隨著央行歷次加息和各地基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所增加出的稅費(fèi)，房奴們的負(fù)擔(dān)似乎是越來(lái)越重，而炒房一族的利潤(rùn)空間也在不斷減小。普通百姓和不少精明的投資者都需要好好算一筆帳。此時(shí)購(gòu)房、炒房是否還合算？

房奴：溫水煮青蛙

家住上海的董先生早在2004年6月就在長(zhǎng)寧區(qū)購(gòu)了一套3室2廳的房子，當(dāng)時(shí)房子總價(jià)122萬(wàn)元，他頭付42萬(wàn)元，并向銀行申請(qǐng)了80萬(wàn)元、20年期限、等額本息的商業(yè)貸款。

然而，自2004年10月以來(lái)的連續(xù)加息，給董先生增添了不少煩惱。

董先生介紹，他于2004年初購(gòu)房時(shí)，商業(yè)銀行房貸利率才5.04%，總額80萬(wàn)元、20年期限的貸款，月供5297.34元。從2004年10月29日開(kāi)始，央行已是連續(xù)7次上調(diào)房貸利率，而董先生所在的貸款銀行對(duì)老客戶是于年的1月1日開(kāi)始按照新利率記息，因此，董先生實(shí)際執(zhí)行的還款利率分別是2005年5.31％、2006年5.51％、2007年5.81％。

按照這一變化，董先生2005年的月供是5417.6元，相比2004年每月多還120.26元；2006年的月供是5507.62，相比2005年每月增加90.02元，2007年的月供是5644.11，相比2006年每月的增加額是136.49元。因而，自2005年1月1日～2007年6月31日，董先生因加息而多支付的月供達(dá)到了3478.79元。

此次，央行于7月20日宣布，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中五年期以上貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，提高到7.38%。由于董先生可以享受銀行的優(yōu)惠利率，因此，假設(shè)在2007年剩余期限內(nèi)央行不再加息，從2008年1月1日起，董先生所執(zhí)行的還款利率將是6.27％，則當(dāng)年的月供數(shù)為5856.76元，相比2007年又將增加212.65元。

相對(duì)2004年加息前，董先生2008年月供數(shù)將增加559.42元，增加額超過(guò)了10％。這簡(jiǎn)直就是溫水煮青蛙，董先生嘆道。2004年銀行頭次加息0.27個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，正如大多數(shù)購(gòu)房人一樣，董先生并不緊張，但是2005年、2006年，直至今年銀行又連續(xù)幾次加息，董先生開(kāi)始不安起來(lái)。更讓他擔(dān)憂的是，不斷有經(jīng)濟(jì)學(xué)家放言，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了加息周期，今后央行可能會(huì)進(jìn)一步提升貸款利率，這就意味著今后董先生的月供還會(huì)增加。

炒房：利潤(rùn)空間減小

加息讓房奴們不堪忍受，但如果炒房一族要想把房子轉(zhuǎn)賣(mài)掉，各種各樣的稅收和費(fèi)用加起來(lái)，也將消耗掉不少利潤(rùn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅上海地區(qū)賣(mài)房者須繳納的稅費(fèi)就達(dá)6種之多。以一套價(jià)值100萬(wàn)元、建筑面積100平方米的普通住宅為例，假設(shè)業(yè)主于2004年購(gòu)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是70萬(wàn)元，裝修投入10萬(wàn)元，計(jì)劃于今年出售，售價(jià)100萬(wàn)元，扣除購(gòu)房成本和裝修后，利潤(rùn)為20萬(wàn)元。

由于該套房屋持有未滿五年，因此該業(yè)主必須繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅，其中營(yíng)業(yè)稅按房屋售價(jià)的5.5％征收，即5.5萬(wàn)元，所得稅按利潤(rùn)的20％（或總價(jià)的1％）征收，須支付4萬(wàn)元（1萬(wàn)元）。此外，賣(mài)房者還須繳納合同印花稅，按售價(jià)的0.05％計(jì)為500元。

除以上三項(xiàng)稅種外，賣(mài)房者還須按售價(jià)的0.3%交合同公證費(fèi)3000元，按2.5元/平方米建筑面積繳納交易手續(xù)費(fèi)2500元，較后還要按售價(jià)的1％支付中介費(fèi)1萬(wàn)元。

以上6項(xiàng)稅費(fèi)相加，賣(mài)房者須支付的稅費(fèi)總額為11.1萬(wàn)元，即使按房屋售價(jià)的1％繳納所得稅，所交稅費(fèi)共計(jì)也有8.1萬(wàn)元，因此較后到手的利潤(rùn)較多不超過(guò)11.9萬(wàn)元，稅費(fèi)開(kāi)支所占比重將近半數(shù)。這讓專門(mén)賺取購(gòu)賣(mài)差價(jià)的炒房一族也開(kāi)始猶豫了。

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