購房會員卡、誠意金……很多有過購房經(jīng)驗的人對這些稱謂一定不陌生，在業(yè)內(nèi)它們有一個通俗的稱謂，叫排號費。事實上，關(guān)于在內(nèi)部認購期間，開發(fā)商收取排號費，國家早就明令禁止。然而，實際情況卻是屢禁不止，不斷有開發(fā)商置國家法律三令五申于不顧。近日，王小姐，便親歷了開發(fā)商一手策劃的“排號費重圍”——

王小姐，26歲，屬典型的CBD白領(lǐng)。收入頗豐的她，不再滿足住在周邊租來的公寓里，想有一個真正屬于自己的窩。經(jīng)朋友介紹，她了解到北京東部某小戶型項目比較符合自己的需求。但只因該項目現(xiàn)如今正處在內(nèi)部認購階段，需交納10000元的排號費，使她心中產(chǎn)生疑惑。

[時間：8∶30] [心情：★★★★★]

萬元排號費套牢購房人

10月30日清晨，在**1號線大望路站，記者看到了一身運動裝扮的她，看起來頗有些颯爽英姿的感覺。從言談之中，可以看出王小姐乃豪爽之人。她解釋，之所以選擇坐**過去，是因為從四惠站出來，離那個項目就很近了。

通過聊天，記者了解到，較近幾天該項目正在內(nèi)部認購，所以，欲購此處房屋的人，必須先拿10000元現(xiàn)金到售樓處排號，而王小姐也正是為交排號費而來。聊著聊著，四惠站很快就到了。依照售樓小姐的描述，出了**打個車很快便到。然而，我們所遇到的出租司機似乎對項目所在位置并不十分清楚，左繞右繞，大約過了十幾時辰后，才到達目的地。

下車時，已經(jīng)是上午10∶30。在售樓處前，王小姐臉上露出絲絲微笑?；蛟S她正在為交了錢之后便將擁有自己的房屋而心花怒放吧。此時，周邊的一切似乎都非常美好，習習涼風在秋陽的高照下，變得溫暖起來；被風吹起的塵土，在秋陽下舞動……

進入售樓處，發(fā)現(xiàn)來看房的人還真不少。有的在聽售樓小姐介紹沙盤，有的坐在一旁的沙發(fā)上向售樓小姐咨詢什么，還有的則正在一個屋子的門前排隊。幾時辰之后，與王小姐約好的售樓人員終于出現(xiàn)，她態(tài)度和藹地介紹，這兩天只是交排號費，11月6日和13日現(xiàn)場搖號。

記者隨即問道，“交排號費，是國家明令禁止的。為什么還要如此操作？”

“只要沒人舉報，就沒關(guān)系?！睂Ψ交卮?。（非說不可：從開發(fā)商的僥幸心理可以窺見其對國家法律的視若無睹。那么，對于購家而言，心里應該明白，此項交易必然存在較大的法律風險。）

“那交了排號費，就一定能購到房嗎？”記者追問。

該售樓小姐回答說，“不一定。這只是排號，而搖號的當天，方能決定誰有房屋的購購權(quán)。搖到誰就是誰?！?p>聽完此言，王小姐頓覺不解，忙問道：“我交了這10000元排號費，也未必能購得到房？”那位售樓小姐隨即解釋，“如果到搖號時，您沒有被搖到，排號費還退給您”。王小姐又問，“那我購到房的機率有多大？”對方回答說，“從認購的情況來看，人們似乎更喜歡躍層，所以，您購購躍層的機率約在10％左右，而購購平層的機率大約有50％。”（非說不可：收取排號費，對于前期急需資金的開發(fā)商而言，實際上是一種變相的融資。但作為購房人來講，必須清楚地了解：一、如果沒有搖到號，排號費該如何退？多長時間內(nèi)退？二、如果搖到了號，排號費又將做何用途？是原額退還？還是充到頭付款里面？）

