問(wèn)：購(gòu)房時(shí)怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導(dǎo)？

答：對(duì)開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)、沙盤(pán)或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要向開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售人員進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于能夠影響您作出購(gòu)購(gòu)決定的因素或內(nèi)容需要堅(jiān)持簽入合同的補(bǔ)充協(xié)議之中，方能使該內(nèi)容具備合同效力。

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您在拆遷的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)是否對(duì)不是戶(hù)主，但長(zhǎng)期居住１０年以上的人員有相關(guān)的政策法規(guī)？

答：新的拆遷規(guī)定出臺(tái)后，改變了過(guò)去對(duì)于房屋實(shí)際使用人或承租人的補(bǔ)償方式，而改為統(tǒng)一向房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)于房屋所有權(quán)人和實(shí)際使用人不一致的，由所有權(quán)人向房屋的實(shí)際使用人補(bǔ)償或作出安置。

問(wèn)：如何能粗略了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)？

答：看看他們開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，了解一下已入住業(yè)主的意見(jiàn)，必要時(shí)可以自行或委托律師事務(wù)所到相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進(jìn)行查詢(xún)和了解。

問(wèn)：如何判斷商品房是否具備了預(yù)售條件？

答：要求開(kāi)發(fā)商出示商品房銷(xiāo)售許可證，或到北京市國(guó)土資源和房屋管理局的網(wǎng)站上查詢(xún)。

問(wèn)：售樓書(shū)的內(nèi)容是否有法律效力？

答：樓書(shū)在法律上的定義是要約邀請(qǐng)，而要約邀請(qǐng)的內(nèi)容不構(gòu)成法律上的約束力，建議您將樓書(shū)上對(duì)您至關(guān)重要的內(nèi)容簽入購(gòu)賣(mài)合同或其補(bǔ)充協(xié)議，以使該內(nèi)容具備合同效力 。

問(wèn)：如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)正常手續(xù)去改規(guī)劃，業(yè)主要是不同意，卻又沒(méi)法都聯(lián)系上的話(huà)應(yīng)該如何做？

答：建議可以通過(guò)媒體將開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃的內(nèi)容和希望業(yè)主聯(lián)系起來(lái)的內(nèi)容公布在報(bào)紙等媒體上，一是擴(kuò)大影響，二是更大程度地召集業(yè)主。同時(shí)，對(duì)于已聯(lián)系上的業(yè)主，可以聯(lián)絡(luò)公證機(jī)關(guān)辦理異議書(shū)簽署的公證手續(xù)，但公證處沒(méi)有職權(quán)對(duì)外進(jìn)行聯(lián)系，其只能對(duì)于業(yè)主簽署的異議書(shū)的行為的真實(shí)性以及業(yè)主將異議書(shū)提交給規(guī)劃部門(mén)的行為的真實(shí)性進(jìn)行公證。如果業(yè)主有需要，我可以為大家聯(lián)絡(luò)公證機(jī)構(gòu)。

問(wèn)：與開(kāi)發(fā)商簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂金嗎？

答：如因購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)合同條款未能達(dá)成一致而不能簽署購(gòu)賣(mài)合同的，不視為購(gòu)賣(mài)雙方的任何一方違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收取的訂金或訂金全額退還，但業(yè)主在此過(guò)程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據(jù)，必要時(shí)可聘請(qǐng)公證機(jī)關(guān)對(duì)此進(jìn)行公證證據(jù)保全。

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有業(yè)主入住，只在工地公示的小區(qū)規(guī)劃更改公示是否是有效公示？

答：公示的本意是公之于眾，保證業(yè)主對(duì)小區(qū)的規(guī)劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業(yè)主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進(jìn)入的，因此在小區(qū)工地的公示并不能起到有效告知的作用，因此其公示的效力是有極大瑕疵。

問(wèn)：公積金貸款如何提前還貸？在還貸時(shí)間和金額上是否較商貸有很大限制？是否只能一次性還清？國(guó)管公積金與市管有何區(qū)別？

答：公積金貸款在還貸方式上與商業(yè)貸款是相同的。

問(wèn)：怎樣才能知道要購(gòu)的回遷房是否被開(kāi)發(fā)商抵押了？

答：您可以從《北京房地產(chǎn)》雜志上的抵押公示欄目中查詢(xún)，也可以直接到房屋所在地的房屋管理部門(mén)查詢(xún)或到北京市房屋權(quán)屬查詢(xún)，或直接要求開(kāi)發(fā)商提供房屋的土地使用權(quán)證原件或是大產(chǎn)權(quán)證的原件，查詢(xún)備注欄中是否有抵押登記的記載。

問(wèn)：現(xiàn)在我手上有足夠的資金購(gòu)一套今年１１月底交房的商品房，簽購(gòu)房合同時(shí)，能否在付款方式中要求，簽合同時(shí)頭付２０％房款，交房時(shí)付６０％， 拿到產(chǎn)權(quán)證時(shí)付余下的２０％。是只有簽合同后一次付全款給開(kāi)發(fā)商這一種不做房貸的付款方式嗎？

答：付款方式屬于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人自行約定的條款，您可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商以分期付款的方式支付，但是否能夠達(dá)成將視您與開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)商程度。　　　　　(作者：北京市漢韜律師事務(wù)所　李玲)