對(duì)于頭次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房的時(shí)候不僅要考慮各種濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)等因素，還要考慮有關(guān)房地產(chǎn)貸款的財(cái)務(wù)問(wèn)題，要關(guān)注何時(shí)下手購(gòu)房，以及如何做好各方面準(zhǔn)備購(gòu)房。

　　有多少錢(qián)可以購(gòu)房子

　　按照業(yè)內(nèi)驗(yàn)總結(jié)，如果是自住房屋，總價(jià)款應(yīng)該控制在家庭年均收入6倍以?xún)?nèi)比較安全，每月按揭貸款額度不超過(guò)家庭收入的50%。

　　測(cè)算現(xiàn)金：要測(cè)算家庭可變現(xiàn)用于購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的現(xiàn)金，在已購(gòu)購(gòu)大病和意外保險(xiǎn)的情況下，較少要預(yù)留出家庭6個(gè)月的生活費(fèi)，以防不測(cè)。

　　預(yù)期年收入：可以把工作以來(lái)每年的收入增長(zhǎng)幅度減去每年的通貨膨脹率，得出平均年收入增長(zhǎng)曲線，然后再預(yù)計(jì)以后6年的通貨膨脹率，一般來(lái)說(shuō)這是個(gè)猜測(cè)的數(shù)據(jù)。假設(shè)月入6000，猜測(cè)今后6年平均通脹率為4%，而此前5年的實(shí)際工資增長(zhǎng)率為10%，那么未來(lái)工資增長(zhǎng)率為“10%×70%+4%”，也即11%，據(jù)此可推斷未來(lái)6年的工資水平。這種工資水平說(shuō)的是實(shí)實(shí)在在可以保證拿到的那部分，有的購(gòu)房者從事周期性極強(qiáng)的行業(yè)，在旺季和季的年份收入相差很大，如果計(jì)算比較保守的話，應(yīng)該按季工資收入占比較大的權(quán)重來(lái)預(yù)期未來(lái)收入水平。

　　房款之外還有哪些費(fèi)用

　　如果購(gòu)房的購(gòu)房者只盯住房子的總價(jià)來(lái)計(jì)算自己要付出的現(xiàn)金那就會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)槌朔课輧r(jià)款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費(fèi)等著支付。

　　契稅：90平方米以下普通住宅契稅為1%，90～140平方米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進(jìn)行過(guò)調(diào)動(dòng)的稅率，稅率會(huì)隨著金融當(dāng)局的政策而變化。

　　印花稅：暫免。

　　公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建筑和安裝成本每建筑平方米造價(jià)的8%繳存頭期公共維修基金。

　　按揭費(fèi)用：公積金貸款的交易費(fèi)用主要有按貸款額千分之五收取的擔(dān)保費(fèi)和按揭貸款額千分之三收取的評(píng)估費(fèi)。擔(dān)保費(fèi)不低于300元;評(píng)估費(fèi)用不低于300元，不高于1500元。

　　頭期物業(yè)費(fèi)：收房時(shí)須交一年的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　裝修費(fèi)用：每平方米平均1000元左右。

　　車(chē)位費(fèi)用：大概每月100～400元。

　　在二手房交易中還需要繳納中介費(fèi)用、成交價(jià)格的2.5%以?xún)?nèi)的信息費(fèi)用、居間中保及權(quán)證 費(fèi)用3000元、貸款服務(wù)費(fèi)用1000～2000元。

　　在二手房交易中賣(mài)方還需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。但一般賣(mài)方會(huì)把這些稅務(wù)費(fèi)用加在購(gòu)方身上，如果購(gòu)購(gòu)二手房的購(gòu)房者也應(yīng)該對(duì)這些稅有所了解。

　　該不該提前還貸

　　很多購(gòu)房者認(rèn)為在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)貸款是迫不得已的行為，如果有足量的現(xiàn)金，較好提前還清房屋貸款，這樣可以無(wú)債一身輕，不過(guò)也許事實(shí)并非如此。

