“２００５成都頭屆個(gè)人購(gòu)房節(jié)”正在如火如荼地展開，５０００余名購(gòu)房者的積極參與，再一次證明了成都強(qiáng)大的市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力。成都樓市已經(jīng)走出了“新政”的陰影。有專家表示，成都樓市正在回暖，現(xiàn)在購(gòu)房正當(dāng)時(shí)。為了讓廣大購(gòu)房者能更加順利地在今冬實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房夢(mèng)想，本報(bào)精心上了２００５暖冬購(gòu)房計(jì)劃，告訴你現(xiàn)在購(gòu)房必須了解的四大政策、三大趨勢(shì)、三大問(wèn)題。

必須熟悉的四大政策

政策一：《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）將從今年１２月１日開始施行。《規(guī)定》提出：開發(fā)商銷售新建商品住宅時(shí)，應(yīng)將建筑節(jié)能基本信息載入《住宅使用說(shuō)明書》，銷售新建公共建筑應(yīng)當(dāng)提供建筑節(jié)能說(shuō)明，注明建筑物已采取的節(jié)能措施和相應(yīng)的保護(hù)要求。

點(diǎn)評(píng)：大力推行節(jié)能建筑可以節(jié)約土地資源，大大降低建筑對(duì)能源的需求，緩解城市日益突出的“熱島效應(yīng)”。在不使用空調(diào)的情況下，節(jié)能建筑里夏季室內(nèi)溫度要比普通建筑低２～３攝氏度，冬季要高３～５攝氏度；使用空調(diào)時(shí)，也能在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)定溫度，并保持更長(zhǎng)久效果。專家認(rèn)為，雖然目前很多開發(fā)商由于認(rèn)識(shí)或者利益問(wèn)題對(duì)此不感冒，但建筑節(jié)能應(yīng)成為購(gòu)房者選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。

政策二：近日，建行四川省分行頭次推出了兩種個(gè)人住房貸款新還款方式——“等額遞增”和“等額遞減”還款。等額遞增還款方式和等額遞減還款方式，是指客戶在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度，在初始時(shí)期按固定額度還款，此后根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。

點(diǎn)評(píng)：加上原有的“等額本息”和“等額本金”，現(xiàn)在共有４種還款方式供購(gòu)房者靈活選擇。對(duì)于那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在貸款前期還款能力較強(qiáng)的客戶，可選擇“等額遞減”和“等額本金”的還款方式，從而少負(fù)擔(dān)利息總額；相反，對(duì)于那些剛剛工作不久的年輕人，在貸款前期還款能力較弱，而收入?yún)s呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，可選擇“等額遞增”或者“等額本息”的還款方式。

政策三：自２００５年６月１日起，個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)非普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。另外，個(gè)人購(gòu)購(gòu)自用普通住宅，可享受減半征收契稅的優(yōu)惠。

點(diǎn)評(píng)：該政策針對(duì)性很強(qiáng)，其照顧范圍主要是個(gè)人購(gòu)賣普通住宅，對(duì)單位購(gòu)購(gòu)房屋、個(gè)人購(gòu)購(gòu)高端住宅等是不予以照顧的。對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)經(jīng)營(yíng)性房屋的，其契稅按規(guī)定稅率全額征收，不能享受減半優(yōu)惠。根據(jù)我省的補(bǔ)充規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)自用普通住宅享受減半征收契稅優(yōu)惠 一套；對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)多套普通住宅，用于出租或辦公，不得給予減半征稅優(yōu)惠。

政策四：由成都市規(guī)劃局公布的《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》已于１１月１日起施行。《規(guī)定》明確界定了“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元。

點(diǎn)評(píng)：該《規(guī)定》的出臺(tái)結(jié)束了以前成都公寓沒有規(guī)矩方圓的時(shí)代?，F(xiàn)在，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)住房時(shí)，應(yīng)該先考慮一下是要購(gòu)住宅還是購(gòu)“公寓”。另外，有多位專家認(rèn)為，由于“公寓”的日照條件比同一幢樓的住宅差，如果與住宅相比，其他條件均相同的話，“公寓”的價(jià)格應(yīng)該比住宅的價(jià)格低。

必須把握的三大趨勢(shì)

趨勢(shì)一：新興居住板塊將迅速凸現(xiàn)

隨著城市化進(jìn)程的匆匆步履，新興熱點(diǎn)板塊正不斷形成。例如，近來(lái)土地放量較大的城東，其在售樓盤的均價(jià)已經(jīng)能夠與有西貴南富之稱的城西城南并肩齊背。其次是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，預(yù)計(jì)在明年的樓市中，北部新城的市場(chǎng)比重?zé)o論從供應(yīng)量和需求量而言都將得到一個(gè)較大的提升。此外，受大盤開發(fā)帶動(dòng)影響，部分板塊重新啟動(dòng)、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，隨著一些大型項(xiàng)目的啟動(dòng)，該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套將得到有效改善，高新西區(qū)將再次成為熱點(diǎn)居住板塊。

趨勢(shì)二：高品質(zhì)樓盤將大量涌現(xiàn)

