與往年相比，1997年由購(gòu)房產(chǎn)生的糾紛可謂“異軍突起”，據(jù)北京市消

費(fèi)者協(xié)會(huì)李秘書(shū)長(zhǎng)介紹，1997年度商品房交易成為北京市消費(fèi)領(lǐng)域新的投訴

熱點(diǎn)，市消協(xié)共接到250起有關(guān)購(gòu)購(gòu)商品房的投訴，商品房投訴上升率達(dá)到了

110.9％！

在消協(xié)接到的250起投訴中，其中因住宅質(zhì)量差引起的糾紛達(dá)192件，幾

乎占了投訴總量的4/5，住宅質(zhì)量狀況不穩(wěn)定可見(jiàn)一斑；物業(yè)管理收費(fèi)不合

理、售后服務(wù)不到位投訴量為30起；公布銷(xiāo)售價(jià)與實(shí)際購(gòu)購(gòu)價(jià)不符投訴量12

起；購(gòu)房后實(shí)際面積與合同上有較大出入占12起；廣告內(nèi)容虛假占2起；根本

無(wú)房可售，純屬騙銷(xiāo)的占2起。

任何一套商品房其內(nèi)質(zhì)涉及房屋主體、房屋產(chǎn)權(quán)、房屋內(nèi)部裝修以及房

屋管理等不同的因素，商品房交易糾紛可涉及其中的任何一項(xiàng)或者多項(xiàng)。因

此由糾紛引起的訴訟標(biāo)的也各有不同，其中由煒衡律師所代理的一起一幢別

墅延期交房案，訴訟標(biāo)的達(dá)700余萬(wàn)元，而占訴訟案比例較多的標(biāo)的數(shù)額基本

上在30萬(wàn)元到60萬(wàn)元之間。

商品房糾紛主要有以下方面：

1、房產(chǎn)證：清白之事混沌之身

購(gòu)購(gòu)商品房不只是擁有可用于居住的房屋，更關(guān)鍵的是，這種購(gòu)賣(mài)是一

種權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)移。只有獲得了房屋所有權(quán)，也就是通常所說(shuō)的房產(chǎn)權(quán)，房

屋才可以得到法律意義上的保護(hù)?？墒怯捎陂_(kāi)發(fā)管理的混亂，不但一些不具

開(kāi)發(fā)資格的項(xiàng)目在市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售，致使購(gòu)購(gòu)者無(wú)法獲取合法的房屋產(chǎn)權(quán)，而

且一些本具有正規(guī)銷(xiāo)售資質(zhì)的項(xiàng)目，購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)房屋之后，相當(dāng)一段時(shí)期

內(nèi)，也無(wú)法得到房產(chǎn)權(quán)證，從而使因房產(chǎn)權(quán)引起的糾紛在商品房糾紛案件中

占相當(dāng)大的比重。

據(jù)了解，已具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)和銷(xiāo)售資質(zhì)的商品房，購(gòu)房者在合同約定期限

內(nèi)拿不到房產(chǎn)權(quán)證，其主要原因之一是由于產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦事拖沓，開(kāi)發(fā)商

即便按期報(bào)登記材料，權(quán)屬證下發(fā)也無(wú)期。此時(shí)，購(gòu)房者只能將違約

責(zé)任全部歸于開(kāi)發(fā)商。

另一種發(fā)生的原因，是個(gè)別開(kāi)發(fā)商在拿到項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)（即所謂的“大產(chǎn)

權(quán)”）后，置業(yè)主利益于不顧，擅自將產(chǎn)權(quán)抵押，用于企業(yè)融資，從而使業(yè)

主利益受到無(wú)端侵害。其中北三環(huán)某公寓辦公樓，其開(kāi)發(fā)商在采取了此種做

法之后，已引起了業(yè)主的公憤。其大規(guī)模的訴訟已不可避免。

購(gòu)房產(chǎn)權(quán)糾紛發(fā)生的另一種類(lèi)型，主要是集中于一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性存

