廚房窗戶太小　裝上排煙管還打不開　律師稱“國家驗收”并不是主管部門直接檢測

購了房，不一定就省心了，收房時，可能還有一堆問題等著您。購購了幸福家園的吳先生就遇到了這樣的事兒。

收房案例　收房前去看看發(fā)現(xiàn)多處有問題

　　吳先生在廣渠門橋以西的幸福家園購了一套總價近百萬元的房子。4月底，開發(fā)商通知吳先生去收房。

在其他業(yè)主忙著交納各種契稅和基金并辦理入住手續(xù)的時候，吳先生提出要先到房間里去看看，這一去，竟看出了新房中的不少問題。

吳先生說，頭先，臨街的落地窗前有一道護欄，然而欄桿之間的間隙非常大，有安全隱患。其次，廚房的窗戶小，起不到通風和采光的作用。而且，廚房中的這個先進的小窗是向內開的，外置煙道的預留孔竟然比窗戶的上沿還低。如果設置排煙管，窗戶根本就打不開。除此之外，空調機位的下水口和廚房下水管附近的防水也有一定問題。

要求整改未果業(yè)主至今仍未收房

吳先生找到物業(yè)，填寫了一份《項目整改報告》，決定等房子改好后再辦入住。但目前，除了欄桿的間隙問題得到了解決外，其他幾項都沒能很好地解決，吳先生至今沒有辦理收房手續(xù)。

通過國家驗收開發(fā)商認為沒問題

記者實地查看了吳先生的新房后，和吳先生一起拿著《工程建設標準強制性條文》和《中華人民共和國國家標準———住宅設計規(guī)范》GB50096-1999找到開發(fā)商。

開發(fā)商方面一位姓邢的先生表示，他們的工程的確是按上述標準進行驗收的,但業(yè)主不是專業(yè)人士，業(yè)主提出房屋存在問題，他們不予認可。邢先生說：“我們是經過國家驗收的，您說我們不合標準必須拿出專業(yè)機構的檢測報告?！?p>吳先生生氣地說：“國家標準白紙黑字規(guī)定了廚房窗地比較小也要達到1比7。我們家窗戶面積約為0.6平方米,而廚房面積為9.41平方米,二者比例約為1比16,遠遠小于1比7的國家標準。存在這么明顯的問題難道說還是經過國家驗收合格的嗎？”

如不告到法院很難檢測房屋質量

國家建設工程質量檢測的王工程師說，他們這里進行的工程質量檢測具有法律效力，但必須雙方委托才能進行。如果只是業(yè)主一方進行單方面委托，那+么檢測出來的結果開發(fā)商很可能不予認可也不會承擔費用。但雙方都同意檢測的可能性也很小，除非是開發(fā)商有十足把握，覺得自己的工程不存在任何問題。

因此，大多數(shù)的情況都是等糾紛訴諸法律后，由法院委托他們進行檢測。

由于目前國家相關部門還沒有開通業(yè)主對房屋質量進行投訴的渠道，因此，一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主只能先找開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商無果，那就只能訴諸法律。

律師點評

針對吳先生的購房經歷，北京市包律師事務所的周丹律師和北京市冠衡律師事務所的李向榮律師分別進行了以下解讀。

勿輕信“國家驗收”

2000年1月國務院頒布的《建設工程質量管理條例》將工程竣工驗收由驗收制改為了備案制，即建設行政主管部門不再核發(fā)竣工驗收證明，而是采用了驗收備案的辦法，改變了房屋建筑工程竣工驗收制度。也就是說，主管部門不再直接進行檢測，而是把開發(fā)商提供的檢測結果進行備案。

所以，律師稱，所謂國家驗收，其實只是開發(fā)商、設計方、施工方、監(jiān)理方進行的四方驗收。業(yè)主切不要以為開發(fā)商宣稱房屋經過國家驗收并出示了《工程竣工備案表》，就萬事大吉。

　收房前應擦亮雙眼

設計方的圖紙業(yè)主們是看不到的，施工方是否按圖紙施工也無從考察，監(jiān)理方也是開發(fā)商通過招投標的方式自己請來的。因此，房屋究竟在哪個環(huán)節(jié)上出了問題業(yè)主自己是很難調查的。其實，業(yè)主只同開發(fā)商存在購賣合同關系，但開發(fā)商總會以“就是這么設計的”、“就是按圖紙進行的施工”、“我們通過了國家的驗收”等理由來搪塞業(yè)主。

律師稱，業(yè)主必須付全款才能入住，房屋又是具有不可替代性的大額商品，因此，購房人處于天然弱勢，必須擦亮雙眼，盡量躲避層層“機關”。

律師九大提醒

1　收房前一定要查驗“兩書一表”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《工程竣工備案表》。(注：《工程竣工備案表》一般是不向個人提供的，業(yè)主應在查看時記錄下其編號等重要信息)

2　要求開發(fā)商出示專業(yè)測繪單位提供的《實際測量報告》，并檢驗實測報告的日期是否在竣工備案日期后。否則，業(yè)主應提請開發(fā)商委托有資質的機構進行重新測繪。