從現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，有兩個(gè)比較明顯的趨勢(shì)。一是項(xiàng)目集中度越來(lái)越高，即少數(shù)樓盤占有了比較多的市場(chǎng)份額；二是企業(yè)集中度越來(lái)越高，即少數(shù)企業(yè)推出的樓盤，占有了比較多的市場(chǎng)份額，這些企業(yè)多為品牌企業(yè)，開發(fā)的也將多為高品質(zhì)項(xiàng)目，房型設(shè)計(jì)將日趨優(yōu)化，社區(qū)規(guī)劃日趨國(guó)際化，合作單位也將日趨實(shí)力化。高品質(zhì)樓盤的大量涌現(xiàn)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)帶來(lái)的將是生活品質(zhì)的總體提高,不過(guò)商品房均價(jià)也將隨之較高。

趨勢(shì)三：多層將成市區(qū)的稀有建筑

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年成都三環(huán)路內(nèi)在售和已經(jīng)亮相即將開盤的住宅樓盤總數(shù)約在１３９個(gè)，其中純電梯公寓占共計(jì)７７個(gè)，占市場(chǎng)總額的５５．４％，電梯公寓與多層住宅都有的混合樓盤共３１個(gè)，占總樓盤總數(shù)的２２．３％。而純多層住宅僅３１個(gè)，也占樓盤總數(shù)的２２．３％。隨著城市土地的日益稀缺，像目前這樣修建高容率建筑的狀況不會(huì)改變，甚至可能會(huì)越來(lái)越高，所以今后市區(qū)內(nèi)規(guī)劃多層住宅的可能性幾乎沒有，多層將成為市區(qū)的稀有建筑。

必須注意的三大問(wèn)題

問(wèn)題一：如何看待房?jī)r(jià)？

雖然經(jīng)歷了房產(chǎn)新政的成都樓市已恢復(fù)平靜，但部分購(gòu)房者仍持著房?jī)r(jià)回落的心態(tài)。專業(yè)人士分析，秋交會(huì)所供應(yīng)的樓盤較春交會(huì)檔次和成熟度都有提高，在這樣一種情況下房?jī)r(jià)卻沒有提高，反映出成都房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的形勢(shì)。其次，由于地價(jià)居高的壓力，產(chǎn)品價(jià)格下降空間很有限，再加上競(jìng)爭(zhēng)激烈等原因，各項(xiàng)目的品質(zhì)將會(huì)越來(lái)越高。因此，未來(lái)成都房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的局面仍會(huì)持續(xù)。專家建議，有真實(shí)需求的購(gòu)房者應(yīng)該擺正心態(tài)，不要將價(jià)格作為選房的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，晚購(gòu)不如早購(gòu)。

問(wèn)題二：如何對(duì)待優(yōu)惠促銷？

眼看年關(guān)將至，盡管大開發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的跨區(qū)域發(fā)展和戰(zhàn)線拉長(zhǎng)之后他們同樣存在資金之“癢”，對(duì)于中小開發(fā)商來(lái)說(shuō)就更加不得不使出渾身解數(shù)回籠資金。開發(fā)商們作出的較迅速的反應(yīng)就是采取促銷手段，如分期付頭付、加大折扣等。這其中也難以避免一些開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)魚目混珠采取非正常手段誘導(dǎo)購(gòu)房者。因此，購(gòu)房者們?cè)谶x房購(gòu)房時(shí)應(yīng)該多面考慮和計(jì)算，理性對(duì)待開發(fā)商提供的促銷優(yōu)惠，選出性價(jià)比高的房子。

問(wèn)題三：如何維護(hù)自身權(quán)益？

當(dāng)前商品房銷售過(guò)程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多。為了能選到貨真價(jià)實(shí)的滿意房子，購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房之初就了解相關(guān)的政策法規(guī)并學(xué)會(huì)維護(hù)自身權(quán)益。除了上述現(xiàn)在購(gòu)房必須了解的幾大政策外，購(gòu)房者應(yīng)該掌握一些常識(shí)性的規(guī)定，如國(guó)家對(duì)房屋使用面積計(jì)算方法的規(guī)定、對(duì)購(gòu)房應(yīng)交稅費(fèi)的規(guī)定等等。

暖冬購(gòu)房四步走

步：明確購(gòu)房目的和要求

購(gòu)房要理性，頭先要明確購(gòu)房目的。如果是頭次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)不寬裕，價(jià)格較低、交通方便是頭先考慮的問(wèn)題；如果是為父母購(gòu)房，離自己居住的地方近、樓層低是優(yōu)先條件。

步：根據(jù)目的和要求選房

不同的購(gòu)房用途對(duì)周邊環(huán)境、交通和戶型有不同的選擇標(biāo)準(zhǔn)。如果購(gòu)房是為了長(zhǎng)期居住，那么要考慮是否生活方便、交通便利；如果進(jìn)行短期過(guò)渡，區(qū)域選擇更要慎重，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈、交通方便的房屋應(yīng)優(yōu)先給予考慮。在戶型上則要根據(jù)所住人口和他們之間的關(guān)系來(lái)選擇。

第三步：謹(jǐn)慎簽定購(gòu)房合同

在簽定合同前，購(gòu)房者應(yīng)該查看商品房的“五證”并向相關(guān)部門咨詢所需交納的購(gòu)房稅費(fèi)，拒絕開發(fā)商不合理的收費(fèi)要求。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)注意明確規(guī)定須達(dá)到使用條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的種類和時(shí)間。

第四步：嚴(yán)格把好收房關(guān)

收樓時(shí)購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商出示“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓。另外,購(gòu)房者還應(yīng)該按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫相關(guān)意見。

　　　　　(作者：梁乃丹)