關(guān)注理由

5月17日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出房地產(chǎn)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮我國(guó)人口多、土地少的基本國(guó)情和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式，并提出將有區(qū)別地調(diào)整住房信貸等６項(xiàng)政策，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控的開(kāi)始。

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“國(guó)六條”震動(dòng)房市各方 多空博弈再度白熱化

前，即5月16日下午，省長(zhǎng)黃小晶主持召開(kāi)省政府第55次常務(wù)會(huì)議，副省長(zhǎng)劉德章、汪毅夫、陳蕓、王美香、葉雙瑜、李川出席會(huì)議。會(huì)議分析了４月份全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。會(huì)議指出：要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，定期公布各地房源，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早已成了我省重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而，在房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展中，隨著人們生活水平的提高，我省當(dāng)前的樓市開(kāi)始出現(xiàn)一股盲目的購(gòu)房風(fēng)，特別是一些不夠理性的購(gòu)房現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)，這給了整個(gè)樓市一種不踏實(shí)的感覺(jué)，市場(chǎng)出現(xiàn)了一種虛旺的現(xiàn)象。那么，我省目前的樓市情況如何？有什么特點(diǎn)？為何會(huì)產(chǎn)生這些情況？消費(fèi)者應(yīng)如何理性地消費(fèi)？昨日記者專訪了省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)包建華常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。

房源充足總體平穩(wěn)

記者（下稱記）：包會(huì)長(zhǎng)您好，今年來(lái)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱鬧，不管是老百姓還是開(kāi)發(fā)商以及媒體對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)都相當(dāng)關(guān)注，您能否介紹一下當(dāng)前我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況？

包建華（下稱包）：總的來(lái)看，今年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)還是比較平穩(wěn)的，幾個(gè)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。衡量房地產(chǎn)是否健康主要有幾大指標(biāo)：

頭先是開(kāi)發(fā)4大指標(biāo)：1～4月份全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資185.1億元；商品房施工面積5224萬(wàn)平方米，比增17.1%；新開(kāi)工面積871萬(wàn)平方米，比增17%；竣工面積377萬(wàn)平方米，比增28.4%。

其次是經(jīng)營(yíng)過(guò)程的兩個(gè)指標(biāo)，即銷售面積和存量房。1～4月，我省商品房銷售面積660.8萬(wàn)平方米，比增21%；存量房交易353.5萬(wàn)平方米，比增10.4%。

因此，對(duì)于上述數(shù)據(jù)，可以認(rèn)為各大指標(biāo)全面反映了我省當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行形勢(shì)，得出的結(jié)論是:我省房地產(chǎn)目前的總體運(yùn)行形勢(shì)是比較平穩(wěn)的，供應(yīng)量還是比較充足的，不存在房源不足的問(wèn)題；房地產(chǎn)投資、消費(fèi)雙向拉動(dòng)，為全省經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。

另外，再?gòu)呐c省外沿海城市的對(duì)比數(shù)據(jù)中分析同樣可以看出，我省的情況是比較平穩(wěn)的。以福州為例，1～4月的住宅均價(jià)為3742元/平方米，這樣的價(jià)格與相類似的沿海城市，如杭州、廣州、青島、蘇州、寧波、溫州等城市相比低了不少，只相當(dāng)于上述幾個(gè)城市的60%～70%左右。

需求膨脹非理性購(gòu)房

記：從這些樓市表征的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管我省的樓市總體平穩(wěn)，但一些數(shù)據(jù)也出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，特別是供需比，我省一些主要城市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，個(gè)別地方甚至有些非理性的購(gòu)房現(xiàn)象，比如有些購(gòu)房者連戶型都不看就簽合同。

包：這一問(wèn)題我們注意到了，其實(shí)從整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，今年的供應(yīng)量并不成問(wèn)題。按我們今年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃，力爭(zhēng)完成房地產(chǎn)投資600億元，同比增長(zhǎng)10%以上；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易880億元，比增10%以上。這一增長(zhǎng)情況跟我省今年的GDP增長(zhǎng)是相同步的，從當(dāng)前市場(chǎng)供需的情況看，今年還要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，適當(dāng)加大投資力度。

至于當(dāng)前樓市出現(xiàn)的供需問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為是需求的膨脹造成的。除了正常解決住房問(wèn)題的需求以及因房屋拆遷被動(dòng)的需求外，當(dāng)前樓市還出現(xiàn)了三種需求引發(fā)了當(dāng)前樓市需求的不正常。一是超前的需求；二是投資的需求；三是過(guò)度的需求。

超前的需求主要表現(xiàn)在一些參加工作不久的人，提前消費(fèi)情況相當(dāng)明顯。對(duì)未來(lái)消費(fèi)的透支極大提升了當(dāng)前的需求規(guī)模，住房消費(fèi)本應(yīng)是遵循“租小房—租中房—購(gòu)小房—購(gòu)中房—購(gòu)大房”這樣的梯度變化規(guī)律進(jìn)行所謂的梯度消費(fèi)，一些年輕人甚至還應(yīng)在前面加上一個(gè)“借住”階段。然而，目前在購(gòu)房的決策上，人們普遍采用的是“一步到位”或“盡快到位”。許多年輕人本應(yīng)租房子，卻在購(gòu)房子，本應(yīng)該購(gòu)一室的房子，實(shí)際上購(gòu)了兩房甚至三房；本該是購(gòu)80平方米的房子，結(jié)果卻購(gòu)了120平方米，甚至是140平方米。自己沒(méi)錢(qián)就靠家里支援，湊足了頭付就申請(qǐng)貸款，壓力大了就到處宣泄，“真是戴著鐐銬在跳舞”，非常地苦！

