本報記者曾做過隨機調(diào)查，有70％以上的購房者，在購房時對“公約”不夠重視，有的

甚至連看都不看。這些購房人沒有想到，入住后發(fā)生的許多涉及物業(yè)管理的糾紛，往往在此

時就埋下了隱患。

物業(yè)管理糾紛大多源自購房時

物業(yè)管理糾紛多，是近年來樓市的一個熱門話題。很多糾紛看似發(fā)生在入住階段和入住

以后，其實是因為購房時購賣雙方對房屋售后各方關于物業(yè)管理的權利義務沒有界定清楚而

造成的。很多業(yè)主和開發(fā)企業(yè)認為物業(yè)管理是入住后的事，應該在入住后再協(xié)商。但由于前

期物業(yè)管理的委托權由開發(fā)商行使，同時物業(yè)管理服務又有其公共性，單個業(yè)主事實上不可

能在入住時就公共性的物業(yè)管理服務與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商。因此，很多業(yè)主認為自己是

在入住時被動接受了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理條款，業(yè)主沒有主動選擇的權利。

同時由于購房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費、高標準服務，

有的傾向較低標準的低收費服務，而由于沒有在購房時說清楚，入住時某些業(yè)主認為物業(yè)管

理與自己購房時的預期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。此外，由于入

住時的實際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標明的不一致，購房時銷售員和印發(fā)的廣

告上說的物業(yè)管理費可能是每月每平方米1元，物業(yè)管理公司是某品牌企業(yè)，但入住時物業(yè)

管理收費標準變了，物業(yè)管理也換成了一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)。對于共有部位、共有設施

設備和相應配套設施的使用管理、維修養(yǎng)護責任不清晰，停車場和會所的使用收費問題，往

往也是糾紛的起端。

公約，避免和解決糾紛的關鍵

物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關于房屋售后各方

權利義務的契約。一經(jīng)簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)關于物

業(yè)管理的權利和義務，減少和避免糾紛的產(chǎn)生。同時，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛

的依據(jù)。所以，日前市國土資源和房屋管理局頒布文件，要求開發(fā)商售房前應報物業(yè)管理

公約申請核準；售房時應由開發(fā)商、購房人、物業(yè)管理企業(yè)共同簽署遵守公約的承諾書；在

辦理預售登記手續(xù)或交易過戶手續(xù)時應提交三方簽訂的遵守公約的承諾書。市國土房管局同

時還發(fā)布了公約和承諾書的示范文本。

怎樣避免“公約”不公

“公約”應兼顧開發(fā)商、購房人和物管企業(yè)三方的利益。有些購房人擔心，“公約”是由

開發(fā)商制訂的，很難避免“公約”不公的問題。針對這種情況，市國土房管局在日前頒布的

文件中明確，公約的制訂方是商品房的銷售者——開發(fā)商，開發(fā)商可自行制訂公約，也可委

托律師等專業(yè)人士制訂公約。但是前提是必經(jīng)參照市國土房管局今年7月發(fā)布的示范文本制

訂，包含其必備條款，內(nèi)容不得與有關法規(guī)政策的強制性規(guī)定相沖突。同時，必須將公約報

市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準登記。購房人需要注意的是，一定要認真閱讀公

約內(nèi)容，以了解你所購購物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)管理的服務標準、收費標準、簽約各方

的權利義務、違約責任和糾紛的處理等。如有異議可以提出，實在無法解決可以改購其它物

業(yè)。同時提醒購房人，在簽署公約前一定要確認該公約是經(jīng)過市小區(qū)辦核準登記的。確認方

法有兩種：1、可要求開發(fā)企業(yè)提供原件和市小區(qū)辦印發(fā)的公約核準通知書。公約原件上蓋有

市小區(qū)辦公章和騎縫章。2、向市小區(qū)辦查詢。

（北京日報 李蘭英 陳美秋）