近年來(lái)，隨著樓市房?jī)r(jià)的不斷走高，以及外地旅游投資房產(chǎn)不斷過(guò)來(lái)“拉票”，購(gòu)房者異地投資房產(chǎn)的腳步變得越來(lái)越頻繁。

可是，巨大的商機(jī)總是與更大的風(fēng)險(xiǎn)并存。

筆者曾經(jīng)接手過(guò)好幾起異地購(gòu)房產(chǎn)生的法律糾紛案件。一當(dāng)事人購(gòu)購(gòu)?fù)獾啬臣揖由虅?wù)港，售價(jià)僅一千余元一平方米；而且與開(kāi)發(fā)商簽訂了租賃合同，約定租期五年，開(kāi)發(fā)商也愿意支付數(shù)目可觀的租金；較讓當(dāng)事人放心的一點(diǎn)是，這個(gè)項(xiàng)目是該市工程，得到市政府的大力支持。聽(tīng)起來(lái)真的很誘人。因?yàn)槭蹆r(jià)便宜，有很多人甚至一次購(gòu)購(gòu)了數(shù)套，而且大多是全額付款。

可是事實(shí)是怎樣的呢？雙方在購(gòu)房合同中約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2005年7月31日前，將驗(yàn)收合格的商品房交付購(gòu)受人使用。但直到2006年6月，在一片綠油油的田野上，只有光禿禿的鋼架林立著，荒草已經(jīng)長(zhǎng)了一人多高，旁邊堆砌的鋼管已經(jīng)銹跡斑斑。整個(gè)工地上一片死氣沉沉的景象，看不到任何竣工的跡象。而那家開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)在這一年多的時(shí)間里易主，名稱(chēng)也作了變動(dòng)。這就是那塊誘人的餡餅后面的真相。

外地購(gòu)房，或多或少總有些倉(cāng)促。一群人呼啦啦被開(kāi)發(fā)商拉到某個(gè)郊區(qū)別墅里面，面對(duì)場(chǎng)面熱烈的歡迎會(huì)、精美的廣告、巨額利益的煽動(dòng)，人們往往很難冷靜地分析問(wèn)題。而且，要在左右的時(shí)間決定購(gòu)還是不購(gòu)，根本就沒(méi)有時(shí)間去當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解城市規(guī)劃、城市建設(shè)等方面的信息，很多人甚至連房子所在的位置、周?chē)那闆r看也沒(méi)看就購(gòu)了。還有一些人，就是抱著隨大流的心態(tài)，覺(jué)得別人都購(gòu)了，應(yīng)該沒(méi)有錯(cuò)，就迷迷糊糊地跟人一起購(gòu)了。這確實(shí)不得不讓人替他捏一把汗。

在這里，筆者對(duì)打算或者正在外地投資購(gòu)房的人提個(gè)醒：在外地投資購(gòu)房，對(duì)于以下方面，一定要細(xì)心注意，防范風(fēng)險(xiǎn)：

認(rèn)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

一些開(kāi)發(fā)商在自己的廣告宣傳中常常以資質(zhì)等級(jí)來(lái)吸引客戶(hù)，經(jīng)常過(guò)分夸大開(kāi)發(fā)商的資金量、規(guī)模數(shù)量、技術(shù)力量，這些有時(shí)也會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者的選擇。讓我們先來(lái)了解一下目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的一些基本規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件可劃分為5個(gè)等級(jí)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、施工技術(shù)實(shí)力水平都較強(qiáng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，主要是從自有流動(dòng)資金、注冊(cè)資金、技術(shù)力量等5個(gè)方面進(jìn)行區(qū)分的。當(dāng)然從正常的理論判斷，資質(zhì)等級(jí)越高，實(shí)力越強(qiáng)，投資者越放心，但是資質(zhì)證明并非是“鐵飯碗”，同樣也存在著開(kāi)發(fā)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、不求實(shí)際地?cái)U(kuò)大規(guī)模。開(kāi)發(fā)商資質(zhì)高，雖然吸引了不少投資，但項(xiàng)目過(guò)多，規(guī)模不求實(shí)際地?cái)U(kuò)大，這樣資金大量分散，各種技術(shù)力量一下子難以跟上，這樣的高資質(zhì)企業(yè)未必能做出高質(zhì)量的房產(chǎn)品；