　　拿國(guó)債收益和房屋貸款做以下對(duì)比。2008年1萬(wàn)元新發(fā)行的3年期頭期國(guó)債的到期收益為1098元，5年期的頭期國(guó)債到期收益為2040元。以此為基準(zhǔn)計(jì)算15年后兩種國(guó)債收益分別為5490元和6120元，那相對(duì)于10萬(wàn)元的兩種國(guó)債收益分別就是5.49萬(wàn)元和6.12萬(wàn)元。而同期放貸，10 萬(wàn)元15年個(gè)人住房商業(yè)貸款，等額本息還款方式五年以上利息貸款利率打完七折為4.16%，15年還款利息總額為34591.67元，兩者相差1萬(wàn)多塊的利差。

　　還款利率會(huì)隨著宏觀濟(jì)的變化而起伏，但是由于在這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，金融部門(mén)對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房的鼓勵(lì)，長(zhǎng)期投資收益還是能戰(zhàn)勝長(zhǎng)期個(gè)人房屋貸款利息的。如果購(gòu)房者是更激進(jìn)的投資人，選擇將可以用來(lái)還清房屋貸款的現(xiàn)金用于更加高收益的投資，比如更有魅力的公司債或者普通股投資，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)應(yīng)該可以獲得更加出色的收益。購(gòu)房者如果提前還貸，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)階段，會(huì)付出很大的機(jī)會(huì)成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段時(shí)期失去存款保障，對(duì)生活中的緊急情況缺乏應(yīng)付能力。

　　盡量不選固定利率

　　房屋固定利率貸款就是把房屋貸款在一定時(shí)間內(nèi)固定下來(lái)，不隨著現(xiàn)行利率變動(dòng)。利率固定在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個(gè)檔。不同銀行的產(chǎn)品其差別主要體現(xiàn)在相同期限檔次上固定利率的基準(zhǔn)利率設(shè)定有所不同。固定利率房貸的申請(qǐng)過(guò)程與個(gè)人住房貸款沒(méi)有太大差別，不同的是購(gòu)房者需要事先對(duì)市場(chǎng)有所判斷，利率是不是要上升?在簽訂貸款合同時(shí)與銀行約定一個(gè)固定利率。

　　固定利率基本上是購(gòu)房者和商業(yè)銀行的一個(gè)對(duì)賭，如果在貸款期間利率處于上升周期，那么購(gòu)房人就贏了，如果利率處于下降周期，那么購(gòu)房人就輸了。固定利率貸款的利率要高于同期浮動(dòng)貸款利率，這種利率上的歧視使得想采取固定利率的購(gòu)房者已先輸了一成，因?yàn)閺臍v史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從現(xiàn)在看下三年或者五年的平均利率水平是很難的，所以對(duì)于以后利率的水平猜測(cè)，銀行和購(gòu)房者都處于“兩眼一抹黑”的狀態(tài)。所以，如果是公平的完全對(duì)賭，那么固定利率應(yīng)該定在現(xiàn)有的利率水平才合適，如果定在高于現(xiàn)在房屋貸款利率水平，那就等于是購(gòu)房者和銀行跑一個(gè)為期至少3年的馬松，而銀行已經(jīng)先跑出幾千米了。而且銀行相對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，占有完全的信息優(yōu)勢(shì)和解釋權(quán)，所以，在這個(gè)賭博中，購(gòu)房者勝利的可能性是非常小的。在升息頻繁的經(jīng)濟(jì)周期中，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品在一定程度上契合了購(gòu)房者的恐慌心理，而銀行賺到了實(shí)際利益。

　　選擇一個(gè)好的貸款方式

　　貸款購(gòu)房的購(gòu)房者根據(jù)自己的情況采用較恰當(dāng)?shù)馁J款方式可能是釋放財(cái)務(wù)困境的一種有效方法。一般來(lái)說(shuō)，它有以下幾種方式。

　　等額本息還款：還款本金逐月增加，而利息逐月減少，還款總金額不變。這種還款方式適用于現(xiàn)在收入少，而對(duì)未來(lái)收入預(yù)期較高的購(gòu)房者，其還款方式計(jì)算簡(jiǎn)單，方便購(gòu)房者進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃。

　　等額本金還款：還款本金不變，而利息逐月減少，還款總金額逐月減少。適用于收入處于峰值的購(gòu)房者，在同樣本金，同樣貸款年限的情況下等額本金所付利息要少于等額本息還款所付利息。