在爭(zhēng)議或根本不具開(kāi)發(fā)資質(zhì)的項(xiàng)目上。這當(dāng)中較為集中的當(dāng)頭推亞北15個(gè)項(xiàng)

目。

1996年底，亞北15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因被市政府確認(rèn)為違章項(xiàng)目而被要求繳

納罰款，購(gòu)購(gòu)了這一帶房屋的消費(fèi)者因害怕無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證而紛紛訴至法院

要求退房退款。政府為更好地協(xié)調(diào)這一矛盾，表示因這一系列項(xiàng)目均系《房

地產(chǎn)管理法》施行前所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其立項(xiàng)雖不符合現(xiàn)行法律程序，但開(kāi)發(fā)

之時(shí)也有其一定的歷史背景和客觀原因，因此市政府在綜合考慮各方面利弊

得失之后，對(duì)這15個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)開(kāi)一面，原則上允許其在補(bǔ)交各類(lèi)款項(xiàng)、補(bǔ)辦相

關(guān)手續(xù)之后，使其擁有合法資質(zhì)。因而購(gòu)房人有望得到合法產(chǎn)權(quán)。

市政府的政策方案確定之后，法院的判決也紛紛定案：由于在一審訴訟

期間發(fā)展商已補(bǔ)辦了各種手續(xù)，故認(rèn)定商品房購(gòu)銷(xiāo)合同仍屬有效，購(gòu)賣(mài)雙方

應(yīng)繼續(xù)履行合同，購(gòu)方可取得產(chǎn)權(quán)證，去除了消費(fèi)者的一塊心病，落了個(gè)皆

大歡喜的局面。

但是與亞北小區(qū)繳罰款獲產(chǎn)權(quán)不同的是，有些所謂的商品房可能連這樣

的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。這些售樓單位甚至有許多公開(kāi)允諾只發(fā)給購(gòu)房人“榮譽(yù)村民

證”。如此引起的糾紛，恐怕已遠(yuǎn)不只一個(gè)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。

例如吳先生在購(gòu)購(gòu)了“雙旭花園”之后，又逐漸了解了合法產(chǎn)權(quán)證的有

關(guān)事宜，當(dāng)他得到開(kāi)發(fā)單位頒發(fā)的“榮譽(yù)村民證”無(wú)法代替房產(chǎn)證時(shí)，吳先

生要求退房，并上告法院。然而得到的答復(fù)是房款可以退，但吳先生的裝修

費(fèi)無(wú)法退還，且還要承擔(dān)一部分訴訟費(fèi)。

還有一位消費(fèi)者與“某某新村農(nóng)工商總公司”簽訂購(gòu)房合同并交了預(yù)付

款后，又看到了有關(guān)報(bào)刊介紹的“如何鑒別無(wú)效合同”，在他的詳細(xì)詢(xún)問(wèn)下

方得知，他購(gòu)購(gòu)的住宅可能永遠(yuǎn)不會(huì)獲得被法律承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證。于是他委托

一家律師事務(wù)所辦理退房退款，該事務(wù)所的律師并沒(méi)有直奔市郊，進(jìn)行索賠

協(xié)商，而是去了工商局。在查證后，律師告訴這位消費(fèi)者，這家“某某新村

農(nóng)工商總公司”根本沒(méi)有注冊(cè)過(guò)，那么將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)，作為銷(xiāo)售方的“法

律主體”根本就不存在，也就是你告都不知道告誰(shuí)。當(dāng)然，律師還是陪房主

去了這家所謂的“農(nóng)工商總公司”，當(dāng)問(wèn)營(yíng)業(yè)員是否見(jiàn)過(guò)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照

時(shí)，對(duì)方只說(shuō)“好像見(jiàn)過(guò)”。在與該公司的負(fù)責(zé)人進(jìn)行簡(jiǎn)短接觸后，很快辦

理了退房還款手續(xù)。還款支票戶(hù)頭是“某某物業(yè)咨詢(xún)公司”，根本沒(méi)有什么

“農(nóng)工商總公司”的印章。應(yīng)該說(shuō)，如果不是這位律師的精明，購(gòu)房者根本

看不出這出戲是在“掛羊頭，賣(mài)狗肉”。

房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有人擁有房屋先進(jìn)、有效的法律依據(jù)。此憑證不

