近一階段，本市迎來新一輪入住高峰，伴隨而來的是入住出現(xiàn)購房人與開發(fā)商、物業(yè)公司之間新的矛盾與問題，再次成為熱點。近日，記者就有關(guān)收樓注意事項采訪了北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員鄧澤敏律師。鄧律師認(rèn)為，目前收樓中主要存在以下幾大問題：規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；未與業(yè)主協(xié)商，開發(fā)商單方擬訂補充協(xié)議，并以簽訂補充協(xié)議作為辦理入住的前提；超出賣房時承諾的物業(yè)費價格收取物業(yè)費，并以此價格要求業(yè)主交納物業(yè)費和簽訂物業(yè)管理合同，否則，拒絕為業(yè)主辦理入住手續(xù)；本末倒置，要求業(yè)主先辦理入住手續(xù)、交納物業(yè)費等，然后才允許驗房；相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)氨氣等有害氣體超標(biāo)問題等。

根據(jù)經(jīng)驗，鄧律師為業(yè)主提出4條策略，予以應(yīng)對：

■應(yīng)對規(guī)劃設(shè)計變更或小區(qū)縮水問題

對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更(如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等)對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟。比如大西洋新城業(yè)主因規(guī)劃的改變提起行政訴訟案件等。

■應(yīng)對開發(fā)商單方擬訂補充協(xié)議問題

對于入住時，以簽訂補充協(xié)議作為辦理入住的前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司不得以此阻撓業(yè)主的入住。從合同關(guān)系來看，業(yè)主與出賣人簽訂的是《商品房購賣合同》。業(yè)主方的主要義務(wù)就是按照合同約定交納房款，而出賣人的義務(wù)就是按照合同約定交付房屋(交鑰匙)。除雙方另有約定，業(yè)主沒有義務(wù)在收樓時簽訂任何補充協(xié)議，尤其是沒有義務(wù)簽訂由一方擬訂的“不平等條約”。

■應(yīng)對交房時物業(yè)費漲價問題

關(guān)于交房時物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房購賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”簽約實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往承諾物業(yè)費較低。但是，一旦購受人主張將物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)簽訂在合同中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又極力反對。據(jù)不完全調(diào)查，98%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房購賣合同時不同意業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。因此，房屋交付時物業(yè)費漲價也就沒有什么約束。而辦理入住時，不交納物業(yè)費、不簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主就拿不到鑰匙，就不能入住。

合同是雙方的意思表示，物業(yè)管理合同也不例外。從法律上來看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方，因為開發(fā)商沒有按照法律規(guī)定，在商品房銷售時讓業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。而且，從理論上講，業(yè)主與開發(fā)商之間是房屋購賣關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是委托管理關(guān)系，業(yè)主交付了房款，開發(fā)商就有義務(wù)將房屋交付給業(yè)主。無論是開發(fā)商或物業(yè)管理公司，都不能以簽訂違反合同一方意志的協(xié)議作為業(yè)主辦理入住的前提。

■應(yīng)對辦理入住時程序本末倒置問題

至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

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