長(zhǎng)線投資 以租養(yǎng)房

“我們?cè)冢磦€(gè)城市擁有４套房子，其中３套出租，另外１套新購(gòu)的房子還未交房。我們現(xiàn)在向銀行借貸的房款加起來(lái)差不多有近２００萬(wàn)元，每個(gè)月要償還約１萬(wàn)４千元的貸款。”目前經(jīng)營(yíng)一間設(shè)計(jì)公司的劉勇和李芳（化名）夫婦在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。盡管房貸數(shù)目乍聽起來(lái)有點(diǎn)嚇人，但他們租出去的房子所收的租金都略高于月供，因此，目前每月只需要支付新房的月供，倒也不覺得有什么負(fù)擔(dān)。

“和很多短線投資的炒家不同，我們是長(zhǎng)線投資，以租養(yǎng)房。除非是房?jī)r(jià)漲到比當(dāng)初購(gòu)進(jìn)時(shí)高出很多，或者我們急需周轉(zhuǎn)，否則我們不會(huì)賣房?！崩罘几嬖V記者，其實(shí)他們并不是非常熱衷購(gòu)房投資，只是碰到了一些很好的機(jī)會(huì)，不想錯(cuò)過。

“說(shuō)實(shí)話，次購(gòu)房就是為了自己住，而且手頭緊巴巴的，連頭付都是當(dāng)時(shí)向雙方父母東挪西湊借來(lái)的，哪想過會(huì)像今天這樣擁有幾套房子?！眲⒂禄貞?，２０００年大學(xué)畢業(yè)后，兩人都在深圳一家設(shè)計(jì)公司工作，租了兩年房子，他倆覺得與其白白把租金給別人，不如自己購(gòu)套房子。

當(dāng)時(shí)（２００２年）深圳的商品房均價(jià)大概在５５００元每平方米左右，他們粗略計(jì)算了一下，一套１００平米的房子，頭付兩成１１萬(wàn)，月供差不多３０００元，兩人的收入還是能夠承受的。于是，開始四處看房。

較后，兩人以５２００元／平方米的價(jià)格，在深圳市的區(qū)域——福田區(qū)購(gòu)了一套９０多平米的兩居室。由于兩人家里的經(jīng)濟(jì)條件都還不錯(cuò)，雙方父母幫他們付了五成的頭付款，還拿出近１０萬(wàn)元幫他們 子。

“這套房子的月供不到２０００元，而現(xiàn)在每月的租金是３０００元?！崩罘几嬖V記者，幸好當(dāng)時(shí)購(gòu)得早，價(jià)格低，可以以租養(yǎng)房?，F(xiàn)在他們這套房子的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)漲到１萬(wàn)多元，如果這個(gè)時(shí)候購(gòu)來(lái)投資，以租養(yǎng)房完全虧本。

“現(xiàn)在比較一下，當(dāng)時(shí)深圳的房子還真不貴，不過相對(duì)我們的收入而言，房?jī)r(jià)還是偏高的。”李芳對(duì)記者說(shuō)，如果沒有家里的支持，全憑他們自己的能力，在當(dāng)時(shí)畢業(yè)僅兩年的時(shí)間恐怕很難購(gòu)房、裝修。即便再等上幾年，房?jī)r(jià)漲得這么厲害，兩人的收入估計(jì)還是購(gòu)不起房。

“購(gòu)套房是誤打誤撞的幸運(yùn)，但其余３次購(gòu)房置業(yè)，卻是憑借我們的職業(yè)優(yōu)勢(shì)和投資眼光。”劉勇告訴記者，由于他們從事的是建筑設(shè)計(jì)行業(yè)，經(jīng)常和開發(fā)商打交道，總有機(jī)會(huì)以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式購(gòu)到一些相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格較低的折扣房，再加上這幾年全國(guó)房?jī)r(jià)直線上漲，于是便產(chǎn)生了購(gòu)房投資的想法。

２００３年，夫妻倆和別人合伙成立了一家建筑設(shè)計(jì)公司，由于經(jīng)常能接到其他城市的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，夫妻倆這幾年開始隨項(xiàng)目巡回于各個(gè)城市。

“我們先后在南京、杭州、上海等城市做過項(xiàng)目?！眲⒂赂嬖V記者，他們?cè)诤贾荨⑸虾蓚€(gè)城市比較的地段購(gòu)了兩套房子，面積都在１００平方米以上，購(gòu)的比市場(chǎng)上的價(jià)格都要便宜，現(xiàn)在每平方米都漲了幾千元。

“去年初，我們接到北京一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，過來(lái)沒多久就開始尋找樓盤投資?！崩钣抡f(shuō)，他們還是十分看好北京樓市的，當(dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)還沒有跌，與上海相比，北京的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。于是他們挑中了宣武區(qū)的一個(gè)新開盤的項(xiàng)目，以每平方米７０００多元的價(jià)格購(gòu)下了一套兩居。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在連房都沒交，價(jià)格就已經(jīng)漲了不少。

