移占有其出售的房屋，該房屋在交付后的滅失的風險責任就由開發(fā)商轉移至購房者承擔。因此，商品房在交付后滅失，開發(fā)商已履行了其交付商品房的主要義務，購房者無權行使法定解除權，要求開發(fā)商返還購房款。

但是，值得注意的是，風險轉移只是在一般情況下以現(xiàn)實交付為標志，但是法律上交付的方式除了現(xiàn)實交付之外，還有其他交付方式。如果雙方在購房合同中對房屋的風險轉移有特別約定或排除了現(xiàn)實交付的交付方式的，則不能依據(jù)上述規(guī)則確定風險。例如雙方約定以產(chǎn)權過戶到購房者名下為交付方式，則在過戶前發(fā)生的地震導致房屋倒塌的風險，應由開發(fā)商承擔，購房人不因接收房屋而風險轉移。購房者仍有權要求開發(fā)商退還購房款。

購房者房屋滅失后償還房貸的責任問題

購房者在地震前通過銀行按揭貸款購購了商品房，房屋在交付入住之后就發(fā)生地震導致房屋倒塌滅失，房屋都沒有了，購房者是否還需要繼續(xù)償還銀行的房屋按揭貸款呢？

銀行會說：雖然地震導致房屋倒塌滅失，但購房者與銀行之間的按揭貸款關系并不會因為標的物滅失而當然消滅，房屋滅失的風險由開發(fā)商與購房者按法定或約定的規(guī)則分擔，貸款銀行并不分擔該風險，購房者仍應按照貸款合同負擔還款義務。但是購房貸款人向貸款銀行申請還款展期的，銀行同意的，購房貸款人可以延期還款；除非銀行基于國家補償或特殊政策免除購房者的還款義務，購房貸款人才有可能免除或部分免除還款義務。

維權提示：

按揭貸款關系中，通常是用房屋產(chǎn)權擔保銀行債務，該擔保合同屬于從合同，主合同則是購房貸款人與貸款銀行之間簽訂的借款合同。因地震導致該房產(chǎn)擔保物滅失后，如果房屋通過保險理賠或者補償?shù)热〉觅r償金的，則該賠償金或補償金代位原抵押房產(chǎn)繼續(xù)作為借款合同的抵押財產(chǎn)，銀行仍有優(yōu)先受償權。但如果房屋滅失后并未因此取得任何財產(chǎn)的，只是擔保合同客觀不能履行，不影響主合同的效力，受災人作為債務人仍應當履行債務，除非貸款銀行承諾免除債務或者同意展期。

天災導致房屋滅失原則上不能免除受災人的債務，盡管從感情上我們是同情災區(qū)人民的，但我們仍應當遵從法治原則，尊重債權人是否同意延期或免除的合法權利。

此外，我國民事訴訟法規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人確無財產(chǎn)可供執(zhí)行的，裁定終結執(zhí)行。實務中，如果受災人確無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的，即使被銀行告上法庭，法院只能在執(zhí)行階段裁定終結執(zhí)行，以保護被執(zhí)行人的較低生活保障權利，這就是有限執(zhí)行的原則。實際上，終結執(zhí)行的裁定書往往是銀行核銷債務的法定依據(jù)之一，貸款銀行起訴受災人只是履行財務上核銷債務的手續(xù)而已，對受災人的生活無重大影響，所以受災人也不必過于擔心。