短短一年間，南京樓市被相繼崛起的兩股力量攪得風(fēng)生水起：一股是“民間驗(yàn)房師”群體，他們受購(gòu)房者聘請(qǐng)檢驗(yàn)房屋質(zhì)量問題，為業(yè)主維權(quán)；另一股是市民自發(fā)成立的“我愛南京自建房俱樂部”，將幾十個(gè)樓盤的“民間版”房?jī)r(jià)成本清單公之于眾。

這兩股力量的影響力迅速擴(kuò)大，甚至波及北京、上海、重慶等地。人們關(guān)注著這類“維權(quán)中介”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)能否起到刺激效用。

民間驗(yàn)房師：“幾乎每棟房子都有些質(zhì)量問題”

準(zhǔn)備花百萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)的一套新居，建筑面積是否如圖紙所標(biāo)的一致？墻面是否有空鼓？混凝土強(qiáng)度如何？精 用材是否合格？……有關(guān)房屋質(zhì)量的一切，都是南京“民間驗(yàn)房師”的驗(yàn)房?jī)?nèi)容。

丁渤，南京市天創(chuàng)建設(shè)公司副總工程師，是“民間驗(yàn)房師”這一行當(dāng)?shù)南刃姓??！扒皫啄?，南京市住房市?chǎng)化改革后，有親戚朋友購(gòu)房時(shí)讓我?guī)椭?yàn)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)幾乎每棟房子都有質(zhì)量問題。后來(lái)找我驗(yàn)房的朋友越來(lái)越多，忙不過來(lái)，于是在2005年底成立了一個(gè)專業(yè)驗(yàn)房工作室，并且在工商行政管理部門注了冊(cè)?！?p>幾年來(lái)，丁渤和他的團(tuán)隊(duì)共接受購(gòu)房者委托驗(yàn)房4000多套，涉及新上市的所有樓盤。由于中國(guó)還沒有“驗(yàn)房師”這方面的資質(zhì)證，因此目前他們大都被稱之為“民間驗(yàn)房師”。

記者在調(diào)查中了解到，目前從事“民間驗(yàn)房”的人士大多是房地產(chǎn)、建筑業(yè)的工程師，熟悉房屋建筑的結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)，以及建筑交付使用必須達(dá)到的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)房屋質(zhì)量的問題，難逃他們的“火眼金睛”。

丁渤說(shuō)：“剛開始驗(yàn)房時(shí)，開發(fā)商對(duì)這種做法很抵觸，還會(huì)派幾個(gè)人跟著一道去驗(yàn)房，想方設(shè)法找茬。但驗(yàn)過幾次后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)我們找到的問題都有專業(yè)法規(guī)為依據(jù)。比如有的房子中軸線偏移，導(dǎo)致面積減少；有的房子在打地基的過程中有惡意偷工減料行為，嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)傾斜，他們就理屈了?！?p>既要約束開發(fā)商，又要防止業(yè)主過度維權(quán)，丁渤嘗試召開由雙方參加的協(xié)調(diào)會(huì)來(lái)解決矛盾?！斑@種方式已經(jīng)成功操作了幾次。南京市的四季陽(yáng)光等幾個(gè)樓盤的業(yè)主因此拿到了相當(dāng)數(shù)額的賠償?！痹S多開發(fā)商現(xiàn)在很重視“民間驗(yàn)房師”的意見，樓盤交付前加大了自查力度。北京、上海、蘇州、無(wú)錫甚至寧夏都有人來(lái)咨詢，有的想做質(zhì)量咨詢、有的想辦同樣的公司。

對(duì)于“民間驗(yàn)房師”現(xiàn)象，南京“紫鑫·中華廣場(chǎng)”銷售總監(jiān)黃真敏有不同看法。他說(shuō)，商品房在交付前，要經(jīng)過質(zhì)量監(jiān)理、消防、人防、水電、電梯等10多道強(qiáng)制質(zhì)量控制，較后還有關(guān)鍵的“竣工質(zhì)量備案”。很多環(huán)節(jié)是由政府部門把關(guān)，其嚴(yán)格程度超過了一般的商品?！懊耖g驗(yàn)房師”檢驗(yàn)出的問題都是一些瑕疵，不是本質(zhì)性的問題。老百姓之所以找他們，是因?yàn)椴涣私馍唐贩康馁|(zhì)量保障體系，其實(shí)沒有必要。

房?jī)r(jià)成本“民間版”：老百姓也能自己算出房子成本

幾乎與“民間驗(yàn)房師”同時(shí)出現(xiàn)的“我愛南京自建房俱樂部”，近兩個(gè)月來(lái)連續(xù)在網(wǎng)站上公布民間版“房?jī)r(jià)成本清單”，引起了不小的震動(dòng)。其中一份清單列出了南京河西20個(gè)樓盤的成本，以及城中8家樓盤的成本信息。

俱樂部發(fā)言人邵角告訴記者：“近兩年，南京的房?jī)r(jià)上漲迅猛，漲幅排在全國(guó)前五位，而居民收入?yún)s只排在20多位。俱樂部成立之初，是從自身利益出發(fā)，想以合作社的方式集資建房。許多會(huì)員是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，可在購(gòu)房時(shí)也常常上當(dāng)受騙。去年媒體不斷要求公布‘房?jī)r(jià)成本清單'，我們就考慮將俱樂部的性質(zhì)由自利性轉(zhuǎn)向公益性，決定利用本身的300多人，通過各種渠道收集房?jī)r(jià)成本信息公之于眾，告訴老百姓一個(gè)計(jì)算房?jī)r(jià)的方法?！?p>據(jù)介紹，民間版本的土地成本，是從南京市國(guó)土局網(wǎng)站上查到的，建設(shè)成本來(lái)自中國(guó)招商網(wǎng)，經(jīng)營(yíng)成本和規(guī)費(fèi)在業(yè)內(nèi)有大致的標(biāo)準(zhǔn)。2006年1月中旬，俱樂部再次公布南京部分樓盤的成本。這次是用總投資除以總建筑面積，得出單位面積的成本，使用的數(shù)據(jù)都來(lái)自開發(fā)商的廣告。

