典型案例

某小區(qū)是從１９９９年開始開發(fā)建設(shè)的，該小區(qū)在售房過程中開發(fā)商從來沒有告知業(yè)主小區(qū)內(nèi)的西側(cè)有一條規(guī)劃路，直到２００４年７月中旬，該小區(qū)的業(yè)主收到規(guī)劃和市政部門下發(fā)的關(guān)于要求該小區(qū)于７月底前拆除占壓市政道路紅線上的違法建筑物的通知時，才知道原來小區(qū)內(nèi)還有一條規(guī)劃路而且該小區(qū)的鍋爐房、停車位、門房等都建在該“規(guī)劃路”上，都屬于違法建筑，必須拆除！業(yè)主們表示要向法院上訴。

雙方觀點

業(yè)主們說：當(dāng)初之所以購這里的房子，就是沖著這里的環(huán)境來的，但現(xiàn)在情況卻與當(dāng)初購房的情況大相徑庭。

開發(fā)商說：我們即使壓了市政道路紅線對你業(yè)主的住房并沒造成什么影響呀？我們公司對你業(yè)主而言又沒有違約？

律師出馬

在審查了購賣雙方簽訂的《商品房購賣合同》，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的內(nèi)容并沒有在合同里反映，關(guān)于配套設(shè)施不到位的違約責(zé)任也沒有寫進(jìn)合同文本，更沒有對開發(fā)商違反規(guī)劃法進(jìn)行違章建設(shè)給業(yè)主造成的損失約定賠償辦法和賠償標(biāo)準(zhǔn)。

陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師認(rèn)為，本案中業(yè)主相對開發(fā)商而言法律知識欠缺，在簽訂合同中沒有將對業(yè)主有利的內(nèi)容及開發(fā)商的那些誘人的承諾寫進(jìn)合同，導(dǎo)致自己主張的權(quán)利沒有相應(yīng)的證據(jù)，維權(quán)難度較大。

對于本案，王律師認(rèn)為可以從以下角度來解決：

一、業(yè)主可以以開發(fā)商未保證房屋必要的配套設(shè)施，構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約及賠償責(zé)任，或要求退房。

小區(qū)的鍋爐房、停車位、門房、大門、綠化等配套設(shè)施建設(shè)是國家法律規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第６條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》?！睂ⅰ斗康禺a(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請小區(qū)規(guī)劃的時候就應(yīng)當(dāng)知道此塊土地規(guī)劃的情況。本案中，開發(fā)商明知自己修建的小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路還將小區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施建在規(guī)劃路上，主觀上具有明顯過錯。同時，由于配套設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房購方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定義務(wù)，而現(xiàn)在開發(fā)商提供的配套設(shè)施不能正常運行，業(yè)主可以以開發(fā)商構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約或賠償責(zé)任，也可以要求退房。

二、公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主可以以開發(fā)商侵犯了其所有權(quán)為由，要求開發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》第１２２條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！彼裕景钢袠I(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

如前所述，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主的利益不能得到的維護(hù)，所以律師認(rèn)為，可以從侵權(quán)的角度考慮解決。眾所周知，鍋爐房、門房等配套設(shè)施均屬于公攤面積，業(yè)主在購房時已支付了相應(yīng)的費用，房產(chǎn)證辦好后，業(yè)主就對其享有合法的所有權(quán)，目前由于開發(fā)商的原因使業(yè)主不能享有合法的所有權(quán)，換句話說，開發(fā)商侵犯了業(yè)主對這些配套設(shè)施的所有權(quán)，其應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償由其侵權(quán)行為而給業(yè)主帶來的損失。