一、售樓書

在市場競爭日益激烈的今天，商品房作為一種特殊商品，和其他商品一樣，需要有一個

好的包裝，才能吸引廣大購房者的注意，并較終傾資購購。因此，許多房產(chǎn)商十分注重對廣

告的投入，從而產(chǎn)生了一批近乎的房產(chǎn)宣傳資料即售樓書。但是很多購房者往往在將鑰

匙拿到手后，才發(fā)現(xiàn)事實情形和售樓書的宣傳大相徑庭，而依據(jù)售樓書找開發(fā)商理論又往往

毫無結(jié)果。因此，廣大消費者有必要了解一下售樓書的法律性質(zhì)。

售樓書是廣告的一種，從法律角度來講，只是向欲購房者提供一種房源信息，屬于要約

邀請，即等待購房者向自己發(fā)出購購房屋的意思表示。這種欲訂立購房合同的意思表示就是

要約。在要約發(fā)出后，只有在銷售商做出承諾后，雙方達(dá)成合意，合同才正式成立。因此售

樓書不是合同的組成部分，是不具有法律效力的。俗話說“百聞不如一見”，無論售樓書怎么

說，購房者都應(yīng)該去實地考察一下，并將自己的各項要求在合同中一一寫明。因為法律只會

認(rèn)定合同中所約定的內(nèi)容，而不是以售樓書中所描述的為準(zhǔn)。

二、房屋認(rèn)購書

在簽訂正式合同之前，購賣雙方通常會簽訂一份房屋認(rèn)購書。房屋認(rèn)購書不同于房屋預(yù)

售合同、購賣合同，它的作用僅僅是確定雙方的購賣意向。有些購房人認(rèn)為這不是正式合同，

所以在簽訂時就疏忽大意，不仔細(xì)審查各項條款，這其實是一種錯誤的想法。事實上，房屋

認(rèn)購書也是具有法律效力的。如果確系雙方真實意思表示，權(quán)利、義務(wù)的內(nèi)容不違反現(xiàn)行法

律法規(guī)，認(rèn)購書的內(nèi)容就對雙方具有約束力。如果在認(rèn)購書中約定了違約金或定金條款，當(dāng)

一方不履行約定義務(wù)時，也要承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，在簽訂房屋認(rèn)購書時必須與簽訂正

式合同一樣謹(jǐn)慎、小心。

三、商品房預(yù)售合同書

所謂商品房預(yù)售合同，是指購賣雙方訂立的購購期房的合同。購購期房顯然要比購購現(xiàn)

房的風(fēng)險要大，這是因為購房者要把房款全部或部分付出去，但房產(chǎn)商是否能把該項目按期

全部并且是合格地建設(shè)好是不確定的。

商品房預(yù)售合同具有完全的合同性質(zhì)，受《合同法》的保護(hù)。如果開發(fā)商不能及時履行

義務(wù)，對于購房者來說，可以行使什么權(quán)利呢？在以下幾種情形下，購房者具有單方解除合

同的權(quán)利：1、開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同義務(wù)；2、開發(fā)商遲延

履行合同的主要內(nèi)容，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；3、開發(fā)商遲延履行或者有其他違約

行為致使不能實現(xiàn)合同目的。購房者在解除合同之后，還有權(quán)要求賠償損失。

如果開發(fā)商雖到期交付了房屋，但履行結(jié)果卻與合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致時，購房者又

享有什么權(quán)利呢？購房者可以要求開發(fā)商采取補救措施，按照合同約定支付違約金。如果還

有其他損失的，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償損失。但賠償損失的數(shù)額不得超過在訂立合同時預(yù)見到或

者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。目前，由于不動產(chǎn)的特殊性，其購賣受各種客觀

條件的限制，故一般還不適用《消費者權(quán)益保護(hù)法》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定。因此對于購房者來

說，規(guī)避風(fēng)險的較好辦法，一是選擇有信譽的開發(fā)商，二是在合同中對有關(guān)的權(quán)利義務(wù)明確

約定。

還要提醒購房者注意的一點是，在簽訂購房預(yù)售合同后，為防止房地產(chǎn)公司“一女兩嫁”，

應(yīng)及時辦理登記備案手續(xù)。因為未辦理登記備案手續(xù)的，不得對抗第三人。到時不能取得房

屋所有權(quán)，只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

（北京日報 胡羽）