對(duì)于記者提出巨額房貸是否對(duì)他們的生活造成壓力的疑問，夫妻倆均表示，壓力倒是有一點(diǎn)，畢竟欠銀行近２００萬(wàn)元的房貸，但是租房市場(chǎng)一般比較穩(wěn)定，租價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，所以他們并不是很擔(dān)心月供的問題。

“我們這種長(zhǎng)線投資和短線炒房可不一樣?！眲⒂抡f(shuō)，那種倒購(gòu)倒賣的短線炒房，要考慮政策變動(dòng)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還要考慮房屋交易的周期和成本核算。在目前宏觀調(diào)控處于風(fēng)口浪尖的形勢(shì)之下，如果沒有準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷、預(yù)見能力，或者不會(huì)精打細(xì)算投資成本，把控交易時(shí)機(jī)，投資的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

劉勇告訴記者，如果購(gòu)賣投資房產(chǎn)，以他的經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)行的交易政策之下，如果是５０萬(wàn)元購(gòu)到的房子，轉(zhuǎn)手要賣到７０萬(wàn)元才不虧本，因?yàn)橐紤]到銀行利息、交易費(fèi)用，有的還要考慮裝修等方面的支出。

短線投 陷“套牢”泥潭

“我是一個(gè)失敗的房產(chǎn)投資者。”從業(yè)于北京一家媒體的陳小姐接受本報(bào)記者采訪時(shí)直倒苦水，她告訴記者，由于去年的宏觀調(diào)控，她在上海購(gòu)的一套房子被套牢，無(wú)法出手，目前在北京工作，除了每月要繳房租，還要倒貼上海那套房子的月供。

“說(shuō)起來(lái)真是一言難盡?！标愋〗愀嬖V記者，２００２年她大學(xué)畢業(yè)后在上海工作，一年以后，為了擺脫租房的狀態(tài)，她決定購(gòu)一套住房。

“當(dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)還不高?！标愋〗慊貞洠?２００３年１２月，她通過中介機(jī)構(gòu)，以每平方米４７００元的價(jià)格購(gòu)下了位于閩行區(qū)一間８０平方米的兩居。本來(lái)她應(yīng)該支付銀行１０萬(wàn)左右的頭付，但是中介幫她操作，只讓她支付了４萬(wàn)多。

“我向家里借點(diǎn)錢，加上我的一點(diǎn)積蓄，４萬(wàn)多還不難湊齊。再加上那個(gè)樓盤的品質(zhì)還不錯(cuò)，每平方米４７００元的價(jià)格還是挺合算的，我比較滿意。”陳小姐告訴記者，原本她打算自己搬進(jìn)去住，但是她認(rèn)識(shí)的一對(duì)夫婦改變了她的想法。

“這對(duì)夫婦是一家公司的老板，他們當(dāng)時(shí)已經(jīng)在開始炒房?！标愋〗阏f(shuō)，這對(duì)夫婦炒房通常是一次購(gòu)入多套房產(chǎn)，批量炒房，涉及的資金高達(dá)百萬(wàn)，而且一個(gè)投資周期下來(lái)，都能賺上幾十、上百萬(wàn)。

眼看著上海房?jī)r(jià)急速躥升，在這對(duì)夫婦的影響下，陳小姐也產(chǎn)生了投資的念頭。２００４年初，購(gòu)房還不到兩個(gè)月，陳小姐就將自己的房子拿到中介機(jī)構(gòu)掛牌上市，很快就以每平方米６０００多元的價(jià)格拋出，賺了五六萬(wàn)元。

“五六萬(wàn)元都快是我１年的收入了，輕輕松松２個(gè)月就賺得，我當(dāng)時(shí)真是興奮極了。”陳小姐說(shuō)，投資房產(chǎn)的桶金讓她嘗到了甜頭，很快她開始了下一輪的投資計(jì)劃。

２００４年６月，陳小姐以每平方米５３００元的價(jià)格購(gòu)下了地處外環(huán)外１００米左右的一套８８平方米的兩居，月供１７００元。

“當(dāng)初購(gòu)房的時(shí)候，開發(fā)商說(shuō)那個(gè)項(xiàng)目賣得差不多了，只剩下十幾套。”陳小姐說(shuō)，急于投資的她，在“熱銷”的假象下購(gòu)下了這套房子，后來(lái)交房才知道，那個(gè)樓盤根本每有賣出去幾套，大量空置。

“如果房產(chǎn)證能夠早點(diǎn)辦下來(lái)，我的房子早出手了。”陳小姐告訴記者，在去年宏觀調(diào)控以前，這個(gè)樓盤漲到了７７００多元每平米。向來(lái)主張“見好就收”的她很想盡快把房子出手，但是房產(chǎn)證遲遲辦理不下來(lái)，無(wú)法上市交易。

