一、不吃“同等檔次”虧

李先生2004年2月看中了一個(gè)將精裝修的樓盤(pán)，樣板間十分漂亮，正是他心目中的房子。開(kāi)發(fā)商在合同中承諾：櫥柜采用A產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品；地板將采用B產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品……但是，當(dāng)李先生收房時(shí)卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上樓盤(pán)使用的卻是其他品牌的產(chǎn)品。櫥柜、地板、門(mén)窗一看就比樣板間差多了，他和其他業(yè)主一起去找開(kāi)發(fā)商理論，開(kāi)發(fā)商這時(shí)候把“同等檔次”條款給搬出來(lái)了，說(shuō)你們要也得要，不要也得要。

點(diǎn)評(píng)：在購(gòu)精 過(guò)程中，經(jīng)常遇到這種“同等檔次”的問(wèn)題。就同等檔次問(wèn)題而言，應(yīng)當(dāng)由合同義務(wù)履行一方--開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。作為購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要看清楚此類條款的約定，爭(zhēng)取列明裝修材料的具體品牌和規(guī)格，如果不行，也要爭(zhēng)取約定屆時(shí)根據(jù)實(shí)際使用材料的價(jià)格返還差價(jià)，以減少損失。

二、建筑面積有詳規(guī)

田女士于去年6月購(gòu)購(gòu)的房子，12月底收房。收房時(shí)，開(kāi)發(fā)商要求她補(bǔ)充多出面積的房款。開(kāi)發(fā)商指出，按照建筑面積計(jì)算，她須補(bǔ)充房款，房子的建筑面積，開(kāi)發(fā)商說(shuō)包括房屋的挑臺(tái)、突出房子墻面的裝飾性的玻璃幕墻、勒腳等。田女士覺(jué)得，這些都不應(yīng)該算在面積之內(nèi)，為此發(fā)生糾紛，鬧上法庭。

點(diǎn)評(píng)：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含）的恒久性建筑。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于下列情況都不應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積之內(nèi)：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室；2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等；3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、泳池；5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋；8.、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋；9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防、干線、支線；10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

三、拒退定金屬霸王條款

去年12月中旬，張女士按照一份傳單上的介紹，來(lái)到武昌的一家樓盤(pán)售樓處。按照開(kāi)發(fā)商的要求，將總計(jì)10000元現(xiàn)金交給該售樓處，作為房子的定金，并簽定了一份購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。過(guò)了幾天，張女士發(fā)現(xiàn)房子并不是如售樓小姐說(shuō)的那么好，遂改變了購(gòu)購(gòu)想法，但售樓小姐告之，無(wú)論購(gòu)不購(gòu)這套房子，10000元現(xiàn)金都不能退還。

點(diǎn)評(píng)：定金是因?yàn)橘?gòu)賣合同而存在的。如果消費(fèi)者交付了定金，但沒(méi)有簽定任何購(gòu)購(gòu)合同的話，那么在購(gòu)房者請(qǐng)求退回定金時(shí)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)將該定金全部返回。即便簽訂了購(gòu)房合同，如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違約在先，比如在銷售時(shí)，有意隱瞞事實(shí)，此時(shí)購(gòu)方人主張返還定金，開(kāi)發(fā)上應(yīng)該雙倍返還。

四、廣告也有效

葉先生去年在武昌光谷購(gòu)了一套三室兩廳的商品房，住進(jìn)去之后，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況與樓書(shū)上的宣傳差別很大，硬件設(shè)施也不到位。樓書(shū)里提到24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門(mén)禁系統(tǒng)完備等等。住進(jìn)來(lái)以后，24公里的保安時(shí)有時(shí)無(wú)，尤其到了深夜根本不見(jiàn)有人巡夜?，F(xiàn)在該小區(qū)的業(yè)主們已經(jīng)入住半年了，但有的單元門(mén)的門(mén)禁系統(tǒng)和可視對(duì)講沒(méi)安裝好。他和其他業(yè)主多次找所在小區(qū)物業(yè)，物業(yè)說(shuō)多等等，他們會(huì)慢慢解決的。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)條文解釋，雖然在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的合同中沒(méi)有明確提出“24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門(mén)禁系統(tǒng)完備”等服務(wù)，但是這些服務(wù)已經(jīng)構(gòu)成了“吸引消費(fèi)者去購(gòu)房”的必要條件，也就是成就了雙方的合同簽署，這就相當(dāng)于一種要約的形成。

購(gòu)房者在遇到這種情形時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，做到在樓書(shū)、廣告上所宣傳所“許諾”的東西，因?yàn)檫@是構(gòu)成雙方的合同義務(wù)的內(nèi)容。假如雙方在經(jīng)過(guò)協(xié)商無(wú)效后，購(gòu)房者可以將對(duì)方訴上法庭，在掌握好證據(jù)后一般法院都會(huì)采信，并判對(duì)方繼續(xù)履行合同，承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

五：新房漏水也要交物業(yè)費(fèi)

錢先生在漢口古田新購(gòu)了一套商品房，收房后發(fā)現(xiàn)房屋漏水，持續(xù)半年都未能修好。從今年1月起，錢先生開(kāi)始拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為，錢先生已收房，物業(yè)費(fèi)就一定得交。

點(diǎn)評(píng)：頭先，開(kāi)發(fā)商與錢先生之間存在購(gòu)賣合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；錢先生與物業(yè)管理公司之間存在服務(wù)合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，許先生不交物業(yè)費(fèi)不妥，將構(gòu)成違約。較好的辦法是，錢先生可按購(gòu)房合同，查找漏水是誰(shuí)的責(zé)任，再找相關(guān)部門(mén)投訴。

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