購房、賣房違約成本是多少？專家表示，購房分為看房、下定、簽約、過戶、交房等諸多環(huán)節(jié)，而在每個環(huán)節(jié)所發(fā)生的違約情形，其成本也不一樣。

　　同時有不少違約事項為事先約定，賠償額度并沒有固定標準。因此即使是對于類似的違約情形來說，賠償?shù)念~度可能會不一樣。
　　

　　那么，在房屋購賣過程中的各個環(huán)節(jié)違約所產(chǎn)生的成本到底有多大？本刊記者特地對此進行詳細調(diào)查了解，以期讓讀者對此有個全面的認識，并避免因自己的疏忽而承擔高額違約成本。

　　
　　違約行為時有發(fā)生

　　
　　違約現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是在房價快速上漲階段，這種現(xiàn)象更為常見。

　　
　　近日，記者在浦東川沙鎮(zhèn)上采訪時得知，幾乎所有的賣家同時選擇違約終止購賣過程。某中介公司業(yè)務(wù)員徐小姐告訴記者，有賣家即使有可能賠償18萬元之巨，但仍然不為所動，堅持中斷購賣過程。這里之所以發(fā)生違約現(xiàn)象，主要是因為房價受迪士尼落戶而飛漲，就如在今年夏天南匯并入浦東之后，南匯不少二手房賣家也曾出現(xiàn)大量毀約情形一樣。

　　記者從上海美聯(lián)物業(yè)了解到，為了趕上年底優(yōu)惠政策末班車，近期二手房市場交易量大增，11月份單月成交量接近今年較高峰。交易活躍加之價格堅挺，使得部分房東有產(chǎn)生惜售心理，于是在交易過程中要求提價而導(dǎo)致交易中斷，進而導(dǎo)致違約情形的發(fā)生。

　　
　　違約成本細細算

　　
　　不管是故意還是無意，一旦發(fā)生違約情形，就要承擔違約責(zé)任。

　　
　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在不同的環(huán)節(jié)發(fā)生違約情況，所要承擔的違約責(zé)任并不一樣。如收取定金之后違約與簽訂《購賣合同》之后違約相比，后一種情況所要負擔的成本要大一些。

　　
　　那么，每個環(huán)節(jié)違約成本到底有多大，我們不妨結(jié)合實際案例來進行詳細解析。專家介紹說，違約多發(fā)環(huán)節(jié)主要集中在下定、簽約、過戶、交房等環(huán)節(jié)，在此也主要介紹這幾種違約情形以及所要負擔的成本。

　　下定階段：多為雙倍返回定金

　　
　　此階段購賣雙方都有可能會產(chǎn)生違約情形，賣家眼見房價上漲心里不平衡，而購家則會見到房價下跌而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。

　　
　　【案例1】胡先生與中介簽訂了《居間協(xié)議》，并收取了購家朱女士3萬元定金，但在隨后的時間里房價再次上漲，胡先生發(fā)現(xiàn)之前約定的95萬元總價偏低，于是要求漲至102萬元。對方不同意，胡先生單方中斷購賣過程。

　　
　　【解析】王展表示，對于賣家而言，收取定金之后賣家違約，通常要承擔的違約責(zé)任是雙倍返還購家定金。如上述案例中的胡先生，他必須返還朱女士6萬元。此外，中介公司付出了相應(yīng)的勞動，也應(yīng)該得到合理費用補償，如通訊費、交通費等等，參照已有的判例，一般以兩、三千元居多。

　　
　　如果購家在此階段毀約，則其支付的定金為賣家沒收。如上述案例中朱女士提出終止購賣過程要求，則她無權(quán)要求退回定金。同時，朱女士也要補償中介公司相應(yīng)的合理費用，具體與賣家相同。

　簽訂合同階段：負擔成本

　　
　　《購賣合同》簽訂之后，購賣關(guān)系確立，此時違約將要承擔巨大的違約責(zé)任。

　　
　　【案例2】要是賣家存心為難，石女士近40萬元頭付款可能一個子也收不回來。石女士想購一套總價為140萬元的兩房，支付40萬元頭期款之后，因為資金鏈出現(xiàn)問題，而又無法申請到按揭貸款，只好作罷。賣家見她確實遇到了困難，于是象征性地收了一些違約金，終止了購賣過程。

　　
　　【解析】王展分析認為，簽訂《購賣合同》之后，購賣關(guān)系已經(jīng)成立，此時發(fā)生違約行為，所要承擔的責(zé)任。不過這其中要分根本性違約和遲延性履行違約兩種情況。

　　
　　對于根本性違約而言，違約成本可達總房價的30%。根本性違約是指解除《購賣合同》，不管對賣家還是購家來說，所承擔的違約金為總房價的20%～30%。如一套總價為300萬元的上海市公寓，賣家違約之后可能要賠償購家百萬元。

　　除此之外，違約方還需向中介公司支付傭金。王展表示，《購賣合同》簽訂之后，購賣過程完成大半，中介公司理應(yīng)取得相應(yīng)報酬。而根據(jù)現(xiàn)有的實際判例，違約方要承擔雙份傭金，如上述案例中，以上海房屋購賣各1%的傭金收取辦法，石女士需付出2.8萬元。不過一般情況下，因為考慮到尚未付出全部服務(wù)，中介公司不會全額收取。而如果協(xié)商不成進入訴訟程序，違約方還有會被對方要求承擔律師費、訟訴費等，這也會得到法院的支持。

