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購房律師點(diǎn)撥:開發(fā)商無權(quán)承諾物業(yè)管理內(nèi)容
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 500 次
大多數(shù)的購房者都非常關(guān)心入住后的物業(yè)管理問題,所以在簽訂購房合同時往往會詳細(xì)詢問。開發(fā)商一般也會詳細(xì)說明將來需收取的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等,甚至將此內(nèi)容寫進(jìn)購房合同中??墒强蛻羧胱『?,有時卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與當(dāng)初發(fā)展商的承諾不盡相同。例如有的項(xiàng)目原來說24公里供應(yīng)熱水,業(yè)主入住后卻無法開通;而原定的物業(yè)管理費(fèi),入住后才發(fā)現(xiàn)高了一大截。
當(dāng)住戶找物業(yè)管理公司詢問時,物業(yè)公司稱自己是依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),開發(fā)商說的不算數(shù)。找開發(fā)商詢問,發(fā)展商則非常遺憾地表示,現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司,自己也沒有辦法約束,所以只能很抱歉了。這就使得購房者非常窩火,覺得自己受了騙。
分析上述問題,關(guān)鍵之處有兩點(diǎn):一是發(fā)展商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾;二是對這種承諾引發(fā)的法律后果,發(fā)展商應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任。
對于個問題,物業(yè)管理與房屋購賣均是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋購賣當(dāng)事人一方是發(fā)展商,另一方是購房客戶,兩者間是購賣合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司,一方是住戶,兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合,比如購房客戶往往就是住戶,而賣房的發(fā)展商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色,但無論如何,不能抹殺這兩種合同關(guān)系的獨(dú)立與區(qū)別。而物業(yè)管理費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等,實(shí)際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,只能由物業(yè)管理公司予以確立。
在房屋預(yù)售前,開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議,確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)。然后,開發(fā)商在售樓時,可以對相關(guān)物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋,以便增加該物業(yè)的賣點(diǎn),同時方便廣大購房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。
但是開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中,這樣做就是越俎代庖,就是不當(dāng)處分他人的權(quán)利。開發(fā)商沒有簽訂這種條款的主體資格,這項(xiàng)工作應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。
較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規(guī)定:“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識,使行為的后果與自己的意思相悖,并造成較大損失的,可以認(rèn)定為重大誤解?!币罁?jù)《民法通則》的規(guī)定,對于重大誤解情形,一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷,被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時,我國《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;……有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失……”
這就是說,如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容,而購房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失,則該客戶可以要求撤銷該購房合同,雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失,例如裝修費(fèi)等,則可以提出索賠請求。 (作者:郭玉濤)
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