十年，北京青年報的《廣廈時代》從較初的只有一個版面的創(chuàng)刊，到現(xiàn)在獨立成冊，而且成為北京地區(qū)較具權(quán)威的地產(chǎn)媒體之一，我作為一個親身經(jīng)歷這整整十年的記者，心中感觸無限。翻找能夠找到的十年的報紙，一篇篇看過，一版版翻過，標題、圖片、名字，每一個都

在生動地述說著當時的新聞，仿佛新聞就發(fā)生在昨天，真的是彈指一揮間啊。現(xiàn)在，靜下來，只想以一個記者的眼光看待房地產(chǎn)這個起起落落的市場，不去評價孰是孰非，不帶有任何階段立場，再講新聞里的人和事，就是故事了，有的故事是聽到的，有的故事是親眼看到的，出處不同，但是發(fā)生過。

■新一輪房地產(chǎn)熱潮裹著維權(quán)問題一起來

其實，回頭看看，就會發(fā)現(xiàn)真的有好處，一位經(jīng)濟學家說過：“陽光底下沒有什么新鮮事”。

那還是1993年，全國主要城市的房地產(chǎn)市場非?；鸨^早的一批房地產(chǎn)開發(fā)商迅速從深圳進軍全國，從東北的哈爾濱到西北的烏魯木齊和西安，從內(nèi)陸的武漢到沿海的北海和海南，跑馬圈地似乎是房地產(chǎn)開發(fā)商人在狂熱時期永恒的主題，“幾天幾夜排隊購房”、“××大廈創(chuàng)造歷史性天價”，全國主要城市的房地產(chǎn)市場就像擊鼓傳花一樣，土地和房產(chǎn)推波助瀾，房地產(chǎn)市場開發(fā)熱度一浪高過一浪，“過熱、過高”等發(fā)出的警告根本擋不住“剛剛開始”、“房地產(chǎn)市場還有30年的快速增長期”、“前景看好”、“房地產(chǎn)市場將繼續(xù)火熱”的聲音。

在此之前，政府已經(jīng)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策逐步給“高燒”的房地產(chǎn)市場降溫，但是，熱錢仍然繼續(xù)進入房地產(chǎn)市場，高燒還是不退，直到1993年，朱镕基總理的查處違規(guī)違紀的一招，使房地產(chǎn)徹底斷奶，“掉腦袋”的風險終于讓狂熱的投機行動清醒了。有經(jīng)濟學家事后說，席卷亞洲的金融風暴正因1993年的宏觀調(diào)控與我們擦肩而過。

1998年，新一輪的房地產(chǎn)市場開始預熱，1999年，國家出臺的停止實物分房改變?yōu)樨泿欧址康拇笳?，徹底改變了普通市民的居住習慣，新一輪的房地產(chǎn)熱潮開始席卷普通老百姓的腰包。

2005年，政府再次提醒“過熱”、“過高”，金融部門不但開始限制開發(fā)貸款，而且開始限制個人購房貸款，政府稅務部門也開始準備檢查房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅務情況。

歷史有時驚人的相似。房地產(chǎn)市場就是在發(fā)展———火爆———調(diào)控中逐步走向常規(guī)發(fā)展的。

在這新一輪的房地產(chǎn)熱潮中，較顯著的特點是市場的主力軍是普通老百姓，而且與以往房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段相比，本輪房地產(chǎn)熱潮還挾裹著一個新問題———房地產(chǎn)業(yè)主的維權(quán)問題。

■維權(quán)是每個“業(yè)主”必須的生活內(nèi)容

從1998年底1999年初開始的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮在接下來的幾年時間里迅速發(fā)展起來，隨著批自購房屋的業(yè)主入住有了“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”的房屋開始，有關(guān)房屋維權(quán)的問題就日益成為本輪房地產(chǎn)市場中的一個主要問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，發(fā)展越快，這個問題也越來越嚴重，直到2001年，房屋的維權(quán)成為當年房地產(chǎn)市場的重要話題，2001年也被房地產(chǎn)市場中大多數(shù)人認同是“房地產(chǎn)業(yè)主的維權(quán)年”。中消協(xié)公布的房地產(chǎn)方面的投訴數(shù)字也顯示每年都處在上升勢頭，房屋已經(jīng)成為中國消費者投訴金額、增長速度較快的商品了。房屋糾紛成為房地產(chǎn)市場一個揮之不去的痼疾，也成為老百姓和政府日益覺得需要解決的大問題。