　　等額遞增和等額遞減：這兩種還款方式是等額本息的變種，只不過(guò)把一個(gè)貸款期分為多個(gè)貸款期，在多個(gè)貸款期中進(jìn)行等額本息還款，多個(gè)貸款期之間進(jìn)行額度遞增或者額度遞減，它適用人群類(lèi)似于等額本息還款和等額本金還款的情況。

　　雙周供：雙周供縮短了還款周期，比原來(lái)按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對(duì)于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　移動(dòng)組合還款：根據(jù)貸款人情況進(jìn)行靈活的還款計(jì)劃。通過(guò)計(jì)劃有效率地運(yùn)用資金還款，它適應(yīng)于收入不穩(wěn)定購(gòu)房者群。

　　接力貸：由比較年長(zhǎng)的父母和年齡較小的子女組合貸款，按揭時(shí)間可按年齡較小還款人計(jì)算。這解決了年齡較小，比如剛參加工作購(gòu)房者購(gòu)房需求。適宜于和睦并且財(cái)務(wù)簡(jiǎn)單的家庭。

　　入住還款：與銀行約定在一定時(shí)限內(nèi)只還少量貸款利息，在一定時(shí)限后等額本息還款或等額本金還款。適用當(dāng)前收入較少的購(gòu)房者群。

　　循環(huán)貸：將房產(chǎn)在銀行作抵押獲得貸款，然后在貸款期內(nèi)分次提取，適宜于改善型房屋置業(yè)。

　　留心較新的貸款產(chǎn)品

　　由于商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，為了能拉到更多的存款，他們也推出了各種和房屋貸款相聯(lián)系，實(shí)際上帶有攬存性質(zhì)的金融產(chǎn)品。如果購(gòu)房者多關(guān)注這些金融產(chǎn)品，也會(huì)帶來(lái)一定的額外收益。

　　比如一些商業(yè)銀行推出的“存抵貸”和“存貸通”就有這種作用。

　　需要貸款購(gòu)房者如果在活期賬戶(hù)上存有一定數(shù)額的現(xiàn)金，這些金融產(chǎn)品把客戶(hù)的活期存款與住房貸款結(jié)合起來(lái)管理，只要活期存款超過(guò)一定數(shù)額比如5萬(wàn)元，銀行就會(huì)把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還到客戶(hù)賬上。但客戶(hù)存折上的資金并沒(méi)有真正動(dòng)用，需要周轉(zhuǎn)時(shí)可隨時(shí)支取。

　　例如一位購(gòu)房者，較近在一商業(yè)銀行辦理了60萬(wàn)30年的個(gè)人住房貸款，某日的增值賬戶(hù)存款余額為10萬(wàn)元，則2.5萬(wàn)元視作提前歸還貸款，剩余 7.5萬(wàn)元?jiǎng)t按活期存款計(jì)算。但他可提取的金額不受影響，取現(xiàn)時(shí)仍可提取10萬(wàn)元現(xiàn)金，這樣，他在當(dāng)天可節(jié)省貸款利息支出3.82元 (25000×5.508%/360)，相信這些小錢(qián)通過(guò)日積月累會(huì)成為一筆可觀的財(cái)富。

　　不過(guò)，銀行審批這種客戶(hù)時(shí)比較嚴(yán)格，而且較一般按揭貸款利率偏高。

　　利用好公積金

　　公積金賬戶(hù)上的錢(qián)雖不能作為購(gòu)房的頭付款，它的功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。因此，如何用每個(gè)月的公積金來(lái)沖抵自己的房貸便是一門(mén)學(xué)問(wèn)，一般而言，公積金“沖還貸”的常見(jiàn)方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達(dá)到較佳“減負(fù)”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

　　月沖：又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶(hù)上的資金支取出來(lái)，用于支付住房貸款的本息。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言，其所能夠申請(qǐng)到的公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見(jiàn)選擇。

　　年沖：又稱(chēng)為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶(hù)上的全部余額來(lái)沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金的規(guī)定，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說(shuō)，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實(shí)是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時(shí)，這種方式更適用于公積金賬戶(hù)余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購(gòu)房者。

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