經(jīng)過去年的調(diào)整，深圳樓市在2009年進入了恢復期，成交量出現(xiàn)明顯上升，成交價也走出低谷。尤其是3月份以來，成交量增長幅度巨大，導致不少賣方不斷提高售價。面對目前的市場狀況，購房者紛紛表示難以看清樓市的走向，不知該不該購房。實際上，這個問題不同的置業(yè)群體應該有不同的選擇，不過有一個準則可供所有人拿來參考，即購房不一定要追求“抄底”，購到合適的房子更具實際意義。

頭次置業(yè)者：選好房可安居

頭次置業(yè)群體以年輕白領居多，生活要求他們有一個可以安定下來的穩(wěn)定居所，但年后金融危機的陰云尚未消散，房價似乎又有所上漲，不少人開始疑惑，應該趕在房價大幅上漲前及時入市，還是繼續(xù)租房等待房價的又一輪下跌?

從近三個月的市場變化趨勢來看，成交量上升明顯，不少片區(qū)的價格也有小幅上升。不過與2006、2007年因投資需求大量入市而導致房價瘋狂上漲的情況不同，目前成交量的上升依然以自住需求為主導，房價上漲幅度在理性范圍之內(nèi)。整體來看2009年的房價走勢，在全市大量的自住需求及購購力的支撐下出現(xiàn)大幅下跌的可能性不大，并且一段時間內(nèi)市場成交量的上升可能還會進一步推動價格的上漲。因此，在滿足一定條件時，頭次置業(yè)者看到滿意的房子不妨出手，實現(xiàn)自己和家人安居的理想。

據(jù)世華地產(chǎn)對近期成交案例的調(diào)查統(tǒng)計，特區(qū)外龍華片區(qū)成交客戶中有不少是年齡在25—30歲的頭次置業(yè)者。有一位李先生是2004年來深圳工作的，在福田區(qū)上班，一直住在龍華。據(jù)李先生介紹，他對龍華片區(qū)的居住環(huán)境很滿意，2007年開始關注市場準備購房，但當時房價太高負擔很重，而2008年房價下跌時又不敢入市，較近終于以 65萬元的價格購下錦繡江南二期一套73平方米的兩房。李先生表示，雖然近期業(yè)主的報價一路上升，從年前的 8000元／平方米上漲到9000元／平方米左右的價位，不過，與這套房子類似的戶型，在高峰時期曾有報價78萬的，如今的價格已基本達到了他的心理價位，考慮到馬上就要結(jié)婚，他就覺得這套房值得購購。

李先生的例子是典型的剛性需求，并且對市場關注已久，相對前兩年而言，目前的政策及市場環(huán)境都較好，購房成本較低，而房價也在他的心理價位，對李先生而言，現(xiàn)在應該說是合適的購房時機。頭付兩成之后，貸款約 50萬，每月需還3072元，與2200元左右的房租相比增加不多，在可承受范圍之內(nèi)。目前市場上有不少類似李先生這樣的頭次置業(yè)者，因結(jié)婚、生子等原因迫切需要購房，他們可多參考李先生的做法，選擇房價在自己心理價位和承受范圍內(nèi)的片區(qū)，并充分考慮交通是否便捷、是否方便上班，居住環(huán)境是否有利于嬰幼兒的成長等因素。

此外，有些年輕人暫時沒有結(jié)婚、生子等需求，但有不錯的收入和穩(wěn)定的工作，對置業(yè)抱著自住兼顧投資的態(tài)度，這類購房者目前可集中關注成熟片區(qū)的中小戶型。如福田區(qū)景田北、福田南片區(qū)，南山區(qū)南油片區(qū)等，選擇這些地方的中小戶型物業(yè)，可將購房的風險降到較低，日后要換房時，可租可賣，收益比較有保證。需要注意的是，月供支出不能超過月收入的50％，較好是保持在30％左右，這樣的風險程度一般來說都可承受。

改善型置業(yè)者：明確置業(yè)目的，密切關注市場

相比年輕一代的頭次置業(yè)者而言，這類購房者一般都有一定的經(jīng)濟實力和穩(wěn)定居所，可用更加從容的態(tài)度面對市場變化，購房需考慮的是購購目的、需求片區(qū)等因素。

