4月中旬以來，政府開始出臺一系列樓市新政：二套房貸頭付款比例不得低于50%；房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款……而今，政策效力逐漸顯現(xiàn)。投資需求被抑制，“剛需”、“改需”齊上陣，購房者面臨了后新政時代一個非常具體的問題，購還是不購？

　　購房者因生活品質(zhì)的提升，面臨所住房屋的升級換代，需要購購套房。而新政對于二套房貸款的限制，對于資金充足的購房者來說影響不大，但對資金不算充裕購房者便影響到他們的購房決策，而很多原本有計劃購房的購房者也因此在當(dāng)下選擇了觀望的態(tài)度。

　　對于勢在必行需要改善自己住房的購房者，在政策的影響下，如何才能購購到合適的套房？又或是通過何種方式，才能來滿足自身需要改善的需求呢？記者為此采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士，他們?yōu)楦纳菩托枨蟮馁彿空咛岢隽艘韵陆ㄗh：

　　合理下調(diào)自身選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　兒子剛上小學(xué)的劉女士，4月份時打算賣了現(xiàn)在居住在黃土坡55平米兩室的老房子，在西市區(qū)購購一套90平米左右的新房。原本計劃好賣了老房的錢就能支付新房的頭付，結(jié)果新政出臺后劉女士的計劃落了空。

　　“新政提高了二套房頭付比例，如果我還要購購原先看中的新房就得多出一部分頭付款。但是考慮到兒子剛上小學(xué)，可能之后會有很大的開支，所以現(xiàn)在只好暫時觀望一段時間。”不過劉女士也表示，現(xiàn)在一家三口住在的老房子顯得很擁擠，近期還是會密切關(guān)注周邊新盤。

　　對于急需改善自己住房的購房者，金馬源房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)曾柯認(rèn)為，購房者當(dāng)下較重要的是理性購房。新政后二套購房頭付比例的提升，經(jīng)濟能力有限的購房者可以通過“壓縮”自己的需求來進行改善性購房。“如果原本打算購購120平方米住宅的購房者，可以下調(diào)自身的需求，把面積選擇在100平方米左右，購房者更應(yīng)注重住房的戶型、配比以及實用性。”購房者降低自身的需求，這樣不但能降低購房整體的費用，同樣也能更加考慮到居住質(zhì)量。

　　曾柯建議，有改善性需求的購房者還可以多看看二手房。相對于新盤，二手房的價位會低一些，目前相同區(qū)域內(nèi)，購購一套70平方米的一手商品房的價格，差不多就能夠購一套面積在100平方米左右的二手房。同時，二手房多為現(xiàn)房，能夠讓急需改善自己住房條件的購房者有更直觀的選擇，而大多數(shù)的二手房也更具有居住氛圍，周邊的配套也會比較完善。

　　需求因人而異理性選房

　　田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)經(jīng)理邵銘莉認(rèn)為，年齡在45歲左右的購房者，他們中大部分人的套房都可能是單位分房，而房子面積較小，房子的年代也比較久遠。

　　“這部分購房者在選擇二套房時，面積可以偏大一些，選擇在120至140平方米左右比較合適?？梢赃x擇品牌開發(fā)商的項目為主，因為這樣的住宅不但質(zhì)量和設(shè)計都有保障，并且有較好的升值保值空間。”邵銘莉認(rèn)為這部分購房者沒有套房貸的壓力，所以在購套房時可以挑選品質(zhì)和都較好的住宅。

　　“如果套房就是購購了商品房，但因為生活、工作等原因需要改善型換房的購房者，面積較好控制在80至100平米之間?？梢赃x擇交通通達的2環(huán)到3環(huán)之間的住宅，主要以自己工作的地點為區(qū)位選擇的依據(jù)。而房子周邊教育配套和醫(yī)療也是需要考慮的條件?！?P>　　邵銘莉認(rèn)為上述置業(yè)人群主要集中在35歲左右，他們可能即將面臨養(yǎng)老養(yǎng)小的生活轉(zhuǎn)變，所以需要改善住房環(huán)境。所以這類購房者在購房時必須理智和慎重，需要從生活的多方面考慮住房的條件。

　　　“由購轉(zhuǎn)租”同樣滿足需求

　　剛從個舊到昆明工作的胡先生，原本打算購房安頓下來，不過新政出臺后他轉(zhuǎn)變了想法。胡先生告訴記者，原來打算購購一套2居室住宅，但是自己已經(jīng)在老家購購過一處寓所，所以現(xiàn)在先決定租套房子過渡一下。

　　采訪中有許多人置業(yè)者的購房經(jīng)歷和胡先生一樣，由購轉(zhuǎn)租。根據(jù)新亞地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從新政出臺一個多月以來，昆明租房人數(shù)明顯上升，5月較之4月漲幅在10%左右。

　　誠毅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)譚平分析到，在新政實施后，資金不夠充裕但又具有改善型需求的消費者開始轉(zhuǎn)變了理念，從購房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?。“這些需要改善居住條件的置業(yè)者，自身已經(jīng)有了套房，他們可以把自己手中的住房進行出租，然后自己再選擇更好的住房租住。這樣不僅能減少改善住房時投入的成本。相較于購房，租一套合適的住房也同樣能滿足自身需求?！?P>　　譚平認(rèn)為，新政主要打擊短線投機者，為了減少利潤損失，部分業(yè)主紛紛開始轉(zhuǎn)向租賃市場，進行長線投資，因此較近租賃市場異?；钴S。新政實施后，許多具有改善性需求的購房者出現(xiàn)了觀望的情緒，但面臨住房的迫切需求，也讓他們轉(zhuǎn)向了租賃市場。租房對于當(dāng)下改善型需求的購房者來說，未嘗不是一種行之有效的決絕方案。

　　理性激辯：“改需”出手或觀望？開發(fā)商比內(nèi)功或“跑得快”？

　　購房者有話說，剛需好購房，改善型需求怎么辦？

　　【正方】

　　購房者王小姐：剛需要購房，而我們“改需”同樣需要換房，隨著孩子漸漸長大要讀幼兒園了，不得不考慮臨近有無幼兒園。老人需要安享晚年，不得不考慮附近有無公園。在現(xiàn)有居住條件下，生活品質(zhì)并不高，所以購購一處長期不換房同時讓每位家庭成員生活得滿意的房子勢在必行。

　　【反方】

　　購房者余先生：目前對“改需”群體，不是一個下手的時機。短期來看房價是很難再繼續(xù)走高的。

　　作為我們一般的老百姓購購力還非常有限，我現(xiàn)在并不急著購房，至少不會因為擔(dān)心購不到房而急于下單。

　　開發(fā)商有話說，目前形勢下，開發(fā)商比拼什么？

　　【正方】

　　開發(fā)商甲：在后新政時代，“促進房地產(chǎn)產(chǎn)品提升，讓市民購到適合自己的房子”的基調(diào)下，價格并不是開發(fā)商的救命稻草，只有開發(fā)出“四道”的樓盤，才能在市場中獲得競爭力?！八牡馈奔闯鞘芯嚯x解決之道、健康養(yǎng)生解決之道、成熟優(yōu)享解決之道、純粹圈子與天倫共享解決之道。所以開發(fā)商比的是內(nèi)功。

　　【反方】

　　開發(fā)商乙：對于開發(fā)商來說，目前只有給購房者更多優(yōu)惠，才能夠在后新政時代“跑得快”。同時，還要比“性價比”，高端樓盤必然會受到影響，開發(fā)商只有開發(fā)出更具性價比的樓盤，才能獲得購房者的青睞。

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