【事件】

●現(xiàn)場回放

2006年9月13日下午一點到14日凌晨一點，位于朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋東北角的“天之驕子”售樓處，201戶業(yè)主圍聚在這里，堅守了12個公里等待收房，希望早日搬入他們原定于今年6月18日即可交付使用的房子。

下午一點開始，由“天之驕子”201戶業(yè)主組成的收房團來到“天之驕子”售樓處，立刻將大廳占得滿滿當當，門口也站滿了人。售樓處僅有的兩個工作人員在收房團到來后迅速離開，一時間，200多位拿著全套材料準備收房的業(yè)主被“晾”在了空曠的售樓處。

在業(yè)主和記者相繼致電開發(fā)商方面負責人———北京嘉利恒德房地產開發(fā)有限公司總經理之后，四點左右，開發(fā)公司總經理出現(xiàn)在售樓處現(xiàn)場。在眾多保安的包圍下開始了與六名業(yè)主代表長達9個公里的談判，非業(yè)主代表的業(yè)主均被擋在售樓處門外。其間，雙方就購房合同補充協(xié)議、延期交房賠償金、業(yè)主方的逾期貸款違約金等多項內容進行磋商。這是一場典型的拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商方面對業(yè)主提出的多項要求表示有的“可以商量”、有的“需要再向律師咨詢”、“有的要求超出合同很難滿足”……截止到次日凌晨一點多鐘，沒有一戶成功收房。

●實地觀察

記者由兩名業(yè)主著參觀了“天之驕子”的項目現(xiàn)場，記者看到，去年廣告上打出的項目一大賣點“瘦西湖”（小區(qū)自建水系）現(xiàn)在還是亂石堆；本應在今年8月18日投入使用的會所、游泳池等配套設施現(xiàn)在還是標準的施工工地，只是很少看到工人；走進一棟已經有住戶入住的樓，有的房間顯然還未完工，水泥袋和馬桶都散落地堆在屋里。門禁系統(tǒng)安裝情況各樓也是參差不齊。這樣的房子，顯然離可以入住的精 相去甚遠。

●事件追溯

“天之驕子”業(yè)主集體收房的行為并非突然。早在今年7月25日，拿著開發(fā)商收房通知的業(yè)主在看到一片狼藉的小區(qū)實景后就與開發(fā)商發(fā)生過沖突。“那天收房，很多業(yè)主一走到小區(qū)里就傻眼了：社區(qū)內道路沒修好，規(guī)劃中的綠地基本沒有，小區(qū)就像個大垃圾場。單說房子內部，裝修跟合同上約定的也相差太遠，而且水電、天然氣系統(tǒng)還不能正常使用，根本達不到交房標準?！睒I(yè)主孫先生氣憤地說。

據部分業(yè)主介紹，現(xiàn)在該小區(qū)已經有幾十戶在7月底辦理了入住。因為“好多人實在扛不住了，在外面租房子租得太久，受不了自己花一百萬元購了房還要交租金?！睋ぃ疤熘溩印表椖咳ツ昝嫦蚴袌鲣N售，當時是均價9000元/平方米左右的精裝修，總價基本在百萬元左右?，F(xiàn)在這兩百多戶業(yè)主是在不妥協(xié)的過程中逐漸形成的“收房團”，他們在律師的幫助下，就開發(fā)商“涉嫌竣工驗收備案表、小區(qū)實測面積報告的造假”、“違反合同約定強制業(yè)主收房”及“開發(fā)商在收房流程中的違規(guī)操作（包括單方面制定‘收房補充協(xié)議’）”等問題多次與開發(fā)商展開交涉。