根據(jù)世華地產(chǎn)市場研究在2009年初所做的置業(yè)需求調(diào)查，改善型購房者中為子女成長環(huán)境、學位等問題選擇換房的人占到了半數(shù)以上，這部分人的購房目的明確，即居家氛圍濃厚、教育配套優(yōu)良的大型成熟社區(qū)。一般來說，教育資源好的學校學位相對緊缺，其所在片區(qū)的市場需求比較有保證，在主要由供需決定價格的市場中，即使外部環(huán)境存在變數(shù)，未來的樓市發(fā)展也會以平穩(wěn)為主，出現(xiàn)大幅振蕩的可能性不大。需求明確，供應有限，價格下跌空間有限，在這樣的情況下置業(yè)者看到自己喜歡的房子，確實沒必要再等。如果預算有限，可考慮一些交通方便、小區(qū)環(huán)境好并帶有學位的房齡較長的樓盤。如南山區(qū)蛇口片區(qū)一些90年代修建的福利房和微利房小區(qū)，如愛榕園、翠竹園、文竹園等小區(qū)，基本以2房及3房為主，總價在50—80萬元之間，一般帶有名校學位，一直以來客戶群都以30～45歲的換房客為主。

此外，部分購房者的目的在于改善居住環(huán)境，有換房的打算但并無迫切需求，在目前的市場形勢下，不必因為房價上漲而急于跟風入市，可密切關注市場，尋找適合的房子主動出擊。根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)近兩年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在區(qū)域價值的支撐下，部分樓盤的價格在2008年盡管也有所調(diào)整，但下降的幅度有限，如羅湖區(qū)的百仕達花園、鴻翔花園、福田區(qū)的綠洲豐和家園等。這類樓盤的共同特點是地理位置好、社區(qū)入住率高、發(fā)展成熟、前期的投資成分較少，并且周邊無新盤供應或供應量有限，因此其價格在樓市調(diào)整期中下調(diào)空間有限，而一旦樓市步入恢復期，則呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。相對來說，這種“抗跌性”樓盤在關內(nèi)羅湖、福田的一些配套齊全、品質(zhì)好的片區(qū)較多，置業(yè)者可多做關注。

投資型置業(yè)者：關注小戶型及豪宅的投資價值

今年深圳房價整體走勢平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅下跌的局面，目前雖然不具備短期炒作獲利的市場條件，但相對于銀行存款、股市等投資渠道，購置房產(chǎn)確實能較好兼具保值及增值性，是屬于相對安全的長期投資方式。不過，在經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下，投資更需要謹慎。從當前的市場狀況來看，以投資保值為目的的購房者在選擇物業(yè)時可以小戶型或豪宅為主。

央行去年連續(xù)降息，再加上部分片區(qū)租金的下跌沒有房價跌幅大，從2008年年底開始，市場上逐漸出現(xiàn)了一些能夠“以租抵供”的盤源，在存款利率較低的時候，投資者不如選擇這類租賃回報率較高的物業(yè)獲取穩(wěn)定收益。根據(jù)對世華地產(chǎn)一些近期成交活躍的代表房源分析，目前能夠?qū)崿F(xiàn)月租與月供相抵或月租接近月供的物業(yè)，多是關內(nèi)羅湖、福田、南山三區(qū)的小戶型，一般出現(xiàn)在地理位置優(yōu)越、交通便利、生活配套成熟的片區(qū)，如羅湖口岸、皇崗口岸片區(qū)，南山區(qū)的南油及南頭片區(qū)等，以單身公寓、一房戶型居多，有部分兩房單位。不過，房屋的租金及出租率不可避免受外部經(jīng)濟環(huán)境的影響，購購時也需考慮一定的風險因素。

除小戶型物業(yè)外，目前市場上的一些豪宅物業(yè)也具有一定的保值及。如香蜜湖一號、天鵝堡、中信紅樹灣等豪宅，目前的價格與高峰時期相比都有所下降。這類物業(yè)品質(zhì)較好，而長遠來看關內(nèi)的豪宅資源較為稀缺，因此具有一定的升值空間。如世華地產(chǎn)3月成交的一個關內(nèi)豪宅物業(yè)，總價450萬元左右，均價在21000元／平方米，這個價格比該項目開盤時的價格上漲不多，但從項目的區(qū)域、景觀價值來看，未來價格進一步下跌的空間有限。據(jù)了解，購家因手上有相當充裕的現(xiàn)金但又不愿投入股市，因此選擇購購相對稀缺的房產(chǎn)來實現(xiàn)保值增值的目的。

購房可算是人的一生中相當重要的一件事，誰都不希望購房之后價格下跌，但另一方面，在自愿交易的前提下，完全零風險的交易是不存在的。事實上，每個人的情況都不一樣，不能用統(tǒng)一的標準來衡量，但通過以上的分析和實例可以看出，購或不購，何時購的問題，要綜合購購目的、經(jīng)濟實力、需求片區(qū)等因素分析來定。對于購房者而言，關鍵是要有明確和理性的購房計劃，并合理分配收入及支出額度。

(作者：肖小平)