央行加息后，關于到底是地價先漲，還是房價先漲？中國的房地產(chǎn)到底有沒有泡沫的爭論一直在越演越烈，支持者說，“泡沫說”的是房地產(chǎn)價格和空置率的“雙高”以及資金的持續(xù)涌入。反對者則認為，房價普遍上漲并不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。一時間，“中國地產(chǎn)是否存在泡沫論”引來一場激烈口水戰(zhàn)。

關于泡沫本文不加以評判，但從加息后評判泡沫的一個重要標準——房價走勢來看，目前的加息好像并未達到預先的目的：較新的房價仍然不停在漲。因此已有業(yè)內(nèi)專家認為其實這次加息不是針對房地產(chǎn)的：第三季度經(jīng)濟增長為９．１％，較季度的９．６％為低。不過這是假象。季度ＧＤＰ的增長被去年ＳＡＲＳ帶來的低基數(shù)拔高了。如果將今年第三季度與季度相比，可以看出經(jīng)濟在加速而非減速。１０月份的月度統(tǒng)計數(shù)字更較９、８月份數(shù)字出現(xiàn)全面反彈。同時，不少城市房地產(chǎn)熱再燃，在９、１０月份房價急升。全國的通貨膨脹壓力仍然很大。困擾經(jīng)濟的交通、能源瓶頸并未出現(xiàn)明顯的舒緩，隨著取暖季節(jié)的來臨和油價的漲高，新一輪瓶頸危機已迫在眉睫。

持幣觀望還是提前購房

在加息后時代，有了以后還有可能加息的心理預期，人們是會持幣觀望，還是會提前購房？

萬通董事局主席馮侖指出，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策主要是針對供應和需求，但更應進行調(diào)控的是民眾的心理預期，因為現(xiàn)在的實際情況是：房價越漲，人們的購購就越踴躍?？梢娦睦眍A期對于購房者決策的重大影響。

他認為造成我國房地產(chǎn)價格嚴重泡沫和價格走高的主要原因：一是國家為了整頓混亂的土地市場，停止了農(nóng)用地轉用審批工作，造成土地價格飛漲，進而推動了房價上漲。二是水泥、鋼材等原材料漲價和拆遷成本的加大。三是居民的投資預期問題。前段宏觀調(diào)控一直沒有采取加息手段，居民儲蓄一直處于負利率狀態(tài)，再加上股市低迷，債市不火，基金虧損，使居民尋找不到保值增值的投資渠道，自然而然就把投資目光轉向了房屋，目的在于保值增值。四是一些居民的投資預期增加，出現(xiàn)了跟風購購的情況，促進房產(chǎn)價格一直走高。

在記者實地調(diào)查中，通州某樓盤的銷售人員告訴本報記者，對于加息，客戶并不是太在意。因為通州地區(qū)的購房者多以自住型為主，他們購房往往選擇多付（頭付）少貸（貸款）的方式，并且盡量在還款幾年后想辦法籌集資金將余款一次性付清。而對于一些投資占購購主導力量的樓盤，情況可能就不盡相同了。

對于投資者的影響，他認為：“連續(xù)加息不會出現(xiàn)加速購房的情況，購房者會謹慎入市?！笨傮w來說，加息對房地產(chǎn)市場應該會起到限制性作用，尤其是投資型購房者會非常謹慎?！耙驗樗紤]資金的壓力、成本以及投入所帶來的增幅回報是否理想等問題?！?p>但是，馮侖進一步表示，在存取款、消費、提前還款等方面短期內(nèi)市場上可能會有一些反應，但“不能牽強地認為現(xiàn)有的變化都是加息導致的?！庇捎诩酉⑺鶐淼挠绊憰幸欢ǖ臏笮?，因此對房價、銷售等行業(yè)性的重大影響可能在３個月到６個月的時間之后才會真正顯現(xiàn)出來。

他預測了連續(xù)加息結果：假如連續(xù)加息１０次，使利率到達８％的水平，低收入者將不再購房，而中等收入者則會選擇盡快還款而降低其他方面諸如娛樂、旅游、購車等的消費。因此，他認為，當利息上升到正常水平后，為了避免消費硬著陸，房地產(chǎn)價格問題必須通過房地產(chǎn)行業(yè)本身來解決?！皯摬扇√岣吖炕蚬款A期的方法來調(diào)控，因為提高供應只會影響房地產(chǎn)，而不會影響其他的行業(yè)?！?

加息后百姓購房意向

據(jù)日前有關媒體隨機對一些百姓進行的購房意向調(diào)查顯示：在被問及加息會不會影響購房計劃時，一半左右的被調(diào)查者表示，由于購房是自己住而不是用于投資，所以不會因為每個月多出幾十元到一百元的貸款而改變購房計劃；另外有兩成左右的人表示會暫時推遲購房計劃或者降低貸款比例；三成左右的被調(diào)查者選擇了觀望和等待，他們說希望等到加息的影響更明顯一點兒的時候再做打算。

中國住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生對此解釋說：“從老百姓的角度來看，加息以后他按揭的貸款會要多付，他可能要重新規(guī)劃一下購房計劃，這樣如果市場賣房子的速度減慢，開發(fā)商開發(fā)的速度適當?shù)匾驳脺p慢，估計房價可能會下降?！?p>那么，究竟什么樣的房價才是適當?shù)哪?？聶梅生認為判斷房價的漲跌要從整體經(jīng)濟發(fā)展來看。另外，她說，“現(xiàn)在大家覺得房價高，可能存在一個誤區(qū)，就是無論收入高低都要購房。實際上在一個國家正常的房地產(chǎn)結構中，應該有相當一部分是租房的。在美國，６０％的人購房，另外４０％的人都是租房。另外，目前我國二手房市場沒有被很好地啟動，也影響了整個行業(yè)鏈條的轉動。

加息后提升房產(chǎn)商開發(fā)成本

有關專家認為，目前為防范金融風險，政府規(guī)定對開發(fā)企業(yè)的信貸要求四證齊全，那么就必須先占壓大量的資金。為防范金融風險，對個人消費信貸要求結構封頂才能開始，這就使開發(fā)商的資金在結構封頂或取得個人消費信貸之前必然處于無法二次利用的沉淀之中，也使資金的使用效率降低。對商業(yè)或辦公用房要求全部竣工后才能發(fā)放消費信貸，同樣會沉淀大量的資金。因此當貸款利率增加時，這些成本就會在雙重資產(chǎn)使用效率極低的情況下成倍增加。

對此觀點，華遠總裁任志強表示贊同，他說：“現(xiàn)行的制度會讓房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進一步推動房價的上漲。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產(chǎn)的資金使用效率極低而使成本上升的作用加大?！?p>他還說，加息會成為成本增加中的重要一部分。當房價的上升和利潤的空間足以讓投資者消化或轉移這些成本時，不會減少投資的欲望。當加息幅度過高而會增加投資者的風險時，投資會減少，供給也會減少。因此不管是成本的增加和供給的減少都會讓房價增長，并對市場產(chǎn)生影響，無非是加息的幅度高低對市場的影響不同而已。如果人們不能從加息而不免稅中獲得加息而帶來的更多的好處，反而會因加息而增加購房的支付，多少會對市場產(chǎn)生一些不利的影響。

因此綜合采訪內(nèi)容來看，加息后的房價有很大可能依然是高開高走。