其實從理性角度來認知，任何商品都會出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問題，前一段時間，一位中國的消費者不滿意奔馳汽車的質(zhì)量和售后服務，在屢次和銷售商協(xié)商解決不果的情況下，一怒之下，砸了奔馳汽車。海爾的張瑞敏也砸過洗衣機，是因為生產(chǎn)的洗衣機出現(xiàn)了質(zhì)量問題，不過他砸的洗衣機是在產(chǎn)品還沒有進入商場之前，這個砸法就是告訴消費者不合格的產(chǎn)品已經(jīng)讓我砸在車間了，消費者購購的洗衣機是合格的。同樣是產(chǎn)品，同樣是質(zhì)量問題，但是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，解決起來卻沒有那么簡單。

采訪了這么多年經(jīng)濟新聞，我深深感到，我們的房屋質(zhì)量問題是個隨處可見的常規(guī)問題。和其他商品的不同是，汽車出現(xiàn)質(zhì)量問題，可能只是一輛車或者一個批次的車輛，洗衣機出現(xiàn)質(zhì)量問題可能也是一家的或者一個品牌的，但是，房屋的質(zhì)量問題是太普遍了，幾乎沒有沒有質(zhì)量問題的項目，只不過，有的非常嚴重，有的尚可忍受。于是，在對待房屋的質(zhì)量問題時，所有的業(yè)主都會面臨兩種選擇，一是沉默、二是維權(quán)，即使是房地產(chǎn)開發(fā)商自己成為業(yè)主也是每天面臨各種各樣的房屋質(zhì)量困擾，所謂欺人者自欺人。

于是房屋維權(quán)成為了當今社會一個普遍現(xiàn)象，在業(yè)主的維權(quán)活動中，業(yè)主不再是單打獨斗，而是結(jié)成一個團體，與房地產(chǎn)開發(fā)商進行著可以說是“堅苦卓絕”的維權(quán)斗爭。和其他商品的維權(quán)不一樣的是，房屋糾紛有一個重要特點，就是每個案件涉及的人數(shù)不是一家一戶，而是千家萬戶，有時整個小區(qū)幾百甚至上千戶業(yè)主的權(quán)益都會受到傷害。房地產(chǎn)消費者的維權(quán)已經(jīng)從個案上升到了集體維權(quán)，而維權(quán)的內(nèi)容從質(zhì)量問題、廣告夸大、虛假、誤導消費者、合同違約，承諾不兌現(xiàn)，到面積任意“縮水”、“漲水”、產(chǎn)權(quán)證難辦理、物業(yè)管理問題，等等，幾乎在房屋所能涉及到的范圍中，都有欺詐和反欺詐，維權(quán)是每個“業(yè)主”必須的生活內(nèi)容。

■購房前天花亂墜，購房后什么都不對

從本輪房地產(chǎn)開發(fā)的某些特點來說，房地產(chǎn)開發(fā)的歷史就是業(yè)主維權(quán)的血淚史。真是，購房前天花亂墜，購房后什么都不對。

商品房不同于一般的消費品，它不僅涉及商品本身的面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等問題，還與小區(qū)規(guī)劃、容積率、公建配套設施、物業(yè)等有關(guān)。正由于商品房所涉及到的方方面面內(nèi)容比較多，只要一個小環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，消費者的權(quán)益就會受到侵害。

目前的房地產(chǎn)業(yè)主維權(quán)體現(xiàn)在購房的前前后后。先是虛假廣告，連欺帶騙，反正能把你蒙到售樓現(xiàn)場。然后是由已經(jīng)過強化訓練的銷售人員給你講解樓盤的優(yōu)勢，那就是天花亂墜，什么都是美好的，反正銷售員是臨時聘用的，隨時可能離開再也找不到人，而且，許多樓盤都實行末位淘汰制度，賣不出去樓，銷售員就等著下崗吧，所以對銷售員來講，賣出去樓才是關(guān)鍵，其他一切都是次要。在沒有法律責任約束的情況下，銷售人員自然什么話都可能說出來，只要能把房子賣掉。

接下來，就是的霸王合同，在現(xiàn)如今的市場經(jīng)濟領(lǐng)域，霸王合同似乎只出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。我的一位親戚購房子，讓我去幫著看，幾個回合之后他們決定購吧，到了簽合同，我一看，霸王合同，開發(fā)商說了，要購就得按照這個簽，要不就別購，沒辦法，他們只好簽了開發(fā)商制定的霸王合同。當然，這是幾年前的事情，當時政府還沒有出臺新版的更多保護消費者權(quán)益的商品房合同文本。

