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購房律師點撥:開發(fā)商無權承諾物業(yè)管理內容

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 517 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

大多數(shù)的購房者都非常關心入住后的物業(yè)管理問題,所以在簽訂購房合同時往往會詳細詢問。開發(fā)商一般也會詳細說明將來需收取的物業(yè)管理費數(shù)額、標準、服務內容等,甚至將此內容寫進購房合同中。可是客戶入住后,有時卻發(fā)現(xiàn)實際情況與當初發(fā)展商的承諾不盡相同。例如有的項目原來說24公里供應熱水,業(yè)主入住后卻無法開通;而原定的物業(yè)管理費,入住后才發(fā)現(xiàn)高了一大截。

當住戶找物業(yè)管理公司詢問時,物業(yè)公司稱自己是依據(jù)國家標準收費,開發(fā)商說的不算數(shù)。找開發(fā)商詢問,發(fā)展商則非常遺憾地表示,現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司,自己也沒有辦法約束,所以只能很抱歉了。這就使得購房者非常窩火,覺得自己受了騙。

分析上述問題,關鍵之處有兩點:一是發(fā)展商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾;二是對這種承諾引發(fā)的法律后果,發(fā)展商應否承擔法律責任。

對于個問題,物業(yè)管理與房屋購賣均是兩種獨立的法律關系。房屋購賣當事人一方是發(fā)展商,另一方是購房客戶,兩者間是購賣合同關系。物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司,一方是住戶,兩者間是服務合同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合,比如購房客戶往往就是住戶,而賣房的發(fā)展商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色,但無論如何,不能抹殺這兩種合同關系的獨立與區(qū)別。而物業(yè)管理費用、標準、服務內容等,實際上就是物業(yè)管理法律關系中的種種權利、義務、責任,只能由物業(yè)管理公司予以確立。

在房屋預售前,開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議,確定物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項。然后,開發(fā)商在售樓時,可以對相關物業(yè)管理問題作出必要的說明、解釋,以便增加該物業(yè)的賣點,同時方便廣大購房者進行綜合的比較、選擇、決定。

但是開發(fā)商不能將有關物業(yè)管理具體內容的條款直接規(guī)定在售樓合同中,這樣做就是越俎代庖,就是不當處分他人的權利。開發(fā)商沒有簽訂這種條款的主體資格,這項工作應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。

較高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十一條規(guī)定:“行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識,使行為的后果與自己的意思相悖,并造成較大損失的,可以認定為重大誤解?!币罁?jù)《民法通則》的規(guī)定,對于重大誤解情形,一方有權請求人民法院或仲裁機關予以變更或撤銷,被撤銷的民事行為從行為開始起無效。同時,我國《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失……”

這就是說,如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內容,而購房客戶認為自己受誤導而簽約并遭受較大經濟損失,則該客戶可以要求撤銷該購房合同,雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失,例如裝修費等,則可以提出索賠請求。

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