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購房者,知道你的權(quán)益嗎?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 459 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

購購房產(chǎn)雖不像購股票那樣變化莫測,但對(duì)廣大消費(fèi)者來說,卻是難度

的消費(fèi)行為,其消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)也令許多消費(fèi)者望而生畏。如何安全、有效在

購房中達(dá)到實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值、規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)、減化購房難度、維護(hù)自己的合

法權(quán)益,知曉消費(fèi)者權(quán)益是前提。

安全權(quán)——購房過程中,消費(fèi)者頭要考慮的是房屋的質(zhì)量問題,這關(guān)系

到入住后的安全,所以,作為開發(fā)商有義務(wù)保證其提供的房屋符合保障人身、

財(cái)產(chǎn)安全的要求,對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的,應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的

說明和明確的警示,并說明和標(biāo)明正確使用的方法。

知情權(quán)——現(xiàn)在購房者都知道購購商品房要查看五證,確認(rèn)經(jīng)營者的主

體資格,審查對(duì)方的營業(yè)執(zhí)照等合法條件及房屋的基本情況,這是消費(fèi)者應(yīng)

有的消費(fèi)權(quán)利。那么,經(jīng)營者有義務(wù)將房屋的真實(shí)情況提供給購房者。不得

作引人誤解的虛假宣傳或弄虛作假欺騙消費(fèi)者。

自主選擇權(quán)——選到合適自己的房屋,這不是簡單的事。在我們代理購

房委托中有這樣一個(gè)案例:一對(duì)夫婦精挑細(xì)選選中了一套高端物業(yè),在售樓

小姐的能言善變的叢恿下,義不容辭交了3萬元的定金。要簽正式購房合同

的時(shí)候,這對(duì)夫婦有些顧慮。雖說當(dāng)初是自愿精心挑選的,但對(duì)房屋的合法

狀況并不了解,于是委托我們事務(wù)所進(jìn)行了合法性調(diào)查,結(jié)果此項(xiàng)目土地被

銀行抵押,也沒有銀行同意對(duì)外銷售的釋放書,如果購購了該房屋,開發(fā)商

不能如約如期償還銀行貸款,銀行可以依據(jù)我國《擔(dān)保法》對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行拍

賣等形式獲得價(jià)款進(jìn)行償還。在聽取了購購該房屋存在較大風(fēng)險(xiǎn)的意見后,

這夫婦放棄了購購該房屋的計(jì)劃。但開發(fā)商以交了定金為由告之,如果不購,

3萬定金不予退還。經(jīng)營者這種不合法的強(qiáng)制行為,剝奪了消費(fèi)者自主選擇的

權(quán)利,作為購房者,有權(quán)對(duì)所選擇的房屋進(jìn)行鑒別,如確認(rèn)是不合法項(xiàng)目,

開發(fā)商應(yīng)無條件返還消費(fèi)者所交納的定金。

公平交易權(quán)——在購房過程中,質(zhì)量問題、面積問題是較多的。

防范因質(zhì)量問題造成的購房風(fēng)險(xiǎn)的較有效方法是加強(qiáng)自我保護(hù)措施

——即一定要核驗(yàn)和購購高質(zhì)量的房屋,必要時(shí),拿起法律武器保護(hù)自己。

我們知道,房屋的設(shè)計(jì)圖紙的面積與房屋竣工后實(shí)際測量所得的面積是

有誤差的。如果是現(xiàn)房,購房人可以直觀地看到所購房屋的面積,或當(dāng)購房

人在購購現(xiàn)房時(shí),該房屋的實(shí)際測量面積已經(jīng)測出,出現(xiàn)面積誤差并不普遍。

但在通常的商品房銷售中,發(fā)展商大多銷售的是期房,所以在銷售合同中涉

及的面積只能是暫測面積,而暫測面積與實(shí)測面積的差額常常成為發(fā)展商與

購房人糾紛的起因。

如何更好地解決可能出現(xiàn)的爭議,避免不必要的糾紛,經(jīng)營者能作到公

平交易是前提,但作為消費(fèi)者也應(yīng)加強(qiáng)法律意識(shí),通過協(xié)議的形式約定不能

預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。在北京市房屋土地管理局監(jiān)制的購賣契約中有關(guān)于面積的條款

是這樣規(guī)定的:實(shí)測面積與暫測面積在某一個(gè)百分比之內(nèi),雙方可以再結(jié)算,

如果誤差超過某個(gè)百分比時(shí),購房人有權(quán)終止合同,并要求退款。此條款雖

比以前的做法有了一定的合理性,但并不具體。對(duì)不同的項(xiàng)目、不同的消費(fèi)

者并不完全適用,為了盡量避免不應(yīng)有的糾紛和爭議,建議消費(fèi)者能根據(jù)所

選項(xiàng)目及自身的要求和條件訂立一份更完善、更具體的補(bǔ)充協(xié)議,作為保證

面積和發(fā)生爭議的法律依據(jù)。

獲得賠償權(quán)——發(fā)展商違約行為應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。購房者在除受《消

費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)外,還受到《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《價(jià)格法》、《計(jì)量

法》及相關(guān)法規(guī)如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市建筑工

程質(zhì)量條例》、《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》等法律、法規(guī)的保護(hù)。

違約責(zé)任條款是購房合同中必不可少的重要內(nèi)容之一,是要求承擔(dān)違約

責(zé)任、賠償責(zé)任的法律依據(jù)。與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí),購房者應(yīng)在合同中

對(duì)房屋質(zhì)量、房屋面積、逾期交房等方面作具體的約定,就需要在合同中詳

細(xì)寫明賣方如違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任,付多少違約金及計(jì)算方法。違約金由法

律規(guī)定或雙方的約定,根據(jù)新《合同法》的規(guī)定:定金、違約金只能選擇其

一,如果還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果經(jīng)營者明確表示或以自己的

行為表明不履行合同義務(wù),購房者可以在履行屆滿之前要求其承擔(dān)法律責(zé)

任,也可以要求違約方繼續(xù)履行合同。

獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)——1998年5月,建設(shè)部發(fā)布了建房〔1998〕102號(hào)

文件,決定自1998年9月1日起,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實(shí)行《住

宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

保護(hù)消費(fèi)權(quán)益取決于兩方面:一方面國家通過立法、執(zhí)法、司法活動(dòng),

另一方面是消費(fèi)者的自我保護(hù)。

(惠誠律師事務(wù)所 楊清)

     


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