“后新政”購(gòu)房提醒

近年，有不少人購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)用于投資。在購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售人員往往為初入行的投資者算出一個(gè)“美麗”的率。但在實(shí)際購(gòu)房投資后，又發(fā)現(xiàn)回報(bào)并不如之前的高。因此，初進(jìn)入投資市場(chǎng)的購(gòu)房者要學(xué)會(huì)算。

現(xiàn)在，一般銷(xiāo)售人員算，僅是一個(gè)粗略的辦法。比如，購(gòu)購(gòu)一套35萬(wàn)元的一手房，35萬(wàn)元總價(jià)加上契稅、入住費(fèi)等共36.5萬(wàn)元左右。如果出租預(yù)算是2500元／月，那么用年出租收入3萬(wàn)元除以總投入36.5萬(wàn)元，就能得出率8.2%。

但實(shí)際上，該計(jì)算方法并沒(méi)有把按揭供樓的利息、出租中介費(fèi)以及出租房的稅費(fèi)等計(jì)算入內(nèi)，因此看起來(lái)回報(bào)率是很高的。但這只是自己畫(huà)的一個(gè)餅。

據(jù)了解，真正的購(gòu)房投資者往往是沿用另一套計(jì)算方法。打個(gè)比方，同是購(gòu)購(gòu)一套35萬(wàn)元的一手房，頭期款是三成11萬(wàn)元，加上契稅、入住費(fèi)等總付款是12.5萬(wàn)元。貸款額24萬(wàn)元，20年月供是1652元。如果出租預(yù)算是2500元／月，每月要減去月供款1652元和租金10%的租賃稅，剩下598元／月。那么年總收入是7176元，每年再減去中介代租的半月傭金1250元，實(shí)際年收入是5926元。那么用實(shí)際年收入除以頭次投入12.5萬(wàn)元，得出的4.7%才是真正的率。

從計(jì)算率可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房出租的長(zhǎng)線(xiàn)投資，一般是投入資金越少，貸款期越長(zhǎng)，其是越高的。例如，如果上述投資個(gè)案選用了較長(zhǎng)貸款期30年的，其月供是1364元，扣除其他費(fèi)用后，較后出租回報(bào)率達(dá)到7.5%。