舒可心認為，作為業(yè)主，必須認真了解法律賦予我們的權(quán)利，特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護我們的合法權(quán)利。舒可心以去年９月開始實施的《物業(yè)管理條例》為例，詳細闡述了業(yè)主在物業(yè)管理過程中的權(quán)利和行使，以及獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。

舒可心說，業(yè)主在物業(yè)管理活動中權(quán)利的來源，是由于其購購了物業(yè)中的某一部分。該業(yè)主對其購購物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán)；但對共有部分并不單獨享有所有權(quán)，而是和其他全體業(yè)主一起共同享有，并且這個所有權(quán)的大小，還和其購購物業(yè)占整個物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關(guān)，這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán)；當然，業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織——業(yè)主大會，這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當中，任何業(yè)主都同時擁有這三種權(quán)利，但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。

具體而言，所有權(quán)所對應(yīng)的專有部分，業(yè)主可以單獨占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積（不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分）。

持份權(quán)所對應(yīng)的共有部分，某個業(yè)主不能單獨占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設(shè)備、設(shè)施、財產(chǎn)，以及全體業(yè)主共同獲得的國有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理，也恰恰是對這些部分進行的管理和維護，目的是使全體業(yè)主的共同財產(chǎn)維持良好的狀態(tài)，提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中，也包括對物業(yè)使用人群（業(yè)主自用時，業(yè)主即是使用人）的專項服務(wù)，如保安、保潔、生活資料的供應(yīng)等。也正因為各個業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利，因此，大家按份繳納相應(yīng)的管理、維護和服務(wù)費用，自然是每個業(yè)主的義務(wù)。當然，如果這些公共部位有其他收益時，全體業(yè)主也應(yīng)該按份享有收益的分配權(quán)力。

成員權(quán)所對應(yīng)的組織，正是為了行使那些因任何個別業(yè)主或部分業(yè)主都無法單獨行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個組織就是業(yè)主大會和其執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)主委員會。全體業(yè)主都在業(yè)主大會中有表決權(quán)，有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權(quán)利。

舒可心認為，《條例》從法律上，對上述權(quán)利的歸屬以及行使方式，進行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主真正自我民主決策，從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過程中，產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象，以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。

舒可心表示，從《條例》中可以看到，業(yè)主的權(quán)利，除按物業(yè)服務(wù)合同接受物業(yè)服務(wù)外，主要還有：監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動中的知情權(quán)等項權(quán)利。同時也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項義務(wù)。

談到目前業(yè)主維權(quán)的難點，舒可心認為，較重要的一點是大家對當前法律環(huán)境的不了解，想當然地認為“感覺的正義”和法律的正義應(yīng)該是一樣的。一些業(yè)主動不動就“感覺”開發(fā)商欺詐，但是現(xiàn)在是法制社會，單憑“感覺的正義”去打官司較終結(jié)果很有可能是贏不了官司，由此導(dǎo)致一些業(yè)主較后不相信法律，這是很危險的?，F(xiàn)在的難點是要讓廣大業(yè)主明白，我們是法制國家，法律的正義和大家“感覺的正義”可能不是一回事，如果某一部法律可能傾向于開發(fā)商，大家有意見可以依照程序修改法律，但在法律修改之前，這就是目前的法律環(huán)境，對業(yè)主購房就是不利的，如果你一定要購，就要有承擔風(fēng)險的準備。

比如說，在購房合同中已經(jīng)明確約定口頭承諾無效，如果業(yè)主還去相信銷售人員的口頭承諾，那么這個責(zé)任只好由業(yè)主自己承擔?，F(xiàn)在的問題是，業(yè)主對自己的能力普遍估計過高，覺得自己能夠駕馭幾十萬元甚至上百萬元的購房商業(yè)活動，其實他們根本駕馭不了。另外，目前業(yè)主對政府的依賴程度過高，而在市場經(jīng)濟體制下，政府應(yīng)該是逐步退出市場的。過去，老百姓動不動有事就去找政府，現(xiàn)在市場上的事應(yīng)該通過市場來解決，從《物業(yè)管理條例》的頒布就可以看出，政府希望業(yè)主盡快成熟起來，成立業(yè)主委員會與物業(yè)公司對等談判解決問題。

舒可心強調(diào)，業(yè)主一定要清楚，我們應(yīng)盡可能地依靠自己解決問題，不行就請律師幫助，將來一定要成立業(yè)主委員會，依靠行業(yè)或協(xié)會組織來解決問題。像在朝陽園，由于業(yè)主委員會的努力，業(yè)主們已經(jīng)可以和物業(yè)管理公司平起平坐地商量解決問題，來維護自己的權(quán)利。這是《物業(yè)管理條例》賦予我們的權(quán)利，而靠“打打殺殺”很有可能是兩敗俱傷，解決不了問題。

舒可心還認為，業(yè)主應(yīng)該理性維權(quán)。根據(jù)他的經(jīng)驗，比較目前維權(quán)的各種方式，較節(jié)約成本的應(yīng)該屬于調(diào)解，業(yè)主頭先應(yīng)該去選擇大的、信譽好的開發(fā)商，像萬科、天鴻、頭創(chuàng)等，這樣一旦出現(xiàn)問題，基本上都能通過調(diào)解解決問題。

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