●雙方態(tài)度

“我們先進的要求就是按合同收房。”在售樓處現(xiàn)場，多位業(yè)主向記者表示?！八麄儯ㄖ搁_發(fā)商嘉利恒德）讓我們簽的‘收房補充協(xié)議’里寫著‘收房后，業(yè)主不再就雙方簽訂的《商品房預售合同》中的權利、義務進行追究’，這就意味著即便開發(fā)商存在著面積縮水、房屋質量、辦理產權等重大問題，業(yè)主也要放棄向法院主張的權利。這是完全不行的?！睒I(yè)主關先生說。他表示，業(yè)主們已經一讓再讓，房子到現(xiàn)在還不能達到交付使用標準，但很多業(yè)主已經放棄就“延期交房賠償金應該賠到哪”的堅持，“只要他們不讓我們簽那個明顯是霸王條款的‘補充協(xié)議’，讓我們把房子收了就行。”

開發(fā)商方面的態(tài)度卻顯得難以捉摸。在談判現(xiàn)場，開發(fā)商先是執(zhí)意拒絕媒體參與談判過程，在開始談判后，開發(fā)公司總經理表現(xiàn)得十分耐心，對業(yè)主提出的“廢除補充協(xié)議”等要求都表示“本來沒想到這會成為問題”、“有誤會是因為大家對合同理解不一樣”，并對合同中的一些具體細節(jié)表示“自己不是專業(yè)人士，要咨詢律師之后才能給出確切答復”。

談判的較后，開發(fā)商表示同意廢除“補充協(xié)議”，不過要求業(yè)主繳納“逾期貸款違約金”之后才能收房，形成了新的收房障礙。因為據業(yè)主反映，去年購房恰逢央行緊縮貸款，很多人的貸款下發(fā)期限超過了開發(fā)商要求的60天，但這并非業(yè)主個人原因造成，按合同約定是無需賠付的。目前雙方就此問題仍爭執(zhí)不下，截至發(fā)稿之日，201戶業(yè)主中仍未有人成功收房。

●追蹤調查

業(yè)主們對社區(qū)環(huán)境及房屋質量存在重大瑕疵，卻還能夠拿出竣工驗收備案表一事表示疑問，并告訴記者他們已上告北京市建委信訪辦，建委表示將調查此事。

記者隨即以普通業(yè)主身份致電朝陽區(qū)建委，詢問竣工驗收備案表的下發(fā)條件和分戶驗收的作用，頭先得到了肯定答復：分戶驗收已經全面開展，今年之后的北京市的所有商品房小區(qū)都將執(zhí)行分戶驗收。對于竣工驗收備案表，朝陽區(qū)建委方面給出的解釋是：拿到竣工驗收備案表只是說明開發(fā)商已經按法定要求做完竣工驗收，驗收人員及程序符合國家有關標準和政策，然而“這只是政府對開發(fā)建設單位的一種監(jiān)督，政府不能參與到每一戶的驗收工作中”，同時，拿到竣工驗收備案也并不意味著房屋質量一定合格。然而當記者表明身份希望得到進一步解釋時，建委工作人員卻因為一定原因表示不便透露。

北京匯佳律師事務所主任律師邱寶昌表示，目前我國在房地產監(jiān)測方面還存在盲點。如果房地產項目頻繁出現(xiàn)質量問題，會影響政府測繪部門的公信力。政府在監(jiān)督房地產開發(fā)方面仍有待完善。不過，分戶驗收規(guī)定的出臺，至少表明了房地產業(yè)趨于規(guī)范化管理的發(fā)展態(tài)勢，只是在執(zhí)行力度上仍待加強。

●專家建議

對于購房人可能遇到的種種問題，北京市建委給出的建議是從較初簽訂合同入手：開發(fā)商是房屋的主要責任方，消費者一定要在簽訂購房合同時將各方面考慮到，在合同中將保障權益的部分詳細寫進去，而且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墻面平整”中的“平整”如何判定？這就要寫明誤差范圍。出現(xiàn)問題，憑合同向開發(fā)商依法索賠。

