近幾年的房?jī)r(jià)，跟上足了勁的發(fā)條一樣，一路飆升。房?jī)r(jià)如霧里看花，讓人看不懂摸不透。
近些年來(lái)，我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)讓老百姓越來(lái)越看不懂了。在部分城市，面對(duì)一路飆升的房?jī)r(jià)，大多數(shù)工薪惟有望樓而嘆息。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，也許他們好幾代人省吃?xún)€用節(jié)約下來(lái)的積蓄也攢不上一套房子的價(jià)錢(qián)；也許他們一年中掙的錢(qián)還趕不上他們那兒當(dāng)年房?jī)r(jià)的漲幅。于是有人高興，有人嘆息。從房?jī)r(jià)的飆升中掏到了大桶大桶金子者，自然欣喜；面對(duì)房?jī)r(jià)的飆升只能望樓興嘆者，自然傷心。高興者自有歡喜的理由，憂(yōu)愁者自有愁嘆的道理，但他們有一個(gè)共通處，那就是他們都想知道房?jī)r(jià)緣何一路而飆升？
有人將房?jī)r(jià)的上升歸結(jié)于政治的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民收入水平和生活水平的提高。這自然沒(méi)錯(cuò)，很難想象在一個(gè)戰(zhàn)火紛飛、民不聊生的地區(qū)，會(huì)有房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。然而，房?jī)r(jià)的飆升同房?jī)r(jià)的正常上漲畢竟不屬于同一個(gè)概念。正常的、合理的，同GDP增長(zhǎng)、同人民群眾收入水平和生活水平的提高相適應(yīng)的價(jià)格上漲是合理的，是應(yīng)當(dāng)?shù)?，也是能為大多?shù)人所接受的?？墒?，現(xiàn)在一些城市房?jī)r(jià)的上漲給人的普遍感覺(jué)是已經(jīng)越來(lái)越失去理性的成份，而近乎瘋狂了。這到底又是為何呢？
房屋的供給與需求
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求的基本理論，“需求是指居民戶(hù)在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平時(shí)愿意而且能夠購(gòu)購(gòu)的商品量”?！霸谄渌麠l件不變的情況下，某商品的需求量與價(jià)格之間成反向變動(dòng)，即需求量隨著商品本身價(jià)格的上升而減少，隨著商品本身的價(jià)格的下降而增加”。由此，我們可以知道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋需求量是隨著房?jī)r(jià)的上漲而減少、下降而增加的。
在這里，我們需要注意的是，需求是購(gòu)購(gòu)欲望和購(gòu)購(gòu)能力的統(tǒng)一，缺少任何一個(gè)條件都不能成為需求。如我國(guó)目前正處于城市化加速發(fā)展階段，大量的農(nóng)村人口涌入城市，大量的大中專(zhuān)院校的畢業(yè)生從校園走向社會(huì)而滯留于城市，他們都對(duì)城市房屋存在著需求欲望，但能否成為真正供求關(guān)系均衡點(diǎn)意義上的需求，則不得不取決于他們的現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)能力。
而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)供給的基本理論，“供給是指廠(chǎng)商在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平愿意而且能夠供應(yīng)的商品量?！痹谕耆?jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，“在其他條件不變的情況下，某商品的供給量與價(jià)格之間呈同方向變動(dòng)，即供給量隨著商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身的下降而減少?！睋?jù)此，我們可以知道，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋的供應(yīng)量是隨著房屋價(jià)格的上漲而增加、下降而減少的。
在這里，我們同樣需注意的是“供給是供給欲望和供給能力的統(tǒng)一。供給能力中包括新生產(chǎn)的產(chǎn)品與過(guò)去的存貨?！痹诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有大量的房子，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商覺(jué)得房?jī)r(jià)低于他的開(kāi)發(fā)成本，他雖然有出售（供給）房屋的能力，但他沒(méi)有出售（供給）房屋的欲望，那么一般在通常情況下，他也不會(huì)將房屋予以出售。
政策的取向與影響