這時，王小姐已有些哭笑不得的感覺。但由于對此房屋心儀已久，所以，猶豫片刻之后，還是決定交排號費。

在記者的提醒下，王小姐在排隊等候的同時，問售樓小姐目前該項目是否具有《商品房預售許可證》。對方很干脆地回答說，“有。我們的預售證在10月19日就已經(jīng)拿到?！倍斖跣〗阋罂匆幌聲r，對方卻說，“預售許可證被鎖著，因為今天專業(yè)都不在，所以看不了。” （非說不可：明眼人誰都會看出，售樓人員的說辭，很有可能意味著該項目還未取得預售許可證。所以，購家在未看到預售許可證之前，不應急于交納排號費。）

專家馬后炮

開發(fā)商過度炒作有違誠信原則

目前，很多開發(fā)企業(yè)采用會員制、提前放號等手段過度炒作，嚴格意義上講，這對消費者是一種欺詐行為，不符合誠實信用的法律原則，屬于合同法規(guī)定的締約過失范疇。根據(jù)《合同法》規(guī)定：當事人在訂立合同過程中假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，提供虛假情況，或有其他違背誠實信用原則行為，并給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。在合同商洽過程中，盡管雙方?jīng)]有簽訂合同，如果出現(xiàn)上述情況，購受人也可以請求開發(fā)商賠償，當然，賠償?shù)囊苍S僅是車馬費等費用。從另一方面講，過度炒作對開發(fā)企業(yè)也未必是一件好事。

購房人擁有知情權(quán)

作為消費者，購房人擁有在完全了解房屋所有狀況以及交易價格前提下的選擇權(quán)。消費者也只有獲得了充分、準確的信息，才能作出理性的選擇。

內(nèi)部認購屬違法行為

《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，預售房屋實行行政許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有取得房屋預售許可證的不允許銷售。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》更對房屋預售進行了規(guī)范。開發(fā)商以銷售為目的進行的內(nèi)部認購、會員制等，都是違反城市房地產(chǎn)管理法的行為。

另外，對于購房人來講，如果沒有預售許可，雙方簽訂的合同無效，開發(fā)商可以不受合同約束，在正式開盤時提價或者修改規(guī)劃和建設標準。并且，未取得預售許可證的項目還存在無法建設或延期交付的風險?，F(xiàn)在，國家加強了對土地的嚴格管理，已經(jīng)有未按照規(guī)劃開發(fā)的土地被收回的先例。所以，若購購者決定購購沒有預售許可證的房屋，應當對開發(fā)商的信譽以及開發(fā)項目的其他準備情況進行全面考察。對于上述案例中開發(fā)商借故未出示預售許可證的情況，購家應在確定其已經(jīng)取得預售許可資格的前提下，再審慎作出抉擇，以免出現(xiàn)風險。

[時間∶11∶30] [心情：★★★★]

“迷你”戶型，愛恨交織

王小姐交完排號費，已經(jīng)是上午11∶30。這時，售樓小姐說，“我?guī)銈內(nèi)タ匆幌聵影彘g”。

在她的下，我們進入了樣板區(qū)。頭先印入眼簾的是一個北向40平方米的戶型（平層），房間還算規(guī)整，布局亦比較合理，幾乎每個空間都得到了有效利用，可以說“麻雀雖小，五臟俱全?！辈⑶?，3.1米的層高亦頗具吸引力。這委實令王小姐欣慰不少。

之后，我們又看了一個南向60平方米的Loft戶型。根據(jù)售樓小姐的介紹，由于該戶型的挑空高6.2米，所以，可以做成閣樓的形式。而且，在交房時中間的隔板都是做好的。誠然，這樣一來，居室的功能分區(qū)更加明確，樓下做起居室，樓上當臥室?？雌饋恚@套房亦頗讓王小姐心動。

看完了戶型，王小姐要求售樓人員算一筆賬。看兩套房屋各自的總價為多少。按該項目目前對外公示的均價6800/平方米計算，40平方米的房屋總價是27.2萬。按7成20年的貸款計算，需交頭付款為82000元，月供為1307元；而60平方米的房屋，均價9600元/平方米，總價逾58萬元。