邱寶昌提示消費者：中華人民共和國合同法第三十九條內容為：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提醒對方注意免除或者限制其責任的條款。如果合同條款違背了公平原則，該條款無效。因此，嘉利恒德單方面出具的“補充協(xié)議”就屬于無效合同。另外，開發(fā)商強制要求先交錢（繳納公共維修基金、契稅、一定物業(yè)管理費等）后驗收的“慣性”做法也是不符合交易慣例的，在此也提醒廣大消費者，不要就法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定的原則與開發(fā)商簽訂不平等協(xié)議。

【援助】

●專家提示：收房把握三大原則

一、必要材料一個都不能少

收房時，較重要的是先向開發(fā)商索取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)也需要查驗，并要求開發(fā)商加以說明。

在領取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書》之后做綜合驗收，如果在驗收中出現(xiàn)問題，馬上向開發(fā)商提出質詢、改進意見或解決方案，在現(xiàn)有問題全部與開發(fā)商達成書面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。

二、房屋標準需符合合同約定

嚴格對照合同，看開發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項義務，如房屋的裝修標準、配套設施、設備是否達到，與合同內容是否吻合。這里包括套內設施和公共設施兩方面，套內不僅要看明面上的建筑建材，還要看水、電是否符合國家標準。水應該是市政用水，自備井的水質就無法保障；電則要求是民用電，工業(yè)用電同樣得不到國家保障。這些要件如果不符合，則說明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定，延期交房違約金應從違約之日算起，賠償到交房條件符合合同約定的那終止。

如果業(yè)主對收房尚存疑慮，建議請有經驗的人幫忙看房，不一定是驗房師、律師等專業(yè)人士，有過收房經驗的人就可以。

三、“硬件”、“軟件”兩手抓

看房屋質量要關注細節(jié)。拿房屋面積來說，商品房管理辦法規(guī)定，實測之后的面積與合同約定面積相比較，3%以內的誤差是合理的。如果面積超過3%可以不多付錢，少于3%按照每平米雙倍房價來賠償。

不僅房屋設備硬件要符合合同標準，“軟件”也關系著日后的居住質量。比如對空氣質量的要求也應該寫進合同，這是很多人的盲區(qū)，但隨著精 子越來越多，裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來越嚴重，購了精 的業(yè)主一定要對此有所警惕，在合同中要明確提出裝修后空氣質量要符合國家標準，并要求開發(fā)商對此進行測量并出具檢測報告。專家支持：匯佳律師事務所主任律師邱寶昌

●六大細節(jié)檢驗住房質量

一、檢查房屋有無裂縫，如發(fā)現(xiàn)裂縫應及時讓開發(fā)商負責修復。特別需要注意的是，如果承重墻有裂縫且貫穿整個墻面，說明該房存在危險隱患，一定不能抱僥幸心理。

二、檢查房屋有無傾斜?？稍诜宽斏嫌眉毨K拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

三、檢查墻面、地面是否平整光潔，廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能存在裂痕和空鼓。

四、檢查門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，開關門是否順暢，如果陽臺有裂縫比較危險。

五、檢查房屋有無滲漏。注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，如果房屋墻面有變色、起泡、脫皮等現(xiàn)象，說明存在滲漏問題。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

六、檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過處理。看水是否能通暢無阻地排向出水口。

【相關信息】

●“團收”是無奈之舉

在房地產業(yè)糾紛頻出的今天，集體收房已經不是新鮮概念。許多在收房過程中遇到困難的業(yè)主認為，集體收房可以通過聯(lián)合行動向開發(fā)商施加壓力，不過更多的人則表示“團收”實屬被逼無奈，要大家協(xié)調安排統(tǒng)一時間，辦手續(xù)效率不高，等候時間也長。而開發(fā)商方面也顯然不喜歡面對集體收房，“天之驕子”的開發(fā)商就曾以“每個人的情況和要求都不同，建議一個一個收房”來試圖打破“團收”局面。

邱寶昌表示，從法律角度來看，集體收房與個體收房只是形式的不同，只要不破壞公共秩序和他人權益，團收是完全合理合法的。不過這對小區(qū)業(yè)主代表的策劃、組織和控制能力都提出了較高要求。要把握的原則是：維權，要在合

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