這些年來(lái)，房地產(chǎn)方面的政策，雖然稱(chēng)不上是汗牛充棟，但也足以令人眼花繚亂的了，因此，如果全部一一道來(lái)，恐怕不但于事無(wú)補(bǔ)，而且還往往容易頭發(fā)胡子一把抓，把人給說(shuō)煩了，反而不利于將事情說(shuō)清楚。所以，在這里，我們只選擇對(duì)房屋的供需會(huì)產(chǎn)生影響的，也就是說(shuō)對(duì)房屋供需的影響是較重大的政策來(lái)細(xì)說(shuō)之。那么，這些政策主要有哪些呢？業(yè)內(nèi)人士大都知道，這些政策主要有城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購(gòu)房抵押貸款、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式的供地。
城市化：雖然有關(guān)城市化的概念有很多，各種不同的學(xué)科有各種不同的理解。但人口的城市化必定是其內(nèi)涵之一，也就是說(shuō)就人口來(lái)說(shuō)，城市化是一個(gè)農(nóng)村人口逐步減少，城市人口逐步增加的過(guò)程；是城市人口占總?cè)丝诒戎夭粩嗵岣叩倪^(guò)程。城市人口要增加，自然會(huì)對(duì)城市房屋產(chǎn)生更多的需求。
城市房屋拆遷：城市房屋拆遷的目的是為了城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，并不是要將被拆遷房屋內(nèi)的人趕到鄉(xiāng)下去，因此被拆遷房屋的所有人即被拆遷人依然得居住在城市里，隨著其原先居住房屋被拆，其要想在城市中繼續(xù)生存下去，必然要對(duì)城市房屋產(chǎn)生新的需求。
貨幣分房：隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，各地紛紛停止住房實(shí)物福利分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化。雖然在這過(guò)程中，有針對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。不過(guò)，各地在住房供應(yīng)上，基本上實(shí)行的是以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房(廉租房)為輔的多層次體系。因此，這項(xiàng)政策自然會(huì)對(duì)我們現(xiàn)在所說(shuō)的城市房屋即商品房產(chǎn)生更多的需求。
購(gòu)房按揭貸款：按揭購(gòu)房是一種貸款購(gòu)房的方式，購(gòu)房者只需支付一定的頭付款就能得到住房，當(dāng)然其前提是，他要把將通過(guò)貸款獲得的住房抵押給銀行，并在今后若干年內(nèi)償還貸款的本息，直至還清為止。按照需求是購(gòu)購(gòu)欲望和購(gòu)購(gòu)能力統(tǒng)一的說(shuō)法，按揭購(gòu)房其實(shí)是將潛在的購(gòu)購(gòu)能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)能力的一個(gè)過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)幾年乃至幾十年的購(gòu)購(gòu)能力提前釋放，即將未來(lái)幾年乃至幾十年的房屋需求提前而攢到目前來(lái)了。因此，由此而激發(fā)出來(lái)的自然是對(duì)城市房屋現(xiàn)時(shí)的極大需求。
建設(shè)用地總量控制：《土地管理法》十四條款明確規(guī)定：各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。我國(guó)是個(gè)地少人多的國(guó)家，因此要實(shí)施國(guó)際上較嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，這自然很好理解。只是在實(shí)際操作中，每當(dāng)用地緊張，在切分建設(shè)用地總量這個(gè)“蛋糕”時(shí)，各地政府往往都是傾斜于其他用地而忽視居住用地的。這，我們不需要從切分的比例上去作復(fù)雜的量化的分析，我們只要從各地為招商引資而紛紛紛壓低工業(yè)用地出讓底價(jià)時(shí)那種你追我趕的熱鬧場(chǎng)面上，就不難看出端倪。而對(duì)居住用地供應(yīng)的減少，其實(shí)質(zhì)也就是對(duì)房屋供應(yīng)的減少(我已就土地供需與房屋供需存在同一性問(wèn)題作過(guò)詳細(xì)分析，詳見(jiàn)人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道2004年2月23日本人拙作《房?jī)r(jià)地價(jià)到底誰(shuí)決定誰(shuí)？》)。而土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式的供地方式，即便沒(méi)有非飽和型穩(wěn)步適量供地的政策取向，但在實(shí)際操作中，如沒(méi)有相應(yīng)的統(tǒng)籌的政策和措施的配套，那么，土地的供應(yīng)量必定是小于至多是等于土地的需求量的(詳見(jiàn)人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道2004年2月24日本人拙作《4號(hào)令對(duì)購(gòu)房者是否是利好消息？》)。也就是說(shuō)房屋的供應(yīng)量必定是小于至多是等于房屋的需求量的。
