春節(jié)一過(guò)，無(wú)數(shù)人又開(kāi)始陷入了購(gòu)房還是租房的困惑。在這里，記者請(qǐng)有關(guān)人士為您詳細(xì)算了一筆帳。

　 假設(shè)手里有10萬(wàn)元，購(gòu)房與租房，20年后，哪個(gè)更劃算？其實(shí)，這是一個(gè)很復(fù)雜而且存在較多變數(shù)的問(wèn)題。為此，我們必須拋開(kāi)對(duì)于房子的一些主觀(guān)偏好和城市歸屬感等因素，單純從理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)考慮。

保有一套房成本為93.06萬(wàn)元

　 一套100平方米的房子，按目前深圳市大部分片區(qū)約每平方米6000元看，總價(jià)為60萬(wàn)元。頭期支付10萬(wàn)元，向銀行貸款50萬(wàn)元。

　 頭先我們計(jì)算一下購(gòu)房的成本。目前銀行個(gè)人住房貸款利息為5.31％，如果50萬(wàn)元20年按揭還款，采取等額本金還款法，還款總額為76.66萬(wàn)元，加上頭付的10萬(wàn)元，這樣，購(gòu)房共付款86.66萬(wàn)元。

　 20年保有房屋的開(kāi)支是多少？按目前的行情，以每平方米物業(yè)管理費(fèi)與本體維修金每月共2元計(jì)，20年約為4.4萬(wàn)元。

　 購(gòu)購(gòu)房子時(shí)以及20年之后出售時(shí)，契稅加上中介費(fèi)、評(píng)估、保險(xiǎn)費(fèi)用等，以2萬(wàn)元計(jì)。

　 以上三項(xiàng)相加，20年中購(gòu)購(gòu)、保有、出售一套100平方米的房子，總成本約為93.06萬(wàn)元。

購(gòu)房20年后收益可達(dá)7萬(wàn)元

　 那么20年后這套房子的收益是多少？業(yè)內(nèi)人士表示，這一點(diǎn)取決于地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲潛力與空間。市房地產(chǎn)研究所 研究員王鋒博士認(rèn)為，與物價(jià)和人民幣幣值走向相比，房?jī)r(jià)存在著很大的變數(shù)，不可能預(yù)測(cè)20年之后房?jī)r(jià)會(huì)上漲的具體水平。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)說(shuō)，從資源的稀缺性和土地的價(jià)值看，土地價(jià)值是不斷增長(zhǎng)的，房子也肯定是越來(lái)越值錢(qián)。

　 近年來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)均保持每年5％左右的漲幅。有關(guān)人士表示，可以預(yù)見(jiàn)，20年內(nèi)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民收入不斷提高，深圳房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定小幅上漲，總體呈上漲勢(shì)頭。

　 拋開(kāi)房?jī)r(jià)時(shí)有漲幅較大或時(shí)有下降的年頭，以平均每年3.5％的漲幅計(jì)，那么20年內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅為70％，業(yè)內(nèi)人士表示，這一點(diǎn)是完全可能的。

　 如果以此計(jì)算，上述這套以頭付10萬(wàn)元購(gòu)得的房子在20年后的總價(jià)是100.2萬(wàn)元。扣除總成本93.06萬(wàn)元，收益約為7萬(wàn)元。

租房的收益為－41.2萬(wàn)元

　 那么租房而不購(gòu)房，用這10萬(wàn)元來(lái)儲(chǔ)蓄或投資，20年的收益是多少？

　 建行深圳市彩田支行副行長(zhǎng)朱志華為記者算了一筆帳。如果用來(lái)儲(chǔ)蓄，采用相對(duì)劃算和靈活的一年定期存款方式，到期之后每年自動(dòng)轉(zhuǎn)存，這樣將所得利息加上本金每年自動(dòng)轉(zhuǎn)存，20年后的收益為4.28萬(wàn)元。

　 如果購(gòu)購(gòu)收益比較高的國(guó)債，以2004年三年期的憑證式國(guó)債2.65的利率計(jì)算，每6年之后將所得收益加上本金全部用于購(gòu)購(gòu)國(guó)債，那么20年后，收益為6.2萬(wàn)元。

不過(guò)，這種收益還得扣除20年的租房成本。以收益較高的6.2萬(wàn)元來(lái)考慮，假定一套100平方米房子月租金為2000元，那么20年的租金為48萬(wàn)。扣除6.2萬(wàn)元的收益，收益為負(fù)41.2萬(wàn)元。

　 目前我國(guó)已進(jìn)入了加息周期，但朱志華表示，加息也不可能是長(zhǎng)期的。因此，在計(jì)算時(shí)，我們對(duì)將來(lái)的加息沒(méi)有考慮。

房?jī)r(jià)上漲幅度小也比租房劃算

　 也許人們對(duì)20年房子增值70％存有疑問(wèn)，那么，我們可以從極端上講，假設(shè)20年后深圳的房?jī)r(jià)上漲幅度只有10％，同時(shí)，設(shè)定20年房屋的折舊率也為10％，這樣，20年內(nèi)購(gòu)房居住的總成本為93.06萬(wàn)元，出售房子的所得仍為60萬(wàn)元，總收益為負(fù)33萬(wàn)元，也高于租房的收益。

　 另一方面來(lái)講，20年后，購(gòu)房者供完樓后，就擁有了一套自己的房，這是一條硬道理。有關(guān)人士表示，我國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)是70年，對(duì)于產(chǎn)權(quán)到期之后日前還沒(méi)有一個(gè)具體的政策。深圳正在嘗試行政劃撥用地到期之后補(bǔ)地價(jià)的做法，這為國(guó)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)探索指出了一條新路。這一條，對(duì)于房屋的價(jià)值，更是有著重要的意義。

　 市房地產(chǎn)研究所 研究員王鋒博士建議，如果有實(shí)力供樓，還是購(gòu)房子好，購(gòu)房比租房劃算得多。

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購(gòu)房還是租房需注意五大原則

一、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣。

　 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的櫥窗，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，則房地產(chǎn)價(jià)值和房?jī)r(jià)會(huì)相應(yīng)跟著增長(zhǎng)。而如果房?jī)r(jià)每年漲幅不超過(guò)通貨膨脹率，這個(gè)時(shí)候租房比較劃算。

二、在一城市居住時(shí)間是否長(zhǎng)久。

　 有關(guān)人士認(rèn)為，如果在一個(gè)地方居住至少10年以上，購(gòu)房會(huì)比較劃算。因?yàn)樽夥?0年后的租金應(yīng)比購(gòu)房的利息成本高。而如果常因工作變動(dòng)而遷移，居住環(huán)境無(wú)法固定的話(huà)，就應(yīng)該租房。

三、比較購(gòu)房房貸利息與租金成本。

　 可以將目前房貸的年利率及每個(gè)月要承擔(dān)的利息，與現(xiàn)階段的租金做比較。

四、購(gòu)房之后是否影響生活質(zhì)量。

　 每個(gè)月的房貸的負(fù)擔(dān)以不超過(guò)全家收入的三分之一為限。如果房貸成本過(guò)高，按揭款過(guò)重，就可以考慮租房，將多余的資金拿來(lái)投資。

五、是否找到自己滿(mǎn)意的房子。

　 如果沒(méi)有找到非常滿(mǎn)意的房子，寧可用租房來(lái)暫時(shí)過(guò)渡一下。很多人因?yàn)橘Q(mào)然花大筆錢(qián)購(gòu)下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境不佳，或者是舍不得賤價(jià)出售。然而，租房就相對(duì)沒(méi)有這方面的困擾。（董超文李玫）