去年初，聽到宏觀調(diào)控的風(fēng)聲，陳小姐非常擔(dān)心，但沒有房產(chǎn)證，她也無(wú)可奈何，只能眼看著房?jī)r(jià)暴跌，房子縮水。

“宏觀調(diào)控以后，這個(gè)樓盤跌到５０００元左右，我的同學(xué)在去年１０月份購(gòu)的價(jià)格和我當(dāng)初購(gòu)的價(jià)格差不多?！标愋〗阏f(shuō)，她自己計(jì)算了一下，如果這套房子拿出來(lái)交易，算上交易費(fèi)用、銀行利息、房屋裝修費(fèi)用等，賣到每平方米７０００元左右才只能算保本。但是，新房每平方米都只要５０００多。她曾經(jīng)把房子拿到中介機(jī)構(gòu)賣，根本無(wú)人問津。

她告訴記者，和她一樣身處“套牢”困境的人不少，當(dāng)初指引她投資的那對(duì)夫婦損失更慘重，好幾套房子都砸在手里，房產(chǎn)市值縮水恐怕得有上百萬(wàn)。

“去年１１月份，我來(lái)到北京工作。上海那套房子出租給別人，每月有１２００元的租金，我現(xiàn)在每月還要倒貼５００元的月供，在北京租房還得每月出７００元的租金，每個(gè)月光花在房子上的錢就有１２００元，還不算物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)什么的。說(shuō)起來(lái)我還是有房戶，其實(shí)過得一點(diǎn)也不瀟灑。”陳小姐說(shuō)，現(xiàn)在她的手頭十分拮據(jù)，除去以上費(fèi)用，還有交通、生活等方面的支出，每個(gè)月的收入所剩無(wú)幾，生活壓力非常大。

“我現(xiàn)在什么東西也不敢隨便購(gòu)，有時(shí)就連人情世故方面的支出都成問題?！标愋〗愀嬖V記者，前段時(shí)間她妹妹結(jié)婚，她手頭沒什么錢，的紅包金額不多，弄得對(duì)方不滿意，她心里難受了好一陣子。

她說(shuō)，這種日子如果過個(gè)一年半載還能熬得下來(lái)，如果持續(xù)個(gè)三四年，她實(shí)在無(wú)法忍受?，F(xiàn)在她時(shí)刻關(guān)注上海的樓市，這段時(shí)間樓市已經(jīng)回暖，雖然還沒有達(dá)到她能夠出手的價(jià)格，但她覺得以上海的消費(fèi)能力，等待一段時(shí)間，房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)攀升。

“我的要求不高，只要能夠把房子解套，不至于虧本就行?！标愋〗銓?duì)記者表示，這兩天新政剛剛面世，樓市未來(lái)的走勢(shì)在短時(shí)間內(nèi)可能無(wú)法明朗。她會(huì)繼續(xù)等待新政的影響釋放，上海樓市漸漸回暖。

“同樣是被套，我的情況比她要糟糕的多?！保玻窔q的陽(yáng)晨（化名）告訴記者，現(xiàn)在套在她手上的房子總價(jià)達(dá)１３０多萬(wàn)元，月供５０００多，比陳小姐的負(fù)擔(dān)要重得多。從陽(yáng)晨口中，記者了解了她的投資經(jīng)歷。

２００３年大學(xué)畢業(yè)后，上海飆升的房?jī)r(jià)和周圍炒房的熱潮感染了陽(yáng)晨。１０月，她以５１００元每平方米購(gòu)購(gòu)到一套９０平方米的兩居，２００４年４月以７０００元每平方米賣出，賺了１０多萬(wàn)元；２００４年５月以每平方米６２００元購(gòu)進(jìn)１５０平方米三居，１０月以每平方米８６００元轉(zhuǎn)手，收益３０多萬(wàn)；１１月以７５００元每平方米購(gòu)進(jìn)１８０平方米三居，去年新政出臺(tái)后，交易費(fèi)用驟增，房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)大幅下滑，陽(yáng)晨的房子本來(lái)已經(jīng)漲到９０００元左右每平方米，一下子又跌回７０００多元每平方米。

“我和陳小姐遇到的情況差不多，但是我的房子總價(jià)高，交易費(fèi)用和銀行利息比她的房子高得多?！标?yáng)晨說(shuō)，如果她按照７０００多元的價(jià)格出手，這部分費(fèi)用就是她的投資虧損，再加上幾十萬(wàn)的頭付款一直被占用，太虧了，她不甘心。因此，盡管現(xiàn)在每月硬撐著支付高額月供，她還是不愿意虧本出手。

陽(yáng)晨告訴記者，她現(xiàn)在和陳小姐一樣，等待上海的樓市能夠慢慢回暖，她并不奢望這套房子能賺錢，只要不賠就可以。

　　　　　(作者：謝麗佳)