問(wèn)題之一該簽什么樣的購(gòu)房合同？

案例：2000年3月19日，劉女士與XX花園售樓處簽訂了XX科技發(fā)展

集團(tuán)自制的《XX花園內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》，雙方約定劉女士以每平方米

3050元購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)。后購(gòu)方發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。經(jīng)查，該房屋未取

得五證。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商應(yīng)簽訂北京市國(guó)土資源和房屋管理局制的《北

京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》。該契約為黃色封皮，帶有統(tǒng)一編號(hào)，一式四份。

只有在北京市國(guó)土資源和房屋管理局辦理了預(yù)售登記的項(xiàng)目才有權(quán)申領(lǐng)該預(yù)

售契約。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供自制合同文本的，購(gòu)房人應(yīng)審查其五證，

并有權(quán)拒絕簽署自制契約。

問(wèn)題之二這樣的房子怎么退？

案例：1999年10月30日，李先生與XX公司簽訂購(gòu)房合同。雙方約定

李先生以每平方米2150元購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)。合同約定：合同簽訂后雙方均不得解

除合同，否則，向?qū)Ψ街Ц斗績(jī)r(jià)款10％的違約金。2000年1月，李先生發(fā)現(xiàn)

該房屋無(wú)銷(xiāo)售許可證，要求退房，開(kāi)發(fā)商要求李先生承擔(dān)10％違約金。

律師點(diǎn)評(píng)：違約責(zé)任的承擔(dān)和違約金的支付是以合同有效為前提的。開(kāi)發(fā)

商在銷(xiāo)售房屋時(shí)若未取得銷(xiāo)售許可證，則其銷(xiāo)售行為違法，購(gòu)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)

房合同無(wú)效。開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)方已支付的房?jī)r(jià)款及定金退還給購(gòu)方，并賠償購(gòu)方

的利息及其他損失。

問(wèn)題之三開(kāi)發(fā)商擅自修改合同怎么辦？

案例：2000年1月11日，張女士與北京市XX房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《北

京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》。在雙方簽訂的合同文本當(dāng)中，有許多內(nèi)容空白沒(méi)

有填寫(xiě)。合同簽訂后，張女士要求留存一份合同原件，被開(kāi)發(fā)商以張女士因申

請(qǐng)銀行按揭為由拒絕了。張女士要求留存一份合同復(fù)印件，也被拒絕。無(wú)奈之

下，張女士通過(guò)法院得到了一份沒(méi)有進(jìn)行預(yù)售登記的合同正本復(fù)印件。不久，

開(kāi)發(fā)商又提供了一份經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的合同副本復(fù)印件，該復(fù)印件與正本復(fù)印件

有多處不一致。雙方就合同效力問(wèn)題不能達(dá)成一致。

律師點(diǎn)評(píng)：目前申請(qǐng)銀行按揭的購(gòu)房人不能獲得購(gòu)房合同正本是一個(gè)普遍

存在的問(wèn)題，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至拒絕提供合同復(fù)印件，致使購(gòu)房人在簽訂完合

同、交付完房款后無(wú)任何購(gòu)房憑據(jù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自修改的合同內(nèi)容，只要有

證據(jù)證明與購(gòu)房人較初簽署的合同文本不一致，且購(gòu)房人不予追認(rèn)的，即表明

修改后的合同文本不是購(gòu)房人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)不具備法律效力。但為避

免糾紛，建議購(gòu)房人要求留存合同副本原件或合同正本復(fù)印件。

問(wèn)題之四如何確定開(kāi)發(fā)商是否逾期交房？

案例：2000年年初，林先生與北京市XX房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《北京市

外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》，購(gòu)購(gòu)XX公寓。該契約約定：賣(mài)方應(yīng)于2000年6月

30日向購(gòu)房人交付房屋。補(bǔ)充契約約定：賣(mài)方應(yīng)在預(yù)售契約約定的交付日期

內(nèi)向購(gòu)方發(fā)出附有《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》交付使用通知書(shū)。2000年

6月23日，賣(mài)方向購(gòu)房人發(fā)出入住通知，但未附《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格

證》。購(gòu)方在入住通知書(shū)規(guī)定的期限辦理入住手續(xù)時(shí)要求賣(mài)方按預(yù)售契約約定

提交相關(guān)文件，賣(mài)方稱《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》取消了，賣(mài)方無(wú)義務(wù)向

購(gòu)方提交任何證明文件。如購(gòu)方認(rèn)為需要，可到質(zhì)檢部門(mén)查詢房屋質(zhì)量情況。

律師點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)提交《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》、測(cè)

繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是預(yù)售契約

明確約定的開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。2000年5月1日起，北京市統(tǒng)一實(shí)行建設(shè)工程竣

工驗(yàn)收備案制度，開(kāi)發(fā)商按約定提交給購(gòu)房人的文件由《北京市建設(shè)工程質(zhì)量

合格證》變更為《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。因此，開(kāi)發(fā)商在交付房

屋時(shí)的義務(wù)并沒(méi)有任何減輕或免除。如果開(kāi)發(fā)商拒不向購(gòu)房人提供以上法律文

件或遲延提供，應(yīng)按預(yù)售契約約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

( 北京青年報(bào))