但可以使房主得到相應(yīng)的法律保障，而且作為家庭資產(chǎn)，它也是個(gè)人融資，

是私產(chǎn)增值的一項(xiàng)可利用的手段。因此，房產(chǎn)證絕不應(yīng)是可有可無(wú)。如果您

認(rèn)為：只要價(jià)格便宜，有房子住就行了，無(wú)所謂產(chǎn)權(quán)不產(chǎn)權(quán)，也許您就是在

把自己的生殺大權(quán)拱手讓給了別人。

要想查驗(yàn)所購(gòu)購(gòu)房屋是否可得到合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房時(shí)必須查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否

具有商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)，查驗(yàn)項(xiàng)目是否已取得國(guó)有土地使用證和房屋銷(xiāo)售許可

證。如果開(kāi)發(fā)商尚不能出示國(guó)有土地使用證，說(shuō)明項(xiàng)目尚未交納土地出讓

金，這筆巨額款項(xiàng)如不交納，房產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是絕無(wú)可能獲得的。

北京市合法的房產(chǎn)權(quán)證只有北京市房屋土地管理局頒發(fā)的印有標(biāo)志

的《房屋所有權(quán)證》，頒發(fā)此證時(shí)，發(fā)證機(jī)關(guān)就同時(shí)頒發(fā)印有的《國(guó)有

土地使用證》。所謂縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)房產(chǎn)權(quán)證都不受法律保護(hù)。

至于有些建于農(nóng)村集體土地上的房屋，售房方稱(chēng)給予“榮譽(yù)村民證”，

這實(shí)質(zhì)上是一種欺詐行為。它相當(dāng)于在黑市上購(gòu)購(gòu)了一件走私貨，販賣(mài)給還

給你一張保修卡一樣，形同廢紙一張。

2、售房廣告：購(gòu)房人難識(shí)廬山真面目

商品房因不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，在銷(xiāo)售過(guò)程中必須要通過(guò)媒體刊發(fā)售房廣告銷(xiāo)

售絕大部分房屋。房地產(chǎn)廣告的策劃、設(shè)計(jì)水平高低，直接影響項(xiàng)目的成

敗。為此，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)都要為廣告設(shè)計(jì)絞盡腦汁，有的甚至

不惜血本。

但物極必反，由開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的商品房廣告，有些“水分”極大，“距離

復(fù)興門(mén)只需幾時(shí)辰車(chē)程”、“停車(chē)場(chǎng)、學(xué)校、商店、郵局等小區(qū)配套設(shè)施一

應(yīng)俱全”、“一次付款十萬(wàn)即可入住”等具有強(qiáng)烈誘惑性的話語(yǔ)隨處可見(jiàn)。

待消費(fèi)者付款購(gòu)房，到了實(shí)地才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與廣告之間的距離——得在午夜里

驅(qū)車(chē)以180公里/公里的速度狂奔才能從復(fù)興門(mén)十時(shí)辰到達(dá)新居；小區(qū)的配套

設(shè)施還只是在規(guī)劃圖上才有體現(xiàn)，十萬(wàn)元系筆房款而并非全部房款。

因售房廣告引起的糾紛早已是屢見(jiàn)不鮮。此種問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者可依

據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等要求發(fā)展商退房或

給予相應(yīng)的補(bǔ)償，但由于有些廣告語(yǔ)言彈性很大，雙方可能會(huì)各執(zhí)一詞，這

都給消費(fèi)者索賠帶來(lái)了很大阻礙。由此消費(fèi)者應(yīng)吸取的教訓(xùn)是應(yīng)在購(gòu)房前對(duì)

自己所購(gòu)房屋的位置、價(jià)位及發(fā)展商的主體資格、該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法等

有一個(gè)全面的了解，必要時(shí)聘請(qǐng)律師協(xié)助調(diào)查以避免盲目購(gòu)房而造成損失。

3、延期交房：80％購(gòu)房人難以逃避的現(xiàn)實(shí)

