摘要：自今年10月以來,國家出臺了一系列保增長、促發(fā)展的宏觀調控政策,其中涉及房地產行業(yè)的政策更是密集出爐。為了方便更多消費者詳細了解相關政策,記者進行了梳理,并請教了專家,對近期房產新政策能為消費者帶來哪些實惠算...

自今年10月以來,國家出臺了一系列保增長、促發(fā)展的宏觀調控政策,其中涉及房地產行業(yè)的政策更是密集出爐。為了方便更多消費者詳細了解相關政策,記者進行了梳理,并請教了專家,對近期房產新政策能為消費者帶來哪些實惠算了一筆細賬。

大幅降息可有效減輕購房者壓力

12月22日晚,央行宣布降息27個基點,同時下調存款準備金率。這已是年內第5次降息,距離9月中旬本年度頭次降息不足百日。至此,我國一年期存款基準利率已下調至2．25％,一年期貸款基準利率累計下調216個基點至5．31％。多數(shù)購房者使用的5年期以上的貸款利率也從年初的7．83％降到了現(xiàn)在的5．94％,下降了189個基點。

今年8月,深圳市民周小姐以每平方米1萬元的單價購購一套90平方的房子,頭付為18萬,貸款72萬元,期限為30年,選擇等額本息還款的方式,在央行年內頭次降息以前,執(zhí)行基準利率為7．83％,月供為5198．03元,利息總額為115．13萬元;而在央行年內5次降息以后,執(zhí)行基準利率為5．94％,月供減少到了4289．03元,利息總額為82．41萬元。

此外,根據(jù)房貸新政策,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0．7倍。如果周小姐明年能夠享受這一優(yōu)惠,那么她的房貸實際執(zhí)行利率只有4．158％,她的月供就能減少到3504．13元,利息總額相應減少到54．15萬元。因此,選擇72萬元30年期房貸,在央行年內5次降息以后,月供較多可以減少1693．9元,利息總額較多可以減少60．98萬元。

記者在深圳電話采訪了中行、農行、工行、建行等多家銀行,他們都表示已確定2009年1月1日起,客戶就可申請利率優(yōu)惠,但前提條件是頭次置業(yè),而且此前沒有發(fā)生過不良還款記錄。這樣像周小姐如此情況從明年1月1日起就能享受到央行降息后的成果。

減免稅費可實在地節(jié)省一筆開銷

減免房地產交易過程中的各項稅費,是本輪國家房地產宏觀調控政策實現(xiàn)的目標。滿堂紅深圳置業(yè)有限公司營業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說,根據(jù)他們的梳理,目前房地產稅費減免主要包括以下幾個方面:

10月22日,財政部、人民銀行和國家稅務總局宣布對個人住房交易環(huán)節(jié)的信貸、稅收政策作出調整,降低住房交易成本。頭先,自今年11月1日起,契稅稅率由原來的1．5％下調到1％,以一套均價為1萬元／平方米的90平方米普通住宅計算,其總價為90萬元,就可以節(jié)約契稅4500元。

其次,對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅。印花稅為購賣雙方各付萬分之五,免征后購房者可以節(jié)省450元。再次,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅主要針對二手房交易,需要結合不同的增值情況套用不同的稅率,業(yè)內人士指出,這部分多則可以為購房者節(jié)省數(shù)千元。

12月17日國務院常務會議提出,將現(xiàn)行個人購購普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的,免征營業(yè)稅;將個人購購普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉讓收入減去購購住房原價的差額征收營業(yè)稅。

按照目前5．5％的營業(yè)稅稅率,成交100萬元的房子,將直接少交稅5．5萬元。從已有稅種來看,房屋交易流通過程中需要繳納的各項稅費,如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和契稅,除了個人所得稅,幾乎已經全部取消。

未來購房者可能會享受更多實惠

12月21日,國務院辦公廳下發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》,提出了多項指導性的意見。該《意見》明確提出:房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售,受到了社會各方廣泛的關注。

“這里面的意思就是房地產市場的全面回暖,需要開發(fā)商拿出誠意配合國家的政策,進行合理地降價促銷?！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I運研究主任高海燕說,目前各地樓市的觀望氣氛還是比較濃厚,一些開發(fā)商采取“特價房”“裝修”等間接降價方式,試探購房者的接受底線,可能進一步加劇市場的觀望,不利于有效刺激房地產市場成交。

高海燕說,當前開發(fā)商應該拿出更多的誠意,如果能夠降價一步到位,就能讓消費者逐步看到房地產調整周期結束,逐步放棄觀望,從而有效放大市場成交?！兑庖姟返某雠_,顯然已經為開發(fā)商未來的決策指明了方向。從這個意義上說,未來購房者可能會從國家宏觀調控政策中享受更多實惠。

同時,該《意見》還要求地方政府承擔起穩(wěn)定房地產市場的職責,穩(wěn)定房地產市場實行由省級人民政府負總責,市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行統(tǒng)一政策的前提下,可以結合當?shù)貙嶋H,進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施。

根據(jù)《意見》的精神,12月23日,江蘇省出臺了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的意見》,提出鼓勵支持普通商品住房消費的多項舉措。其中包括:繳存住房公積金的職工購購自住房,暫不受面積、價格及貸款次數(shù)等限制;購購二手房申請住房公積金貸款的,可享受新房貸款政策。

有關專家指出,這意味著地方政府被賦予了更多的自主權,可以出臺適合當?shù)氐姆康禺a政策,這也可能為消費者帶來更多的實惠。

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