律師提醒購(gòu)賣房屋注意事項(xiàng)
　　時(shí)下，房屋購(gòu)賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，為了讓房產(chǎn)購(gòu)賣行為順利，減少那些既花精力又花時(shí)間的糾紛發(fā)生，現(xiàn)為購(gòu)賣雙方提出幾個(gè)建議如下：
一、未簽署前，要看《商品房預(yù)售許可證》、總平圖、工程規(guī)劃許可證?，F(xiàn)在的項(xiàng)目開發(fā)商都有先請(qǐng)房管局認(rèn)定資質(zhì)的測(cè)量隊(duì)作面積預(yù)算（這個(gè)預(yù)算表開發(fā)商都會(huì)拿給客戶看的，他們就是按預(yù)算表上的計(jì)算面積賣的），在這個(gè)預(yù)算表的頂部有該項(xiàng)目的初步土地及總建筑面積的計(jì)算數(shù)。注意跟總平圖、工程規(guī)劃許可證上的建筑批建總面積對(duì)比，看預(yù)算面積是否有超出批建面積，如有還要看開發(fā)商補(bǔ)超容積率的手續(xù)，注意核對(duì)批建層數(shù)和用途（如開發(fā)商是否自行加層或把總平圖上的車庫(kù)改商場(chǎng)店面）。大家要注意，超容積率在補(bǔ)辦手續(xù)后還是可以辦產(chǎn)權(quán)證的，但如果是超層和改變用途將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目都不能辦理產(chǎn)權(quán)。
二、簽署時(shí)要注意：
（1）盡量把開發(fā)商售樓廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)寫到合同上。相關(guān)法律：《建設(shè)部 商品房銷售管理辦法》第三章 第十五條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房購(gòu)賣合同中約定。
（2）注意隱含的推定：未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。因此建議對(duì)無(wú)用條款均應(yīng)于刪除。
（3）手寫優(yōu)先原則：如果出現(xiàn)印刷文字與手寫文字不一致，以手寫文字為準(zhǔn)。
（4）地址、聯(lián)系電話應(yīng)準(zhǔn)確，如有變更，應(yīng)及時(shí)通知，過去有許多糾紛由此而來(lái)。
（5）平臺(tái)計(jì)價(jià)問題：平臺(tái)不能出售，更不能單獨(dú)計(jì)價(jià)；對(duì)于獨(dú)立的平臺(tái)或露臺(tái)，如果由于其專用性，增加了使用功能，提高了使用價(jià)值，應(yīng)進(jìn)行合情合理地協(xié)調(diào)后，提高其房屋單價(jià)。
（6）面積：根據(jù)《建設(shè)部 商品房銷售管理辦法》第21條，應(yīng)注意約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方法?！督ㄔO(shè)部 商品房銷售管理辦法》十條規(guī)定面積誤差完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。根據(jù)廈門的實(shí)際情況，可補(bǔ)充以下條款：面積誤差完全值不超過1％的，購(gòu)房款保持不變。
（7）竣工認(rèn)定：以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》為準(zhǔn)。
（8）交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實(shí)）時(shí)出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來(lái)水公司等，并約定通知購(gòu)受人順延的時(shí)限和方式。
（9）交接：應(yīng)書面通知購(gòu)受人辦理交接手續(xù)。須驗(yàn)收合格才能交付。
（10）較重要的一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開發(fā)商長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅(jiān)決退房！并可以要求開發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬(wàn)要注意。如果開發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不購(gòu)為好。
（11）公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。
而在二手房購(gòu)賣中，由于購(gòu)“二手房”所涉及的情況比購(gòu)新房要更為復(fù)雜一些，所以購(gòu)賣雙方各需注意五個(gè)環(huán)節(jié)：
　　一、賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個(gè)環(huán)節(jié)
　 （1）掛牌時(shí)明確委托方式和期限。賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來(lái)，但較后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
　 （2）謹(jǐn)慎收取定金。中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購(gòu)購(gòu)條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕購(gòu)方毀約賣方可以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
　 （3）簽約時(shí)要注意三點(diǎn)。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知購(gòu)方，較好在合同中寫下來(lái)；二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
　 （4）盡量取得放款承諾。簽約時(shí)，購(gòu)方通常只支付頭期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)購(gòu)方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，購(gòu)方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，故賣方較好能取得購(gòu)方貸款銀行的放款承諾。
　 （5）交房過戶時(shí)避免違約責(zé)任。交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需購(gòu)方配合。當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)方因種種原因不予配合時(shí)，賣方應(yīng)書面催告購(gòu)方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。
　 二、購(gòu)房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)
　 （1）下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
　 （2）注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，購(gòu)方應(yīng)作些調(diào)查，頭先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，購(gòu)方應(yīng)至交易查詢?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。較后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
　 （3）簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，購(gòu)方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)購(gòu)方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。較后，為保證資金安全，較好能采用資金監(jiān)管。
　?。?）付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由購(gòu)方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無(wú)法過戶。
（5）收房過戶要驗(yàn)收。購(gòu)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免 屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使購(gòu)賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。

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