文前提要：市場(chǎng)仍然處于觀望期，購(gòu)賣雙方實(shí)力相當(dāng)，購(gòu)房有機(jī)會(huì)還價(jià)。不過(guò)專家建議還價(jià)時(shí)一定要講究技巧，做足功課，要還得有理有據(jù)，而并非像購(gòu)衣服那般隨便。只有這樣，才有可能購(gòu)到物超所值的房子。

購(gòu)二手房一定要學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)。專家介紹說(shuō)，購(gòu)購(gòu)二手房與購(gòu)購(gòu)新房有所不同，購(gòu)購(gòu)新房時(shí)，購(gòu)房者面對(duì)的是開發(fā)商，房?jī)r(jià)由開發(fā)商說(shuō)了算，但購(gòu)購(gòu)二手房則不同，房?jī)r(jià)的決定權(quán)在賣家手上，購(gòu)賣雙方有多次見面機(jī)會(huì)，因此應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行還價(jià)。與此同時(shí)，自去年10月份開始執(zhí)行"套房貸政策"以來(lái)，二手房交易處于相對(duì)較為平穩(wěn)階段，這為購(gòu)房還價(jià)創(chuàng)造了條件。當(dāng)然，為了提高還價(jià)的成功率，應(yīng)該講究技巧。為此本刊采訪了幾位市場(chǎng)人士，希望通過(guò)他們的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，來(lái)為購(gòu)房者提供有益的參考。

還價(jià)忌諱獅子大開口

近日，記者接到一條令人眼熱心跳的短信，短信大意為：位于上海徐家匯商圈的知名樓盤東方曼哈頓，有人愿意急降80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓一套二手房。據(jù)了解，這套住宅面積約170平方米，在第18層位置，通常情況下，這樣的房源市場(chǎng)報(bào)價(jià)在35000元/平方米左右，而這套住宅的報(bào)價(jià)不到31000元/平方米。

緣何會(huì)有人愿意大幅降價(jià)轉(zhuǎn)讓手中的物業(yè)？業(yè)內(nèi)人士分析指出，主要是由于受到房貸新政策的影響，二手房市場(chǎng)進(jìn)入一輪新的觀望時(shí)期，交易活躍程度大幅減弱，而一些手中資金鏈相對(duì)較為緊張的業(yè)主可能會(huì)考慮快速出手，以便緩解資金壓力。

北京"鏈家地產(chǎn)"地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)有關(guān)人士表示，在市場(chǎng)處于觀望時(shí)期，購(gòu)家與賣家討價(jià)還價(jià)的可能性大大增加，而在這個(gè)階段賣家也會(huì)更在意購(gòu)家的意見。上海美聯(lián)物業(yè)浦東世貿(mào)板塊區(qū)域經(jīng)理周海龍也表示，近期購(gòu)家還價(jià)的成功概率大大增加。

購(gòu)房還價(jià)并非購(gòu)衣服，千萬(wàn)不要獅子大開口。業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，雖然目前有不少賣家已有耐心聽取購(gòu)家的意見，并有可能接受購(gòu)家的還價(jià)請(qǐng)求，但是并非能夠接受獅子大開口式的還價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，還價(jià)也應(yīng)隨行就市。雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)年的上漲行情，而現(xiàn)價(jià)與此前的價(jià)格相比也已有巨大的區(qū)別。但以前的價(jià)格并不能作為還價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)。因此專家建議，購(gòu)家在還價(jià)時(shí)一定要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)行情來(lái)進(jìn)行，這樣成功的可能性才會(huì)增加。

還價(jià)也要"對(duì)癥下藥"

