養(yǎng)老靠兒子還是靠房子？隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，“養(yǎng)兒防老”的做法漸受掣肘，而“以房養(yǎng)老”的觀念正風(fēng)生水起，但隨之而來的問題是，擁有了房產(chǎn)，又能否保證老有所養(yǎng)？

從“以錢購房”到“以房換錢”

所謂“以房養(yǎng)老”，簡單地說，就是年輕時(shí)“以錢購房”，年老時(shí)“以房換錢”。

“以房換錢”有多種形式，例如可以一次性將房屋出賣，獲得一筆高額收入用于養(yǎng)老；也可將房屋出租，每月獲得一筆房租用來補(bǔ)充養(yǎng)老；還可將房屋抵押給有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，分期獲得一筆貸款用于養(yǎng)老，這就是住房反向抵押貸款，簡稱“倒按揭”。

其中，住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，后者按房屋的評(píng)估價(jià)值減去其折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算將其“化整為零”，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人身故。這種做法與傳統(tǒng)按揭貸款的“一次發(fā)放，分期償還”正好相反，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中購房，所以在美國較先被稱為“反向抵押貸款”。這種“倒按揭”在西方發(fā)達(dá)國家已是“以房養(yǎng)老”的普遍模式。

南京湯山“溫泉留園”曾頭次公開推出倒按揭性質(zhì)的以房養(yǎng)老舉措。該園規(guī)定，擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人離世后歸養(yǎng)老院所有。

這種模式得到了部分老年人的認(rèn)同。62歲的上海市民張寶根認(rèn)為，這種“以房養(yǎng)老”的方式好，父母不用操心兒女，兒女也不用為贍養(yǎng)老人擔(dān)憂，解決了大家的后顧之憂。

上海市人大代表劉正東說，通過“倒按揭”，一個(gè)退休老人每月可以有幾千元收入，且源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，出國旅游、開坐擁車、欣賞高雅藝術(shù)等都不再是夢想。而如果只靠退休后的1000多元養(yǎng)老金，這樣的高品質(zhì)生活顯然是不可想像的。

以房養(yǎng)老“后天不足”

2005年全國1%的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)表明，我國60歲及以上的人口已經(jīng)超過1.44億，占總?cè)丝诘?1%，預(yù)計(jì)老年人口總數(shù)仍將進(jìn)一步快速增長。而到2050年，全國老年人口總量將超過四億。養(yǎng)老成為一種剛性需求，“以房養(yǎng)老”將使房屋在承擔(dān)居住功能的同時(shí)肩負(fù)起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當(dāng)于是在為未來的養(yǎng)老做儲(chǔ)備。

但是，當(dāng)“以房養(yǎng)老”的范圍從孤殘老人拓寬到一般老人時(shí)，不可避免地遭遇到了強(qiáng)大的觀念阻力。一位房產(chǎn)中介公司的市場總監(jiān)說，中國人習(xí)慣將財(cái)產(chǎn)留給子女，對(duì)絕大多數(shù)的老人來說，房產(chǎn)是他們的一筆財(cái)產(chǎn)，按慣例老人通常會(huì)把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的小輩。“很多老人不愿放棄親情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金?！鄙虾Ｊ腥舜蟠碇苋嗣饕舱J(rèn)為，許多老人擔(dān)心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了。只有對(duì)于那些丁克家庭或是子女較為富裕、老人比較開通的家庭，“以房養(yǎng)老”才是一種合適的新選擇。

更大的阻力是，對(duì)于“倒按揭”，國內(nèi)各大銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前鮮有敢“接招”的。

“其實(shí)兩三年前，我們內(nèi)部就對(duì)房屋倒按揭模式進(jìn)行過探討，但因?qū)嵤╇y度過大，較后沒有下文了?！币患毅y行房貸部的負(fù)責(zé)人說。

銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承接“倒按揭”業(yè)務(wù)的難處在于，一方面國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測，對(duì)銀行來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的；而“倒按揭”恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)很大的難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大。另一方面，“倒按揭”要獲得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分銀行對(duì)經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的，在任的經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人很難對(duì)后任期間才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。

怎樣才能“以房養(yǎng)老”

在市場人士觀望“倒按揭”在我國的可行性時(shí)，國內(nèi)已開始嘗試符合實(shí)際的“以房養(yǎng)老”模式。

比如，上海有一些老人已經(jīng)將自己獨(dú)居的住房出租，使用獲得的房租和養(yǎng)老金，選擇一個(gè)合適的養(yǎng)老院安度晚年。

住在徐匯區(qū)的趙老太將自己居住的兩室一廳房屋出租，獲得每月1600元的房租，加上1400元/月的退休金，她選擇華涇公園內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、設(shè)施先進(jìn)的徐匯區(qū)久康養(yǎng)老院住了下來，每月交2300元左右，她每月還可以結(jié)余700多元。

相應(yīng)的，上海也正在籌建老年社區(qū)。如上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)的老年社區(qū)預(yù)計(jì)2007年能全面建成。這是全國頭家租賃式老年生活社區(qū)。這個(gè)社區(qū)設(shè)有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大區(qū)域，建筑面積8.6萬平方米，可容納1500余老人居住。社區(qū)擁有800多間房間，以一室一廳、二室一廳等小戶型為主，建筑面積40到60平方米不等，按面積收取租金。整個(gè)社區(qū)都安裝緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視智能化系統(tǒng)，配有無障礙通道，在二樓還設(shè)置空中走廊，把社區(qū)內(nèi)所有生活樓和醫(yī)院、賓館、娛樂場所連接起來。老人可以把自己的房屋出租后搬入這樣的老年社區(qū)，由“獨(dú)居”變成“合居”，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

　　　　　(作者：葉鋒 徐壽松)