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發(fā)燒樓市下購(gòu)房的投資建議

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 677 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期,樓市發(fā)燒,交易活躍,房?jī)r(jià)飆升,泡沫積累,投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。很多朋友問(wèn)現(xiàn)在購(gòu)房的問(wèn)題,本文試著給點(diǎn)建議,正文開(kāi)始前有三點(diǎn)需要說(shuō)明:

  
  一是,房產(chǎn)是投資品,購(gòu)房是投資行為。

  
  這個(gè)觀點(diǎn)闡述可見(jiàn)本人博客。
  
  
  二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點(diǎn)的論證也可見(jiàn)本人博客。

  
  三是,投資即簡(jiǎn)單又復(fù)雜的事情,投資樓市亦是。簡(jiǎn)單值得是理念,復(fù)雜說(shuō)的時(shí)機(jī)把握。下面先簡(jiǎn)單的介紹下投資理念:

  
  價(jià)值投資巴菲特的恐懼貪婪論

  
  在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪。股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場(chǎng)上無(wú)往而不利。按照巴菲特的理論,在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候,投資品的價(jià)值一般會(huì)受到追捧被高估,價(jià)值投資理論建議應(yīng)該賣出。;在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候,投資品的價(jià)值一般會(huì)被拋棄而低估,價(jià)值投資理論建議應(yīng)該購(gòu)入。

  
  我們用2007年以來(lái)南京樓市為例,介紹價(jià)值投資的做法:2007年三季度當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn),市場(chǎng)處于極度貪婪,9月均價(jià)接近6000元/平米,是投資者賣出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī);08年上半年進(jìn)入僵持期,價(jià)升量跌,投資者進(jìn)入二手市場(chǎng)套現(xiàn)困難很大;08年三季度到09年一季度,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,投資者應(yīng)該購(gòu)入,較佳購(gòu)入時(shí)機(jī)應(yīng)該在08年10-09年3月;09年二季度市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇,三季度市場(chǎng)開(kāi)始繁榮,四季度市場(chǎng)泡沫開(kāi)始大幅度增加,是房產(chǎn)投資者賣出的好時(shí)機(jī)。假設(shè)08年11月以均價(jià)(5982)購(gòu)入,09年12月以均價(jià)(8829)賣出,如果是全額付款,其投資受利率將在47%(不考慮稅費(fèi)),三成頭付的話投資收益率將超過(guò)150%。

  


  趨勢(shì)投資索羅斯的華麗轉(zhuǎn)身

  
  《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話,大意是,絕大多數(shù)人做的都是趨勢(shì)投資,也是比較容易操作的投資,但能在泡沫破滅前完成華麗轉(zhuǎn)身的是其中少數(shù)。大多數(shù)人容易受到環(huán)境的感染,產(chǎn)生羊群效應(yīng),所以追隨趨勢(shì)投資成為主流。

  
  依然以南京市場(chǎng)未來(lái)解釋正確的趨勢(shì)投資方法:09年4月份,市場(chǎng)開(kāi)始活躍,成交放量,存量減少,市場(chǎng)回暖信息顯著,是趨勢(shì)投資者較好的入市時(shí)機(jī),假設(shè)在4月購(gòu)入,10月賣出,全額付款也有37%的收益(不考慮稅費(fèi)),三成頭付的話回報(bào)率將超過(guò)100%。

  
  價(jià)值投資者較佳介入時(shí)間是市場(chǎng)的低點(diǎn),一般持有時(shí)間較長(zhǎng);趨勢(shì)投資者的難點(diǎn)是判斷市場(chǎng)的回暖信號(hào)及如何實(shí)現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)身。


  高點(diǎn)購(gòu)入不理智的誤區(qū)

  
  現(xiàn)在有一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),只要投資房產(chǎn),長(zhǎng)期肯定是增值的,所以很多人選擇高點(diǎn)購(gòu)入。他們的論據(jù)是這樣的,如果我是07年9月的高值購(gòu)入,09年10月賣出,也是有很高的回報(bào)率的。

  


  因?yàn)槟暇┓康禺a(chǎn)自98年開(kāi)始房改才市場(chǎng)化,市場(chǎng)一直出入上升渠道,風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,沒(méi)有親身經(jīng)歷過(guò)98年?yáng)|亞金融危機(jī)、日本泡沫危機(jī)、美國(guó)次信貸危機(jī)的類似大危機(jī)的洗禮。大家總是認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)總會(huì)漲的,甚至某些專家說(shuō)出市場(chǎng)沒(méi)有泡沫的謬論。