由于發(fā)展商自身素質(zhì)、政府各部門(mén)的協(xié)調(diào)能力及其它一些外界因素影

響，1997年北京的期房有八成左右不能按期交房，因發(fā)展商逾期交房而引發(fā)

的糾紛成為去年商品房購(gòu)銷(xiāo)中較為突出的一個(gè)問(wèn)題。

一位消費(fèi)者向中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，他預(yù)付30余萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了昌平某房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一套住房，但至合同約定的期限，房屋未能交付使用。延期5個(gè)

月之后房屋入住仍無(wú)希望。于是購(gòu)方向開(kāi)發(fā)商提出退房還款要求，開(kāi)發(fā)商同

意分期還款于1996年12月31日前割清，并承擔(dān)利息損失，但直至1997年10月

仍有28萬(wàn)余元拖欠不還。

慕名購(gòu)購(gòu)某知度度很高小區(qū)住房的李小姐，在規(guī)定的交房日期1997年7月

31日即將臨近時(shí)，幾次催問(wèn)都無(wú)結(jié)果，到了8月14日才得知入住通知書(shū)于8月

13日寄出構(gòu)成了違約事實(shí)，消費(fèi)者完全有理由據(jù)理力爭(zhēng)，向開(kāi)發(fā)商索賠。

對(duì)比短時(shí)延期交房，一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期不能交房，卻策劃種種計(jì)謀，算

計(jì)購(gòu)家的做法就更令人難以接受。據(jù)了解，去年北京市某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延期交

房達(dá)一年之久，精明的開(kāi)發(fā)商在交付房屋之前，要求與購(gòu)方簽訂一份合同，

在開(kāi)發(fā)商付給購(gòu)主5萬(wàn)元后，同時(shí)給購(gòu)主新房鑰匙，如不簽合同則不交付新

房。一位“較真兒”的購(gòu)家當(dāng)時(shí)沒(méi)有貿(mào)然簽訂這份合同，而是委托律師事務(wù)

所來(lái)代理這項(xiàng)索賠違約金一事，在律師的爭(zhēng)取下，追回違約金21萬(wàn)元。這位

律師分析說(shuō)，如果接收開(kāi)發(fā)商主動(dòng)支付的5萬(wàn)元違約金，并簽訂合同，那就等

于“合同變更”，也就是你無(wú)權(quán)再向開(kāi)發(fā)商提出違約金的問(wèn)題了。

延期交房既然極為普遍，而且一般的購(gòu)房合同都有延期交房雙方責(zé)任的

約定，因此責(zé)任是不是追究，關(guān)鍵在于購(gòu)房者個(gè)人感覺(jué)心里是否能夠承受、

能夠承受的期限到底有多久。

不過(guò)交房期限即使根據(jù)現(xiàn)行合同有所約定，這里面還是有許多空隙，可

能會(huì)讓購(gòu)房人防不勝防。比如發(fā)展商按期給客戶(hù)寄發(fā)了入住通知書(shū)，但樓內(nèi)

或者是內(nèi)裝修尚未完成，或者是電梯不能使用，或者不能供水供電，或者是

屋內(nèi)裝修不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。總之，就是交給你房子了，房子也根本無(wú)法居住

使用。因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)，關(guān)于此方面的條款務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。

目前使用的《北京內(nèi)（外）銷(xiāo)商品房購(gòu)賣(mài)契約》中關(guān)于房屋交付使用的

條款約定，內(nèi)容尚不夠嚴(yán)謹(jǐn)、充實(shí)，如果沒(méi)有另附加條款，很容易在交房期

限問(wèn)題上引起雙方爭(zhēng)執(zhí)。相比較而言，由國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家工商局印發(fā)的

《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本》則更為詳盡一些。其中有不同情況延期交房的

違約罰則，設(shè)計(jì)變更情況下，延期交房雙方的責(zé)任和權(quán)利等。建議在簽訂購(gòu)

房協(xié)議時(shí)可參照此《示范文本》，并請(qǐng)

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