購房時如何防止購方違約

新政出臺，出現(xiàn)了很多購家退定金違約的情況，對于正想出售房產的賣家而言，應當如何預防購家違約呢?

律師解答：

想要預防購家違約，無非也只能在定金、違約金以及違約期限上做文章。

像定金，一般在簽訂合同時，都會要求購家交一定金額的定金，常見的就是幾萬元。由于數額較少，一旦購方預期房價下降幅度大于定金，肯定會有違約的沖動。于是在這個政策微妙時期，盡量加大定金的比例，按照法律規(guī)定較高可以達到房價的20%。

其次就是違約金。因為一旦出現(xiàn)違約，到底是要定金還是違約金，這是由賣方說了算的，所以約定較高的違約金，一方面對于購方來說有阻嚇作用，另一方面也有可能獲得更高的賠償，常見約定的違約金是房價的20%。雖然這樣的約定并不一定能獲得法院的支持，畢竟法院會從賣方實際損失的角度給予裁量，但在現(xiàn)實的案例中也有成功獲得房價20%賠償的先例，所以這樣約定對于賣方來說只有利沒有弊。

較后，就是約定明確的違約期限，像什么時候交頭期款、什么時候去申請按揭等時間，都要非常詳細地列明，預防購家無限期地拖延時間。當然還有一種可能的情況就是購方會以簽訂了陰陽合同不合法為由，要求按成交價過戶并按法律規(guī)定各自承擔稅費，以此要挾賣方。此時賣方一定要在合同中明確約定稅費由購方承擔，由此規(guī)避風險。

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