  
  個(gè)人認(rèn)為高點(diǎn)購(gòu)入房產(chǎn)是非常不理智的行為,因?yàn)槟壳澳暇┦袌?chǎng)泡沫已經(jīng)高位。

  
  泡沫積累一定程度后,市場(chǎng)必然進(jìn)行調(diào)整,一般有兩種調(diào)整:一是泡沫累計(jì)程度太深,已經(jīng)危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這種調(diào)整叫泡沫破裂,例如東南亞金融危機(jī)、美國(guó)次信貸危機(jī);種,泡沫積累程度不高,這種調(diào)整叫泡沫釋放,例如南京08年的調(diào)整。

  
  市場(chǎng)調(diào)整的長(zhǎng)度和泡沫累計(jì)的程度成正比,05年國(guó)八條后調(diào)整僅半年,07年四季度到09年一季度的調(diào)整達(dá)到一年半的時(shí)間,而美國(guó)次信貸泡沫破滅后調(diào)整長(zhǎng)達(dá)兩年以上尚未完全復(fù)蘇。根據(jù)測(cè)算(見(jiàn)博客),09年現(xiàn)在南京市場(chǎng)的泡沫程度已經(jīng)遠(yuǎn)高于07年的水平,意味著調(diào)整一旦到來(lái),其周期會(huì)很長(zhǎng)。

  


  泡沫累積投資風(fēng)險(xiǎn)加劇

  
  以09年10月成交均價(jià)測(cè)算,南京房?jī)r(jià)收入比高達(dá)11以上,隨著年末房?jī)r(jià)進(jìn)一步的飆升,泡沫繼續(xù)的加大,投資風(fēng)險(xiǎn)加劇,比如資產(chǎn)無(wú)法短期變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)(海南為鑒)等。當(dāng)然,如果你是一個(gè)懶惰的投資者,擁有充足的資金,自己房產(chǎn)打算持有5年以上,認(rèn)為5年后物業(yè)稅政策沒(méi)出臺(tái),也許高點(diǎn)的入市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有太多問(wèn)題。

  
  投資需要的不是發(fā)燒的頭腦,而是冷靜和耐心。

  近期,樓市發(fā)燒,交易活躍,房?jī)r(jià)飆升,泡沫積累,投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。很多朋友問(wèn)現(xiàn)在購(gòu)房的問(wèn)題,本文試著給點(diǎn)建議,正文開(kāi)始前有三點(diǎn)需要說(shuō)明:

  
  一是,房產(chǎn)是投資品,購(gòu)房是投資行為。

  
  這個(gè)觀點(diǎn)闡述可見(jiàn)本人博客。
  
  
  二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點(diǎn)的論證也可見(jiàn)本人博客。

  
  三是,投資即簡(jiǎn)單又復(fù)雜的事情,投資樓市亦是。簡(jiǎn)單值得是理念,復(fù)雜說(shuō)的時(shí)機(jī)把握。下面先簡(jiǎn)單的介紹下投資理念:

  
  價(jià)值投資巴菲特的恐懼貪婪論

  
  在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪。股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場(chǎng)上無(wú)往而不利。按照巴菲特的理論,在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候,投資品的價(jià)值一般會(huì)受到追捧被高估,價(jià)值投資理論建議應(yīng)該賣出。;在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候,投資品的價(jià)值一般會(huì)被拋棄而低估,價(jià)值投資理論建議應(yīng)該購(gòu)入。

  
  我們用2007年以來(lái)南京樓市為例,介紹價(jià)值投資的做法:2007年三季度當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn),市場(chǎng)處于極度貪婪,9月均價(jià)接近6000元/平米,是投資者賣出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī);08年上半年進(jìn)入僵持期,價(jià)升量跌,投資者進(jìn)入二手市場(chǎng)套現(xiàn)困難很大;08年三季度到09年一季度,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,投資者應(yīng)該購(gòu)入,較佳購(gòu)入時(shí)機(jī)應(yīng)該在08年10-09年3月;09年二季度市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇,三季度市場(chǎng)開(kāi)始繁榮,四季度市場(chǎng)泡沫開(kāi)始大幅度增加,是房產(chǎn)投資者賣出的好時(shí)機(jī)。假設(shè)08年11月以均價(jià)(5982)購(gòu)入,09年12月以均價(jià)(8829)賣出,如果是全額付款,其投資受利率將在47%(不考慮稅費(fèi)),三成頭付的話投資收益率將超過(guò)150%。

  

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