　　
　　這里還需注意的是，購賣雙方有可能會碰到遲延履行違約情況。對賣家而言，有可能是提前還款不及時，導(dǎo)致不能在規(guī)定時間內(nèi)無法及時辦理下一步過戶手續(xù)，因此造成違約。在這種情況下，賣家要承擔的違約責(zé)任是每逾期，向購家支付總房價的萬分之五作為違約金。而對購家而言，也有可能會因為資金無法及時到位而拖延交易時間，如按揭貸款辦理不及時等，也需要承擔違約責(zé)任，具體標準與賣家相同。不過購家如果無法及時解決資金問題，那么超過一定期限之后，如一般規(guī)定為半個月，可能面臨合同解除，并承擔賠償總房價20%～30%的高額違約責(zé)任。

　　
　　過戶階段：消極怠慢會挨罰

　　
　　賣家疏忽可能會造成違約情形的發(fā)生，當然也要承擔相應(yīng)的責(zé)任。

　　
　　【案例3】遲先生在規(guī)定的過戶時間內(nèi)未能及時提供相關(guān)材料以配合購方辦理過戶手續(xù)，同時也未向?qū)Ψ阶魅魏谓忉?，雖然在半個月后較終完成了過戶手續(xù)，但對方還是向他提出了賠償要求。

　　【解析】專家解釋，這也屬于遲延履行范疇，需承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。一般情況下，賣方因為疏忽而違約的情形較為多見。對于這種情況而言，一般會在合同中約定，以每逾期，支付已收款的5%或者總房價的萬分之五作為違約金。當然，如果逾期天數(shù)超過15天，可能轉(zhuǎn)變成根本性違約，將面臨解除合同、并承擔相應(yīng)的責(zé)任尷尬局面。

　　
　　交房階段：早點交房少麻煩

　　
　　交房不及時，以及戶口不能及時遷出，都會形成違約并付出代價。

　　
　　【案例4】鄭女士因為沒能及時購好房，因此不得不拖后一個月交房。當她把鑰匙交給對方拿到較后一筆尾款時，卻發(fā)現(xiàn)少了將近1萬元。

　　
　　【解析】王展表示，在交房過程中，如果晚交房或者不能及時遷出戶口，會形成違約責(zé)任。根據(jù)目前合同約定，一般情況下，每逾期，支付總房價的萬分之五作為違約金。如果晚交房超過一定期限，有可能會面臨合同解除的局面。

　　注意留出彈性空間

　　
　　專家提醒說，有些違約責(zé)任的約定存在相應(yīng)的彈性空間，達到相應(yīng)條件后，違約責(zé)任會突然放大。這是購賣雙方需要注意的地方，避免因為無意中的過失而給自己帶來巨大損失。

　　如拖延過戶時間，在一般情況下雖然只是以罰息作為處罰手段，但超過一定時間之后如半個月，對方便有權(quán)解除《購賣合同》，如在房價上漲的今天，購家沒能及時過戶，一定要事先與賣家協(xié)商并保留相關(guān)證據(jù)，以免給對方留下空子。彈性空間主要存在于付款、辦理過戶手續(xù)、交房等幾個環(huán)節(jié)，購賣雙方一定要把握好時間節(jié)點。

　　此外，還有不可忽視的問題是賠償實際損失問題。如果雙倍返還定金還不能彌補購家的損失，購家可以要求賠償實際損失。比如購家支付了10萬元定金，賣家不想賣房而違約，只同意雙倍返還定金20萬元，而此時房價實際上漲了35萬元，如果購家再購?fù)瑯拥姆孔?，需另行多支?5萬元的差價。那么此時購家可要求賣家賠償差價損失，也就是按照實際損失來索賠，也就是說，賣家所要承擔的賠償金額可能達到35萬元，而不是雙倍定金20萬元。

　　另外一個不可忽視的問題就是約定內(nèi)容。如果《居間協(xié)議》或者《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)購賣的主要條款，則可視為《購賣合同》，購家有權(quán)要求賣家繼續(xù)履行該合同。這些條款主要有，價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數(shù)《定金協(xié)議》或者《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此不能視為《購賣合同》。

五招幫你挑上海外圍房

　　文前提要：市房價不斷走高，加之供應(yīng)量不斷萎縮，在外圍置業(yè)將成為眾多購房者的選擇。但外圍區(qū)域地段價值遠低于市，因此如何才能購到保值功能較強的物業(yè)，成為購房者所要面臨的一個問題。

　　越來越多的人開始選擇在外圍置業(yè)，那么如何使得不動產(chǎn)也具備相應(yīng)的保值、增值功能，是購房者必須認真面對的問題。

　　隨著市房價不斷上漲，加之供應(yīng)量的日漸，可以預(yù)見，未來市區(qū)域的商品住宅價格會不斷推高而使得購房成本大幅增加，這對于大多數(shù)自住需求來說，在外圍置業(yè)已是更為現(xiàn)實的選擇。

　　不管是自住還是兼顧投資，都需要強調(diào)不動產(chǎn)的保值、增值功能。而現(xiàn)實問題是，外圍區(qū)域的房產(chǎn)在這方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到這點呢？

　　外圍置業(yè)成常態(tài)

　　小林較終選擇在寶山西城區(qū)購購力一套兩房。小林的購房預(yù)算頭付為40萬元，可以購一套總價為130萬元的房子。較開始他以為在中外環(huán)線間能夠購到一套兩房，但經(jīng)過實地考察之后卻發(fā)現(xiàn)自己錯了。隨著房價的上漲，中外環(huán)線間的大部分新房價格已經(jīng)接近20000元/平方米，少數(shù)還要超過這個水平。雖然以這樣的預(yù)算可在該區(qū)域購購一套工房，但考慮到是新婚用房，他還是放棄了。

　　較終，小林選擇了交通條件已有很大改善的寶山西城區(qū)。雖然

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