2、承建單位管理不到位。按照目前的慣例，開(kāi)發(fā)單位的項(xiàng)目一般還有施工承建單位，施工過(guò)程中還有監(jiān)理單位，如果承建施工馬虎，監(jiān)理單位不認(rèn)真，同樣會(huì)造成房屋質(zhì)量不高；

3、靠資質(zhì)自吹自擂。一些開(kāi)發(fā)商靠資質(zhì)自吹自擂，而當(dāng)房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，承諾變成一紙空文，并靠著自身的牌子強(qiáng)詞奪理，百般推托。

開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)非常重要，但高的不保險(xiǎn)，低的也不好，怎樣去選擇合適的開(kāi)發(fā)商呢？較重要的是信譽(yù)和交付樓宇的質(zhì)量。有一些資質(zhì)并不是特別高的企業(yè)同樣以其職業(yè)道德和創(chuàng)品牌的創(chuàng)業(yè)精神，做一棟，客戶(hù)就夸一棟。所以投資者選擇開(kāi)發(fā)商時(shí)要看清兩點(diǎn)：一看資質(zhì)和物業(yè)規(guī)模，開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)是否和你欲購(gòu)購(gòu)的物業(yè)規(guī)模一致。二看企業(yè)開(kāi)發(fā)史。查一查開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目完工后交付入住的情況，選幾個(gè)點(diǎn)調(diào)查一下，看一看這些項(xiàng)目客戶(hù)的入住反饋意見(jiàn)。把握以上兩點(diǎn)，則大致可以了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的敬業(yè)程度和技術(shù)力量，以及其開(kāi)發(fā)的樓宇是否和其資質(zhì)相稱(chēng)。

親臨現(xiàn)場(chǎng)考察

投資者在外地購(gòu)房，一般不是用來(lái)自住，多數(shù)情況下是看好當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的升值空間，或是考慮到租金收益等因素。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)投資者信誓旦旦地保證高額的率?？墒?，真實(shí)情況，必須要實(shí)地了解才能清楚，畢竟房產(chǎn)的升值要受到多種因素的影響。

實(shí)地考察時(shí)，要多注意觀察該房產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境、周?chē)鷺潜P(pán)的品質(zhì)、交通的便利程度；如果是準(zhǔn)現(xiàn)房，可以實(shí)地看看房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等?？傊?，眼見(jiàn)為實(shí)。

考量當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃

城市的未來(lái)發(fā)展對(duì)于房產(chǎn)的升值影響是至關(guān)重要的，投資者要盡可能多地了解該城市的規(guī)劃、建設(shè)對(duì)于該房產(chǎn)的可能影響；即使是對(duì)一些所謂的“工程”，也要多留一個(gè)心眼，考慮是否可能是“政績(jī)工程”、“面子工程”。雖然政府并不是合同主體，但是在合同未來(lái)的履行中，投資者不得不認(rèn)真考慮政府的潛在作用。

延長(zhǎng)付款時(shí)間來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)

決定異地購(gòu)房后，與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)該盡可能地延長(zhǎng)付款時(shí)間，分散付款風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)橥獾氐姆績(jī)r(jià)較之本地便宜很多，于是很多購(gòu)房者喜歡一次性將房款付清。殊不知，這樣也是將風(fēng)險(xiǎn)一次性攤在自己頭上。在筆者處理的多起案件中，選擇分期付款的購(gòu)房者就比選擇一次性付款的購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)小很多，而且在追償?shù)倪^(guò)程中也相對(duì)比較容易。

以上幾點(diǎn)只是從幾個(gè)大的方面對(duì)外地投資購(gòu)房者提出忠告，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。總之，在實(shí)際操作中，為了維護(hù)自己的合法利益，投資者要慎之又慎。

　　　　　(作者： 鄧寒芮)