如何還價(jià)呢？專家表示要"對(duì)癥下藥"。其實(shí)要做到"對(duì)癥下藥"，購(gòu)家頭先要做的就是區(qū)分哪些人容易還價(jià)，而哪些人不容易還價(jià)。周海龍表示，一般情況下，老工房的賣家難以還價(jià)，因?yàn)樗麄兪强紤]換房出售房子的，對(duì)于這樣的賣家來(lái)說(shuō)，他們心中原本是希望賣出高價(jià)來(lái)減輕換房負(fù)擔(dān)，這種情形也可以推而廣之，即換房者不易還價(jià)。還有就是"急拋房"不能還價(jià)，因?yàn)?急拋房"掛牌價(jià)往往低于市場(chǎng)水平，可遇不可求，遇到這樣的機(jī)會(huì)較好是馬上抓住，如果還要討價(jià)還價(jià)，等于是白白讓機(jī)會(huì)溜走。

除了上述兩種人之外，其余的情形都能夠與之進(jìn)行還價(jià)。當(dāng)然，還價(jià)也有技巧可言。專家表示，所謂"對(duì)癥下藥"，也就是要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行還價(jià)，而并非盲目為之。

做到"對(duì)癥下藥"的個(gè)方面是如何對(duì)人。專家表示，購(gòu)家一定要通過(guò)各種渠道打聽賣家的基本情況，以及賣家賣房的原因所在。這方面的信息可以通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲悉，或者通過(guò)賣家的朋友以及熟人來(lái)進(jìn)行了解，但是后一種渠道的難度較大。只有了解賣家的一些基本信息之后，方能制定相應(yīng)的還價(jià)策略。如果賣家心態(tài)較好且不缺錢，則還價(jià)成功的可能性較小，而如果賣家有資金去向（如有意投資股市，或者經(jīng)營(yíng)方面缺錢等），則可以大膽還價(jià)。

其次是做足功課。這需要購(gòu)家對(duì)自己關(guān)注的樓盤要非常了解，如近期房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？?jī)r(jià)格波動(dòng)情況怎樣？同一個(gè)板塊內(nèi)，相同品質(zhì)樓盤的報(bào)價(jià)是多少？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，品質(zhì)相近的房源報(bào)價(jià)是多少？樓上、樓下房源報(bào)價(jià)又是多少？……只有這樣，購(gòu)家才能了解賣家的報(bào)價(jià)是否合理？還有多大降價(jià)空間？專家提醒說(shuō)，樓盤品質(zhì)越好，其價(jià)格下調(diào)的可能性越??；而對(duì)于一些投資者比較集中的樓盤，其議價(jià)的可能性則相對(duì)較大。

如何擠干房?jī)r(jià)的水分

還價(jià)其實(shí)就是要擠干房?jī)r(jià)中的水分，剔除房?jī)r(jià)中的不合理部分，使得購(gòu)房成本下降。那么，房?jī)r(jià)中的水分從何而來(lái)呢？下面將結(jié)合具體情形來(lái)做詳細(xì)分析。

精 水分多記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前市場(chǎng)上有不少二手房房源號(hào)稱精 ，但是其裝修程度遠(yuǎn)不能跟精裝修畫劃上等號(hào)，裝修部分使用時(shí)間已經(jīng)超過(guò)三、五年，很多地方依然損毀破舊，其所謂精裝修是過(guò)去時(shí)。因此對(duì)于此類房源，購(gòu)家在還價(jià)之前先了解其與精 的差距到底有多大，然后根據(jù)報(bào)價(jià)虛高部分確定還價(jià)額度。

地段價(jià)值被夸大地段價(jià)值被夸大，也會(huì)造成房?jī)r(jià)中含有水分。如有些樓盤雖然號(hào)稱，而且的確也靠近**線，但并非靠近**站，其地段價(jià)值自然會(huì)大打折扣，但如果與真正意義上的同等價(jià)位的話，肯定是不值了。購(gòu)家碰到這樣的二手房，不妨找到品質(zhì)相似的源進(jìn)行比較，如果兩者報(bào)價(jià)相當(dāng)，那么，"偽"的報(bào)價(jià)顯然偏高，可以大膽還價(jià)。地段價(jià)值被夸大的情形還會(huì)出現(xiàn)在"緊靠學(xué)校的小區(qū)"（指靠近名校附近的樓盤）等房源上。