相形之下，王小姐似乎更衷情40平方米的戶型。不僅因為總價低，同時也因為她回想起剛到售樓處時，售樓小姐所說的話——“平層購購的機率50％，躍層估計只有10％”。（非說不可：事實上，售樓小姐所言極有可能是開發(fā)商的“銷控”。即有意造成熱銷假象，為后期的提價作鋪墊。同時，也有可能是為了后期銷售“樓花”作準備。比如，先是總價較高的躍層戶型“滯銷”，之后再打電話給欲購而不得的客戶，說某某躍層戶型的客戶要轉(zhuǎn)讓房屋，勸欲購客戶私下向原購購的客戶“意思意思”。而實際上，原購購客戶，往往都是“自己人”或開發(fā)商找的托兒。）

算完賬之后，售樓小姐拿出一張建筑的平面圖，遞給王小姐。并指著圖上朝北的方向，告訴王小姐40平方米戶型所在的位置?？吹綀D，王小姐便大發(fā)感慨，“看起來密密麻麻的?！睂Ψ秸f，“小戶型項目都這樣，是建筑結(jié)構(gòu)比較緊湊的緣故。”

隨后的事則更讓王小姐驚訝，她數(shù)了一下圖中所示的電梯間，共有四個，即8部電梯。而一層有48戶，這就意味著未來每層6個住戶共用一部電梯，而整棟樓總共20多層，其擁擠程度，可想而知。 這令“定”完戶型之后的頗為興奮的王小姐，心中涼了半截。（非說不可：電梯的數(shù)量和戶數(shù)的合理配比，是保障生活品質(zhì)的重要因素。除此之外，王小姐“定”的戶型，實際上只是一廂情愿。因為，按照開發(fā)商的游戲規(guī)則，王小姐在未來是否能購得到房？購得是什么樣的房？一切還都是未知數(shù)。）

專家馬后炮

購房前期務必了解房屋的基本結(jié)構(gòu)

房屋結(jié)構(gòu)是決定房屋質(zhì)量好壞的重要組成部分，在簽訂購賣合同前，購受人務必了解房屋的基本結(jié)構(gòu)，在簽訂合同時，房屋的結(jié)構(gòu)和平面圖應當作為合同的附件。必要時購受人可以要求查閱規(guī)劃管理機關(guān)審核批準的設計方案，或者到規(guī)劃管理機關(guān)調(diào)查。

經(jīng)批準的設計方案不能變更

開發(fā)商如果對設計文件的任何變更均應通過原設計單位和規(guī)劃管理部門批準。但是，在實踐中開發(fā)企業(yè)擅自修改規(guī)劃的事件屢見不鮮，對此，購房者應當予以重視。如果開發(fā)企業(yè)擅自改變規(guī)劃，或者擅自給房屋夾層，會給房屋帶來安全隱患，“購一層得兩層”是很危險的。所以，就上述案例而言，購家應了解其躍層結(jié)構(gòu)是在原先規(guī)劃中已經(jīng)確定的，還是開發(fā)商更改了原先的設計方案。

包干制收費可能導致業(yè)主多付物業(yè)費

北京目前銷售房屋是按照套內(nèi)面積計價，房屋售價與公攤沒有直接的聯(lián)系。在此前提下，公共建筑面積越大，生活也就越舒適。但是，物業(yè)費交納是按照建筑面積計算的，如果采用包干制收費，可能要多付物業(yè)管理費。

購家量力而行，選擇房屋的舒適程度

電梯的多少和房屋造價相關(guān)，一般來講，開發(fā)商的設計應能夠達到國家標準，但是房屋的價格與性能的比率是不可改變的規(guī)律。購房者在選房時，應當根據(jù)自己的購購能力確定房屋的配套程度與舒適度。

[時間：13∶00] [心情：★★★]

緊臨四環(huán)，未來可能遭遇噪音干擾

走出售樓處，已經(jīng)是下午1∶00?？吹脚c售樓處一路之隔的小飯店，記者和王小姐對視一笑，便照直走去?？磥矶亲釉诔粘怯嫷牟恢灰蝗?。街上的塵土依然在風中舞動，但卻沒來時那么美妙，而是有種催人離去的感覺。

在周邊這個為數(shù)不多的小飯店中，記者與王小姐二人一邊打著牙祭，一邊回想著此次購房過程中的點點滴滴。正當想的入神之時，緊臨的四環(huán)路川流不息、車來車往的景象，打破了這份沉寂。“

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