購房人要想知道所購房產(chǎn)的抵押情況，可以有三種途徑：

1、向登記機關(guān)查詢。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十一條、

四十二條的規(guī)定，以房地產(chǎn)為標的的抵押應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起

生效。在北京市，辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級國土資源和房屋管理局的權(quán)

屬登記部門。根據(jù)《擔保法》第四十五條規(guī)定，“登記部門登記的資料，應(yīng)當允許查閱、抄錄

或者復(fù)印?！币虼?，購房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購購的房產(chǎn)

的抵押情況。

2、檢查開發(fā)商的證件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押登記管理的有關(guān)辦法，以房地產(chǎn)作抵押的，登記

機關(guān)應(yīng)當在權(quán)屬證件上作相應(yīng)記載。因此，要知道開發(fā)商是否交納土地出讓金，購房人可以

要求開發(fā)商出示所取得的占用地塊的國有土地使用權(quán)證的原件。要知道是否抵押給了銀行，

購房人可以要求開發(fā)商出示所屬的該幢房屋的大房產(chǎn)權(quán)證，如果在國有土地使用權(quán)證和大房

產(chǎn)權(quán)證原件的備注欄中均沒有注明它項權(quán)利(抵押)的詳細情況，則該房屋沒有抵押給銀行。

檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當注意三個問題：(1)應(yīng)當堅持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓

購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；(2)注意審查證件的真?zhèn)危?3)看清抵押

的記載情況。

3、通過媒體查詢。從今年開始，為了方便當事人了解房地產(chǎn)的抵押情況，北京市國土資

源和房屋管理局將北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押登記情況進行公示，刊登在有關(guān)媒體上，購房

人可以通過《北京房地產(chǎn)》雜志等有關(guān)媒體了解自己所購房產(chǎn)的抵押情況，但不一定全面。

如果發(fā)現(xiàn)所購的房產(chǎn)或土地已被開發(fā)商抵押，購房人該如何處理呢?需要告訴購房人的

是：被抵押的房產(chǎn)不一定不能購。以在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建，達到法

定規(guī)模后經(jīng)批準邊建邊將商品房預(yù)售出去，以收進的購房款償還銀行貸款、交納稅費并充做

利潤，是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通行做法。在實際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋

所在的土地使用權(quán)被抵押)進行銷售的話；在辦理預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)過戶時，必須取得抵押權(quán)人

(一般為銀行)的同意，由抵押權(quán)人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權(quán)人同意

抵押人辦理預(yù)售登記或者產(chǎn)權(quán)過戶并不意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)。因此，有人認為“辦

理了預(yù)售登記的房屋就不會出現(xiàn)問題”的觀點是值得商榷的。

作為購房人，如果需要購購此類房產(chǎn)的話，可以參考以下辦法：

1、如果付款方式不是按揭貸款的話，購房人可以要求自己將與自己所購房產(chǎn)抵押部分相

應(yīng)的購房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人解除對于該部分房產(chǎn)的抵押。應(yīng)該

說這樣操作也是有法律依據(jù)的：《擔保法》第四十九條第三款規(guī)定，“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得

的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！?p> 2、如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話，可

以與開發(fā)商在合同中約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀

行，后者在收到該部分款項后，應(yīng)當解除對所購房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。

3、如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話，這種

情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低

購房人的抵押風(fēng)險。

如果經(jīng)過調(diào)查，所購房產(chǎn)沒有被抵押，則購房人是不是就可以放心大膽地購購呢?同樣需

要告訴購房人的是：沒被抵押的房產(chǎn)不一定沒風(fēng)險。因為調(diào)查時沒被抵押的房產(chǎn)，開發(fā)商不

一定在此后就不會抵押。甚至在辦理了預(yù)售合同登記之后，從法律上說，開發(fā)商仍然有權(quán)將

該房產(chǎn)進行抵押。當然在實際操作中，權(quán)屬登記部門不一定會給予辦理。但權(quán)屬登記部門的

做法未必合法。因為簽訂銷售合同之后，購房人取得的只是一種期權(quán)，房屋的所有權(quán)仍然屬

于開發(fā)商所有，房產(chǎn)的所有權(quán)只有在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后才轉(zhuǎn)移給購房人。在轉(zhuǎn)移之前，開發(fā)

商當然擁有將自己的房產(chǎn)進行抵押等方式處置的權(quán)利，目前我國的有關(guān)法律對此并無禁止性

規(guī)定。因此權(quán)屬登記部門的合理做法有待于今后物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定使其合法化。

對于購房人而言，購購此類房產(chǎn)，可以在合同中規(guī)定，開發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用

權(quán)進行抵押，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理辦法，甚至可以約定購房人有權(quán)隨時檢查開發(fā)商

的國有土地使用權(quán)證。

（中華建筑報 王是坪 尹秀超）