房?jī)r(jià)沒(méi)有理由不飆升
經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格和數(shù)量是由供需的平衡點(diǎn)決定的。較簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是當(dāng)供大于需時(shí)，商品的價(jià)格就下跌；而當(dāng)需大于供時(shí)，商品的價(jià)格就上升?，F(xiàn)在，對(duì)于商品房的價(jià)格，各地政府早就不再定價(jià)；也就是說(shuō)，現(xiàn)在各地商品房的價(jià)格已經(jīng)是由市場(chǎng)來(lái)作主了。那么，在市場(chǎng)配置的情況下，我們也就知道，房屋的價(jià)格和數(shù)量也是由供需關(guān)系決定的，取決于供需曲線(xiàn)的均衡點(diǎn)。
令我們吃驚的是，我們通過(guò)上面的分析已經(jīng)知道，在這些對(duì)房屋的供需會(huì)產(chǎn)生重大影響的政策中，城市化、城市拆遷、貨幣分房、購(gòu)房按揭貸款等政策的取向，無(wú)一例外都是擴(kuò)大城市房屋的需求，其產(chǎn)生的實(shí)際影響是對(duì)城市房屋需求的激增?；蛘哒f(shuō)，這些政策在制訂時(shí)，其制訂者雖然沒(méi)有擴(kuò)大城市房屋需求的本意，但在實(shí)施中其實(shí)際產(chǎn)生的影響依然是放大對(duì)城市房屋的需求。而建設(shè)用地總量控制、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供地的政策，其政策的取向是減少房屋的供應(yīng)。或者說(shuō)，這些政策在制訂時(shí)未必有減少房屋供應(yīng)的本意取向，但在實(shí)施中其實(shí)際產(chǎn)生的影響卻是促使對(duì)房屋供應(yīng)的減少。
雖然，相對(duì)于其他一般商品來(lái)說(shuō)，由于房屋這個(gè)商品的特殊性，影響房屋供需的因素是極其復(fù)雜的。但顯而易見(jiàn)的是，任何其他因素的影響都不可能如法律、法規(guī)和政策這種影響來(lái)得廣泛、巨大和深遠(yuǎn)。而通過(guò)上面的分析，我們已經(jīng)明顯地看到，我們現(xiàn)行的涉及房屋供需的一些重要法令和政策，在對(duì)房屋供需的影響上，可以說(shuō)，幾乎是無(wú)一例外地放大了房屋的現(xiàn)時(shí)需求而壓小了房屋的現(xiàn)時(shí)供給。在這種情況之下，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲自然是順理成章的事情了。而當(dāng)這些政策一旦在某個(gè)城市集中實(shí)施，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就沒(méi)有理由不飆升。面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，在購(gòu)漲不購(gòu)跌心理的支配之下，再加上近年來(lái)的股市是如此的低迷，自然會(huì)激起投機(jī)者對(duì)房子的投機(jī)和炒作。而這又會(huì)大大加劇市場(chǎng)對(duì)房屋的巨大的投機(jī)性需求，雖然，這種投機(jī)性需求從本質(zhì)意義上來(lái)說(shuō)并不是真實(shí)意義上的消費(fèi)性需求，但這并不妨礙它在一個(gè)時(shí)期內(nèi)大大加劇房?jī)r(jià)的飆升；而房?jī)r(jià)的飆升又加劇了這種投機(jī)性需求，于是房?jī)r(jià)自然也就一路而飆升了。（當(dāng)然，這種飆升是不可能沒(méi)有盡頭的，但這不在本文探討的范圍內(nèi)，留待以后再作分析。）
依據(jù)上面所作的分析和得出的結(jié)論，雖然純粹是依經(jīng)濟(jì)學(xué)理論而進(jìn)行的，但這個(gè)理論上的分析過(guò)程和這個(gè)理論上的結(jié)論并不難從各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐中得到充分的驗(yàn)證。試想想看，有誰(shuí)能找到這樣一個(gè)例子？找到一個(gè)在購(gòu)房按揭貸款與一個(gè)口子招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供地政策同時(shí)實(shí)施的城市，其房?jī)r(jià)不是飆升反而是下降的例子？

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