在2005年福州等地“官方版”房?jī)r(jià)成本清單發(fā)布遇阻之后，“民間版”房?jī)r(jià)成本清單的出爐，無(wú)異于給南京樓市扔下一顆“重磅炸彈”。遠(yuǎn)在上海、北京的開發(fā)商都打來(lái)電話與他們探討此事，南京也有開發(fā)商在報(bào)紙上公布自己的成本清單?！拔覀冇?jì)算出來(lái)的這些樓盤價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格至少低1000元。可能有誤差，但不超過10%。”邵角對(duì)記者說(shuō)：“兩種房?jī)r(jià)成本計(jì)算方式都得到了不少業(yè)內(nèi)權(quán)威人士的肯定?！?p>而南京多家樓盤開發(fā)公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)卻表示，“民間版”房?jī)r(jià)成本清單并不全面。南京力聯(lián)集團(tuán)一位經(jīng)理說(shuō)，“民間版”房?jī)r(jià)成本清單的計(jì)算方式太過簡(jiǎn)單，其中遺漏了開發(fā)商的科技投入、精裝修投入等，開發(fā)商的營(yíng)銷、辦公等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也是他們無(wú)法統(tǒng)計(jì)到的?！懊耖g版”房?jī)r(jià)成本清單只是一個(gè)樓盤成本的主體部分，尤其是對(duì)一些高端樓盤的成本統(tǒng)計(jì)過低。

樓市監(jiān)管職責(zé)該誰(shuí)來(lái)負(fù)？

南京樓市維權(quán)新變化，引起了政府部門和不少業(yè)內(nèi)專家的關(guān)注。

北京師范大學(xué)博士生導(dǎo)師董藩教授說(shuō)：“民間驗(yàn)房師”的崛起，其實(shí)是購(gòu)房者與開發(fā)商博弈中的一種“被動(dòng)維權(quán)”。我們知道，商品房的生產(chǎn)過程較復(fù)雜，雖然開發(fā)商會(huì)出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，但普通購(gòu)房者很難一下子鑒別質(zhì)量?jī)?yōu)劣。有時(shí)政府部門提供的信息又有限。有需求就有市場(chǎng)，從某種程度上說(shuō)，在政府部門監(jiān)管不到位的情況下，“民間驗(yàn)房師”也是一種制約開發(fā)商保證房屋質(zhì)量的特殊力量，較好由政府出面，培育有資質(zhì)的民間驗(yàn)房中介機(jī)構(gòu)，滿足購(gòu)房者的驗(yàn)房需要。

在今年1月召開的全省物價(jià)工作會(huì)議上，江蘇省物價(jià)局局長(zhǎng)趙耿毅強(qiáng)調(diào)，全省將進(jìn)一步加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管，制定和完善普通商品房?jī)r(jià)格管理辦法，特別是強(qiáng)化百姓的“知情權(quán)”，探索商品房成本監(jiān)測(cè)發(fā)布方式，強(qiáng)化商品住宅社會(huì)成本的監(jiān)審，增加商品房?jī)r(jià)格透明度，使百姓不但可以查到商品房的銷售價(jià)，還將了解其大致成本。

記者近日從物價(jià)部門獲悉，鹽城市物價(jià)局今年已開展了市區(qū)商品房成本監(jiān)審試點(diǎn)工作，選擇40個(gè)小區(qū)樓盤進(jìn)行監(jiān)審。4月份，該市將公布出“詳細(xì)、透明，百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后還將每月、甚至每星期對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)發(fā)布，探索建立社會(huì)輿論監(jiān)督、消費(fèi)者參與、企業(yè)自律的商品住宅價(jià)格約束機(jī)制。

“從價(jià)格法的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)屬于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要敏感類消費(fèi)品，對(duì)這類消費(fèi)品的價(jià)格進(jìn)行有效監(jiān)管是物價(jià)局的職責(zé)?！苯K省物價(jià)局檢查分局局長(zhǎng)甘家林對(duì)記者說(shuō)，物價(jià)部門雖然作出了努力，但沒有真正發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)仍然在多方利益群體的抬舉下不斷上漲?！懊耖g版”房?jī)r(jià)成本清單實(shí)際上填補(bǔ)了政府監(jiān)管缺位，對(duì)物價(jià)部門的工作是一個(gè)有力的推動(dòng)。

南京市法制辦行政復(fù)議處處長(zhǎng)張力軍認(rèn)為，從產(chǎn)品質(zhì)量法的角度來(lái)說(shuō)，面向消費(fèi)者的商品房，肯定要納入質(zhì)量監(jiān)管，關(guān)鍵是由誰(shuí)管、怎么管？住房體制改革前，房屋質(zhì)量由建工局負(fù)責(zé)監(jiān)管，但一直存在建多管少的問題。改革后，建工局職能全部劃給了建委，成為事業(yè)單位。房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管的職能被推向了市場(chǎng)。

專家指出，監(jiān)管缺位在我國(guó)市場(chǎng)發(fā)育過程中顯得尤為突出。從國(guó)外的情況看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較成熟的國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)品監(jiān)管主要靠市場(chǎng)化機(jī)制，但我國(guó)尚處于轉(zhuǎn)型期，將監(jiān)管職能市場(chǎng)化，還為時(shí)過早。

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