在歷年的采訪中，我都能看到，一些欲哭無淚的業(yè)主，手里拿著購房前被迫簽下的開發(fā)商制定的霸王合同，沒辦法，出現(xiàn)糾紛，霸王條款當然保護開發(fā)商的權(quán)益。

差不多從2004年開始，一些政府職能部門開始陸續(xù)出臺一些政策，力圖來規(guī)范房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的諸多問題，保護消費者的購房權(quán)益。我記得是去年底今年初，中消協(xié)發(fā)布了他們對商品房購賣合同中存在的9大不平等格式條款的點評，個霸王條款是單方擴大解約權(quán)，中消協(xié)說：任何組織和個人無權(quán)“沒收”公民合法財產(chǎn)，開發(fā)商不得將自己的意志強加給購房者。霸王條款之二就是減免責任巧設計，中消協(xié)說按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。霸王條款之三是購房簽約先交錢。開發(fā)商制定的這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費者應堅決拒絕簽署這樣的條款。

另外幾個高居霸王條款前幾位的分別是：認購定金難歸還；模糊標的好圈錢；違約責任不對等；面積誤差設陷阱；一房二賣搞欺詐；虛假宣傳不負責。

這是出現(xiàn)在合同中的欺詐，但是，交了房子入住了，其他欺詐又來了，業(yè)主共有的小區(qū)的公共配套設施，開發(fā)商不但不交付給業(yè)主使用，而且還擅自侵占或者出售經(jīng)營，你看霸道不霸道。

再住一段時間，你就知道物業(yè)公司的“厲害”了。一般的小區(qū)物業(yè)管理公司都是開發(fā)商自己的子公司，物業(yè)管理服務人員和質(zhì)量很差，但是還漫天收費要價，想解聘，沒那么容易。在北京每年有多少小區(qū)解聘的和新聘用的物業(yè)公司發(fā)生爭奪地盤的爭斗，一個怪現(xiàn)象是，一個小區(qū)里，馬路這邊是業(yè)主解聘的物業(yè)公司人員站崗，馬路那邊是業(yè)主新聘用的物業(yè)公司人員站崗，看著很多人，但是，業(yè)主并不感到安全，真到有事情的時候，還不夠兩個物業(yè)公司的保安打架呢。

我曾經(jīng)采訪了北京一個高端住宅小區(qū)，業(yè)主把原來的物業(yè)公司解聘了，新的物業(yè)公司沒有辦公室，因為，以前的物業(yè)辦公室是以前物業(yè)公司的私有財產(chǎn)，物業(yè)公司只能在門衛(wèi)邊上的一個小房間里擠著辦公，好幾年了，這個問題也沒有解決，后來，有業(yè)主說，這么高端的住宅里“管家”———物業(yè)公司卻非常寒酸，有點不協(xié)調(diào)，但是，誰也沒有好辦法解決這個問題。

■業(yè)主團結(jié)起來，就能戰(zhàn)勝開發(fā)商嗎？

幾年的房地產(chǎn)市場里購賣雙方紛紛攘攘的發(fā)展歷程顯示，現(xiàn)在的業(yè)主已經(jīng)由沉默的大多數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫S權(quán)的大多數(shù)，業(yè)主也由單打獨斗變成了一個個維權(quán)集體，團結(jié)就是力量，但是，團結(jié)就能夠勝利嗎？

在這里，有一個人不能不提，秦兵。我還記得是在2001年，有的選題會上，跑法律方面的記者劉新雷報上了一個選題，他說，他認識一個律師寫了204條保護購房者權(quán)益購房合同條款。一石激起萬層浪，選題會熱鬧起來，每個記者都很興奮，大家覺得這是早就在盼望的事情，這個律師還真行。接下來一期的《廣廈時代》，版面全都給204條讓路，封面報道是關(guān)于204條的，里面幾個版面用來全文登載204條，一時間房地產(chǎn)市場內(nèi)外轟動。秦兵一夜之間成為名人。雖然204條只是個理想化的條款，至今還沒有購房者成功地和房地產(chǎn)開發(fā)商按照204條來簽訂購房合同，但是，在殘酷的現(xiàn)實斗爭中，人們需要一點理想化的激情。

現(xiàn)在的秦兵已經(jīng)被人稱為“購房者守護者”了。在是業(yè)主單打獨斗還是團結(jié)起來聯(lián)合訴訟的問題上，律師秦兵認為關(guān)鍵是如何把松散的多數(shù)人組織起來。團結(jié)不見得就是力量，有時候，業(yè)主之間你等我，我等你，沒有人愿意負責任就會導致集體訴

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