房源缺陷應(yīng)明察房屋的缺陷也會(huì)造成房?jī)r(jià)水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設(shè)計(jì)有些問(wèn)題等，或者陽(yáng)臺(tái)窗戶并不密封等，這都需要購(gòu)家仔細(xì)進(jìn)行檢查，因?yàn)橘u家在報(bào)價(jià)時(shí)是會(huì)故意忽略這些因素的。如果購(gòu)家發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題之后，可能根據(jù)其維修成本來(lái)確定還價(jià)額度。如陽(yáng)臺(tái)密封性能不佳，那么可以直接提出，維修陽(yáng)臺(tái)的費(fèi)用應(yīng)該從房?jī)r(jià)中讓出來(lái)，一般情況下賣家是會(huì)做出讓步的。

慎對(duì)景觀價(jià)值景觀價(jià)值取決于公眾的普遍接受程度，如上海市浦江兩岸、蘇州河兩岸的景觀為公眾所接受，因此其價(jià)值較高。景觀能夠讓物業(yè)價(jià)值得以放大，但是過(guò)分強(qiáng)調(diào)景觀的價(jià)值，則會(huì)使得物業(yè)的價(jià)值被人為拔高。因此業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于景觀房一定要當(dāng)心，如果景觀價(jià)值并不高，則可以放心還價(jià)。

房源房齡不能忽略眾多周知，中國(guó)的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無(wú)從得知土地使用年限到期之后如何續(xù)交土地使用費(fèi)用，但是不可否認(rèn)的是，該費(fèi)用是必須要繳納的。因此購(gòu)家在考察二手房時(shí)，千萬(wàn)不能忽略房齡因素。對(duì)于房齡較長(zhǎng)的房源，則應(yīng)該適當(dāng)考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價(jià)。

還價(jià)要有耐心業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，還價(jià)不能咬定"一口價(jià)"，這很容易讓自己陷入被動(dòng)境地而失去回旋余地。專家建議，購(gòu)家先試探性地提出自己的還價(jià)請(qǐng)求，然后根據(jù)賣家反饋回來(lái)的信息逐步調(diào)整，直到雙方都能接受。在這個(gè)過(guò)程中，要講究的就是耐心，如果失去耐心，則可能會(huì)失去還價(jià)的機(jī)會(huì)。

樓市情報(bào)

佘山高爾夫主題商城開工

佘山主題商業(yè)廣場(chǎng)"佘山星派"日前開工建設(shè)，這是我國(guó)的以高爾夫?yàn)橹黝}的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2009年上半年全部竣工，下半年商家入駐陸續(xù)開業(yè)，從而為2010年上海世博會(huì)增添一道融商業(yè)、旅游、體育為一體的風(fēng)景線。該廣場(chǎng)位于佘山鎮(zhèn)老街，占地面積4萬(wàn)平方米，規(guī)劃總面積66446平方米，其中地上建筑面積54600平方米，地下建筑面積11846平方米，初期投資人民幣5億元。據(jù)開發(fā)商上海鎏元置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)今上海尚無(wú)一處以高爾夫?yàn)橹黝}的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而佘山桃源路2號(hào)地塊周邊集聚了10個(gè)高爾夫球場(chǎng)，據(jù)當(dāng)?shù)卣疁y(cè)算，到2010年，預(yù)計(jì)佘山地區(qū)旅游人數(shù)可達(dá)700萬(wàn)～1000萬(wàn)人次/年，日平均2～3萬(wàn)人次。到時(shí)，佘山地區(qū)將匯聚大批高收入、高消費(fèi)人群以及大量的旅游人群，因此，開發(fā)商才將佘山桃源路2號(hào)地塊項(xiàng)目定位于中國(guó)目前的高爾夫主題商城。

　　　　　(作者： 甄愛軍　)