3　查看實測報告上規(guī)定的公攤面積是否與商品房購賣合同附件內容相符。如實測報告上規(guī)定的公攤面積在合同中沒有提及，要以實測報告為準，開發(fā)商不應向業(yè)主索取費用。

4　查看安防設備是否完善及有無在公安機關登記備案。

5　可要求開發(fā)商出示供水系統(tǒng)水質檢測報告及相關的衛(wèi)生許可證。

6　收房前一定要先進房間查看水、電、天然氣等生活必需設施是否開通并達到使用狀態(tài)。

7　看房時，應對照中國建筑工業(yè)出版社出版的《工程建設標準強制性條文(房屋建筑部分)》，查看房屋結構及其附屬設施有哪些不符合國家強制性規(guī)范的規(guī)定。如確實存在質量問題，應提出書面報告要求開發(fā)商整改，而且較好能約定開發(fā)商由此延期交房所應承擔的違約責任及違約金的支付辦法及時間。

8　收房時不要草率簽字，應先對房屋進行仔細檢查、驗收。一旦在《房屋交接驗收單》(或《物業(yè)交付核驗單》)上簽字接收，則意味著開發(fā)商完成了交付房屋的義務。

9　收房時不要草率交費。

京地稅征[1997]389號文件和京地稅地[2000]478號文件中規(guī)定，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅，而代征人不能委托其他單位代征。因此，開發(fā)商沒有權利代征契稅。

京國土房管物字[2001]1170號文件中規(guī)定，各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦不得委托建設單位代為歸集維修基金。因此，開發(fā)商和物業(yè)均無權利收取“大修基金”。

在交納物業(yè)費的時候，一定看清物業(yè)代收的水、電等費用是否遵循物價局的相關標準。以“人工費”等為由在水、電等費用上加價是毫無根據的。

　記者幫您查規(guī)劃

本欄目推出后，許多讀者給本報打來了咨詢電話，但由于版面有限，我們今天只能刊登出部分內容。

有何關于規(guī)劃的問題，您可以發(fā)郵件或打電話告訴我們。郵箱：fwrx@ynet.com電話：58635320

讀者俞先生問：東風橋西北角汽車電影院以北直至霄云路的這一片將來準備做什么？現(xiàn)有消息說是朝陽公園北擴，也有人說是第三區(qū)。

答：據記者了解，朝陽公園沒有北擴的計劃。按照北京市總體規(guī)劃，臨近麗都商圈的這一區(qū)域被規(guī)劃為第三區(qū)，未來共有10個國家的大在此“扎堆”。

家住嘉銘桐城的張先生問：小區(qū)南側的小營北路何時拓寬？

答：據悉，該路將在今年年底前進行拓寬，目前正在開工籌備中。

讀者黃女士問：宣武醫(yī)院對面(東面)有什么規(guī)劃，什么時候能拆遷？

答：記者從宣武區(qū)政府了解到，目前那里暫無拆遷的計劃。

讀者曹女士問：**9號線到底什么時候能動工修建？

答：據了解，**9號線南起世界公園，北至白石橋的頭都體育館。目前仍無具體動工日期，但較晚會在2009前以前建設完畢。

讀者羅先生問：宣武區(qū)煤市街地區(qū)將如何規(guī)劃？

答：宣武區(qū)建委危改辦的工作人員說，目前正在做方案，具體措施還沒有擬定。

住在林大北路的王先生問：雙清路上收廢品的三輪車特別多，給交通帶來擁堵，什么時候能整治呢？

答：市市政管委已制定整治計劃,目前雙清路正在整治之中。

家住大望路附近的居民李小姐問：現(xiàn)在西大望路東郊市場北側正在進行拆遷，是否有什么項目待建？

答：據了解，目前正在拆遷的地方，將建的項目是耀輝國際城，是類似于現(xiàn)代城的商住兩用樓。該樓盤建成后，將對大望路地區(qū)的居住環(huán)境產生較大的影響。

家住學院路的王女士問：清華東路從學院路到勞動大廈段何時拓寬路面？

答：此路屬2008年奧運工程，北京市已將其列入2005年改、擴建計劃，由北京市公聯(lián)公司組織實施。

家住大興區(qū)的丁女士問：我們一家都很愛吃麥當勞，可大興這邊一家都沒有，能不能在舊宮附近建一個？

答：記者在北京麥當勞公司了解到，麥當勞餐廳的選址要經過慎重的考慮，目前正在大興區(qū)物色合適的地方。

國家相關標準

國家質量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合頒布的《中華人民共和國國家標準———住宅設計規(guī)范》GB50096-1999中有明確規(guī)定：為防止兒童鉆出，欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11米。

關于自然通風的規(guī)定是：廚房的通風開口面積不應小于該房間地板面積的1/10，并不得小于0.6平方米。

采光標準規(guī)定：廚房窗戶和地面的面積比值應該為1比7。

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