過(guò)度消費(fèi)，也加劇了住房需求的膨脹。對(duì)于現(xiàn)在的家庭三口之家來(lái)說(shuō)，80平方米或者90平方米的住宅一般來(lái)說(shuō)是夠住了，生活質(zhì)量要求較高的140平方米住宅也就足夠了。然而現(xiàn)在不少人講的是面子，不僅環(huán)境要好面積也要夠大，有的人購(gòu)了一套房子還不夠，還要購(gòu)套，第三套，甚至更多。業(yè)主既不倒賣，也不出租住，便造成使用價(jià)值的浪費(fèi)。福州一些新區(qū)房子的空關(guān)率不低，除了部分是投資的外，大部分就是這種二房或者三房的人購(gòu)的。

還有一種需求就是投資，目前這方面的需求也有一定的量。

投資房產(chǎn)慎待風(fēng)險(xiǎn)

記：投資性房產(chǎn)消費(fèi)是目前市場(chǎng)上刮得比較猛的一股風(fēng)，有些購(gòu)購(gòu)二房、三房的人可能短期不投資，但從長(zhǎng)期來(lái)看也是潛在的投資者。對(duì)目前投資很盛的情況，您是怎么看的？

包：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得好，是當(dāng)前真正的樓市熱點(diǎn)。實(shí)際上房?jī)r(jià)上漲盡管有品質(zhì)提升、土地成本上漲的因素，但較重要的誘因是需求，如果沒(méi)有需求，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)盲目拿地，土地價(jià)格再高地也敢拿，房子再貴也有人購(gòu)。

作為一個(gè)有一定風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不可小視，雖然理論上房?jī)r(jià)是升了，但大家要懂得算賬，投資房地產(chǎn)并不一定合算。

以市區(qū)一套130平方米、價(jià)格50萬(wàn)元的房子為例，我給大家算一筆賬：頭付15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元20年期，采用等額本息（即每個(gè)月還款額一樣）還款方式，分兩種情況來(lái)計(jì)算。情況1：按下限利率，即貸款利率是5.751%，那么月供2457.49元，還款總額為589798.10元，其中利息總支出239798.10元；

　資金投資收益（5年期定期存款利率為3.6%，稅后為2.88%）：15萬(wàn)元頭付在20年后增值到256918.49元；

每年年末的本金和利息合計(jì)為29513.25元；

20年后，所有月供的利息為170569.61元，月供終值為760367.71元；

結(jié)論：所有資金，期末價(jià)值1017286.20元，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)在未來(lái)20年漲201.47%，就與投資相當(dāng)。

情況2：按基準(zhǔn)利率，即貸款利率6.39%，月供2586.89元；還款總額為620853.47元，其中利息支出270853.47元；

資金投資收益（5年期定期存款利率為3.6%，稅后為2.88%）：15萬(wàn)元頭付在20年后仍增值到264673.45元；

20年后，所有月供的利息為172515.45元，月供終值為793368.92元；

結(jié)論：所有資金，期末價(jià)值1058042.35元，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)在未來(lái)20年漲211.61%，就與投資相當(dāng)。

上述情況還是在沒(méi)有算房子折舊的情況下,如果再加上房子的折舊,成本將更高。

另外，還有一個(gè)很重要的方面是房地產(chǎn)行業(yè)的政策總體并不穩(wěn)定，國(guó)家各種各樣的調(diào)控政策肯定不會(huì)停下，各地也將有相應(yīng)的配套政策出臺(tái)，這些政策出臺(tái)的根本目的是維護(hù)正常的房產(chǎn)需求，抑制房產(chǎn)投機(jī)，因此房子升值的變現(xiàn)將很難。

顯然，投資房產(chǎn)不一定合算。而且當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)相當(dāng)?shù)仄＼?，以福州為例，目前房屋租金出現(xiàn)較大幅度的下降，一些新區(qū)的房子根本就租不出去。再說(shuō)，當(dāng)前的股市開(kāi)始強(qiáng)勁，大家也不一定非得投資房產(chǎn)。

宏觀調(diào)控平穩(wěn)發(fā)展

記：引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，很重要的一個(gè)方面是政策的導(dǎo)向，特別是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和體系的建設(shè)，您能否預(yù)測(cè)或分析一下我省下一步的計(jì)劃？

包：繼續(xù)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策，仍是今年工作的重中之重。穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作是要放在改善和優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)，加大中小戶型、中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量。今年省政府已下文要求各地要切實(shí)抓好落實(shí)，加大中小戶型、中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，原則上普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房要達(dá)到商品住宅供應(yīng)總量的60%和10%，改善和優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

目前這方面工作正在進(jìn)行中，比如福州經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的9個(gè)地塊都在落實(shí)中，金山生活區(qū)七期、西園新苑和中輝新苑等3個(gè)續(xù)建項(xiàng)目年底前應(yīng)全部竣工并交付使用，竣工面積30萬(wàn)平方米；在土地方面，福州目前有存量土地1萬(wàn)多畝，這些都將陸續(xù)投入市場(chǎng)。

下一步，我省將繼續(xù)以穩(wěn)定發(fā)展為主，一方面加大對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，同時(shí)加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的完善；另一方面將與國(guó)土資源部門(mén)就如何落實(shí)省政府的文件精神出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施意見(jiàn)，確保樓市的健康發(fā)展。

從較近幾天省里和國(guó)務(wù)院會(huì)議傳出的信息也說(shuō)明了這一點(diǎn)，加快建立健全完善的住房體系，加大經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租住房，甚至是限價(jià)房的建設(shè)，平抑市場(chǎng)需求，以及如何引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式將是下一步房地產(chǎn)工作的重中之重。

　　　　　(作者：林銀來(lái))