進(jìn)入08年，成交量依然低迷。自從王石的"四十歲前不購(gòu)房"和"拐點(diǎn)"論成為房地產(chǎn)的主流話語(yǔ)以來(lái)（當(dāng)然，王石曾向我們解釋過(guò)論點(diǎn)的前言后語(yǔ)，可惜的是媒體的簡(jiǎn)單放大），房地產(chǎn)一片風(fēng)聲鶴唳。而深圳的中天、創(chuàng)輝事件；股市的不景；美國(guó)的次貸風(fēng)暴；春運(yùn)的大風(fēng)雪；土地的流拍；銀根的緊縮，都為08年的市場(chǎng)開(kāi)出了暗盤。

大家必須承認(rèn)以下事實(shí)，（正如王石所說(shuō)，"這是禿子頭上的虱子，明擺著的"）：

--成交量下滑，不只是深圳，珠三角，有向全國(guó)蔓延之勢(shì)；

--土地市場(chǎng)拐點(diǎn)，瘋狂的"地王"已成為全國(guó)范圍內(nèi)的昨日黃花；

--現(xiàn)金流，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)08年的主要命題；

--一手市場(chǎng)回歸理性，在珠三角，新開(kāi)盤的價(jià)格普遍有對(duì)比07年的折讓，有的區(qū)域折讓甚至相當(dāng)大。

在這種情況和氣氛下，大家似乎沒(méi)有任何理由在此時(shí)購(gòu)房了，可是市場(chǎng)還有成交。目前珠三角成交量大概是去年上半年的25%~30%之間，相比過(guò)去兩年成交量（一手加二手）是有史以來(lái)的較高，比正常年份高出30%~40%，是價(jià)格快速增長(zhǎng)之前的33%~40%之間；加上歷年1~2月即圣誕春節(jié)期間，成交量都在年度平均的50%以下，因此可以得出目前成交量也是正常年度同期成交的六成左右，并沒(méi)有如一些媒體所宣傳的那么不堪。幾個(gè)原本不打算置業(yè)的朋友，較近也在找房、看盤，這就引起了我極大的興趣，這些在淡市中購(gòu)房的人，是些什么人？怎么購(gòu)？他們是怎么想的呢？

一、誰(shuí)在淡市中購(gòu)房？

與經(jīng)濟(jì)學(xué)者所說(shuō)的在股市暴跌時(shí)，購(gòu)入的人是一些信息不完備的后知后覺(jué)者不同，事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的本質(zhì)區(qū)別在于：一，這是人的一生中少有的重大的投資行為；二，相對(duì)長(zhǎng)的成交期，使得信息的對(duì)稱性要比股票高很多。

股市在暴跌中，接盤的人，很多是信息不完備，希望入市抄底，據(jù)我們接觸的成交客戶而言，他們正好相反，其對(duì)樓盤情況的掌握，遠(yuǎn)比樓市火熱時(shí)成交客戶要完備得多。他們是：

1、長(zhǎng)期對(duì)某一區(qū)域關(guān)注的人，比如較長(zhǎng)時(shí)間住在某區(qū)，對(duì)區(qū)域的情況非常了解，對(duì)該區(qū)的房子在過(guò)去幾年中價(jià)格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購(gòu)的頭次置業(yè)者；

2、剛性的頭次置業(yè)者，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，購(gòu)房是為了讓自己有安定感，也是對(duì)家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。一個(gè)購(gòu)房者這樣說(shuō)："也許這不是購(gòu)房子的好時(shí)機(jī)，卻是我需要購(gòu)房子的時(shí)機(jī)"，他們是目前中小戶型的主要購(gòu)家；

3、長(zhǎng)期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對(duì)未來(lái)充滿信心的，有要對(duì)抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購(gòu)家。

二、他們?cè)趺促?gòu)房？

與去年高潮時(shí)購(gòu)房的"羊群效應(yīng)"不同，他們更接近專業(yè)的購(gòu)房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開(kāi)發(fā)商的房子，還比較同區(qū)的二手房，甚至是廣泛區(qū)域的房子，從容而專業(yè)；其次是砍價(jià)能力強(qiáng)，不到心理接受的價(jià)位決不出手，而正因?yàn)檎莆樟舜罅康男畔?，以至于他們可以判斷出手下訂的時(shí)機(jī)；當(dāng)然，他們會(huì)總結(jié)出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設(shè)備，以及付傭金的優(yōu)惠。

這是典型的購(gòu)方市場(chǎng)，購(gòu)方擁有了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)這是一群典型的探低實(shí)踐者，他們對(duì)大市負(fù)面消息的運(yùn)用，不是用來(lái)悲觀的感嘆，而是用來(lái)維護(hù)自己的利益。

中小戶型的購(gòu)家，基本是前幾年沒(méi)趕上置業(yè)潮的一群，他們?cè)?6、07年面對(duì)著瘋漲的房?jī)r(jià)對(duì)置業(yè)幾乎絕望，但此次調(diào)整使得價(jià)格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調(diào)，這就成為購(gòu)房的一大動(dòng)力。目前，這是成交量的主要構(gòu)成。

大戶型與豪宅的購(gòu)家，大都是六七年前購(gòu)購(gòu)了自住用房，這部分購(gòu)家有一個(gè)重要的換房時(shí)間參數(shù)，五年的換樓期。這六、七年中，發(fā)生了一系列的客觀變化--樓宇的質(zhì)量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產(chǎn)性收入有了很大的提高；子女成長(zhǎng)帶來(lái)了學(xué)校和社區(qū)等一系列變化，這使得"五年之癢"并不只是投資問(wèn)題，而成為了生活方式問(wèn)題。

三、他們是怎么思考問(wèn)題的？

頭先，他們并不是網(wǎng)絡(luò)上被簡(jiǎn)單分類為"多軍"的單純投資者，事實(shí)上他們也并不看好物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)升值，短期投資者--就像07年的"深軍北伐"一樣，是"寧購(gòu)當(dāng)頭起"的；

其次，他們頂著"下滑"的壓力購(gòu)房，確實(shí)源于一些長(zhǎng)期生活和投資的實(shí)際考慮，而長(zhǎng)期投資與短期炒賣基本上是兩類不同的人，而他們普遍對(duì)物業(yè)價(jià)值長(zhǎng)期看好；

還有，他們知道房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別，就是房子的價(jià)格是"個(gè)別形成"的，每套房子的價(jià)格都會(huì)有不同的形成特點(diǎn)，而此時(shí)，正是購(gòu)家主導(dǎo)成交價(jià)的時(shí)候，因此房子的價(jià)格，絕非鐵板一塊，好價(jià)格的出現(xiàn)還取決于賣家在本次宏調(diào)中的損傷程度。

此外，他們都是實(shí)證主義者，而非推理演釋家，當(dāng)他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒(méi)有提升，豪宅總體放盤量沒(méi)有提高，個(gè)別低價(jià)位的成交則是他們的機(jī)會(huì)。

"有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)"，這是淡市的魅力所在，比起快速上升期的羊群大潮更能體現(xiàn)市場(chǎng)的魅力。理論往往是灰色的，實(shí)踐會(huì)使得它常青。

　　　　　(作者： 陳勁松　)